在旧租赁准则下,租赁业务被划分为经营租赁和融资租赁两个类别,经营租赁取得的资产,在会计上无需进行资本化处理,也不要求将其价值记入到资产负债表中。因此在实务中,常有承租人利用经营租赁游离于表外这一点调节企业的财务数据,使得财务报表反映的资产负债失真。此外,旧准则对企业租赁业务的披露要求较低,使得财务报表无法较为全面地反映企业的租赁信息。为了改善旧租赁准则的种种弊端,国际会计准则理事会于2016年1月发布了《国际财务报告准则第16号——租赁》（IFRS16）。为进一步完善我国企业会计准则体系,保持与国际财务报告准则的不断趋同,财政部于2018年12月修订发布了《企业会计准则第21号——租赁》（CAS21）,即新租赁准则,并规定执行企业会计准则的企业自2021年1月起全面施行。新租赁准则提出采用“两租合一”的会计处理方式,将经营租赁业务也纳入到财务报表之内,可以有效杜绝表外融资的问题,大大提高企业会计信息的可靠性和可比性。新租赁准则的实施将开启经营租赁资产“上表”的新时代,对拥有大量经营租赁业务的零售企业造成较大影响。目前国内外相关文献多集中于租赁准则本身是否存在缺陷、学术界对准则修订的态度、新旧准则内容对比分析以及新租赁准则对企业预期会计信息的影响等方面,并且多聚焦于航空业和运输业的影响,关于零售业影响的研究甚少,且极少研究新租赁准则对企业价值以及估值过程有何影响。零售企业的经营场所多是通过租赁取得的,且经营租赁业务占比很大,因此研究新租赁准则对我国零售企业价值的影响很有必要。本文从承租方视角出发,以拥有大量经营租赁业务的零售企业永辉超市为例,按照新租赁准则的要求对其财务报表进行重述,并选取自由现金流折现模型对永辉超市的企业价值进行评估,预测新租赁准则在零售企业中的应用,对比永辉超市的财务数据和企业价值在新旧租赁准则下的差异。研究发现新租赁准则的实施会导致承租企业当期资产、负债大幅增加,利润水平在整个租赁期内呈“先低后高”的趋势,同时偿债能力、营运能力和盈利能力均有不同程度的走弱,企业的财务风险上升,还会对融资状况、税务处理、资产购置等方面产生影响。但新租赁准则的实施也在一定程度上提高了财务信息的透明度,使得企业的财务报表更加真实,有利于投资者作出正确的投资判断和准确的财务估值。从资产评估视角来看,新租赁准则通过资本结构、所得税以及管理层决策等方面间接影响到企业价值,也给资产评估行业带来了全新的挑战,零售企业价值评估方法选择以及评估过程会产生较大差异。本文对新租赁准则下零售企业价值评估的操作要点进行了完善和创新,并针对零售业和资产评估行业如何正确认识并应对新租赁准则的实施进行了讨论。希望能够为零售企业平稳度过新旧准则的衔接期、创造企业价值提供参考或启发,同时引起资产评估行业对新租赁准则的关注,完善零售企业价值评估体系,更好地服务于社会经济发展。