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俗话说：“不打没准备的仗。”但在政策强压之下，房企在转型中难免会出现盲目、从众的现象。商业地产的门槛要比住宅地产高，资金投入大、回报周期长，这对开发商的经营能力和资金状况都是较大挑战。其在开发、运营、物业管理等方面，都和住宅地产有很大的不同。但目前市场上不乏一些临时从住宅市场转移到商业地产的开发商，甚至还有毫无开发经验的企业盲目上马。这种临时转换战线的做法，将会给商业地产留下很大的隐患。调控下的“避风港”?
知名地产评论人陈宝存去年在成都调研时惊讶的发现，作为一个二线城市的成都，三环内已有、在建和已立项的城市综合体加起来多达110多个，这还不包括三环外的40多个城市综合体。让陈保存错愕的是，这些城市综合体还大都没有住宅配套。“我都替他们捏汗，这样下去肯定都要死掉。”接受本刊记者采访时，陈宝存言语间充满了担忧。
中国房地产业协会商业旅游地产委员会秘书长蔡云也对商业地产的未来充满了担忧。在接受采访时，蔡云指出商业地产是一个机遇，但时下大家更应该关注商业地产面临的挑战和危机。蔡云曾对沈阳、成都的商业地产市场进行过关注：沈阳2010年有500万平方米的商业地产同时上市，成都也大概是这样的体量。这么大体量的商业地产上市，如果市场支撑没有研究透就盲目上马的话，对城市、对产业来说，其后果是灾难性的。
“不把鸡蛋放在同一个篮子里”，在政策调控下，已成了众多房企的共识。2009年以来，在金融危机的影响下，越来越多的开发企业开始意识到商业地产对企业的风险影响与平衡。尤其是2010年以来政府接二连三的重磅调控，使得专注住宅市场的开发商不得不考虑不转型。国内实力开发商如万科、富力、合生、绿地、绿城和上海世茂等开始纷纷加大介入商业地产开发领域的力度。
2010年主流房企年报中，不约而同地将商业地产作为其一大亮点加以阐述。万科、中海、保利、远洋、龙湖等以住宅开发为主的房企，均成立了商业地产运营中心，并表示未来住宅与投资型物业的比例达到2：8或3：7。
近年来，众多开发企业将重金纷纷投向商业项目尤其是城市综合体的开发，在土地储备上也开始增加商业比例。如万科、华润、保利等企业均加大商业地产投资比例。除了不断建设商业地产项目，房地产企业拿地的热情亦与日俱增。今年4月份，远洋地产董事长李明在其首份企业社会责任报告新闻发布会上就曾指出，远洋地产在商业地产领域开发物业和投资性物业的投资比重是50：50。这是公司此前制定的既定战略，远洋地产将商业地产与住宅地产的面积比例由现在的1：9，逐步过渡到2：8，但是投资量依旧是5：5。
中原地产统计数据显示，1-10月，北京全市累计新增办公面积108.6万平方米，10月份供应面积占全部的24.53％，成交金额环比上涨了56.92％，成交价格环比上涨18.96％。10月份商铺地产成交面积环比9月上涨43.7 1％。该机构称，从下半年至今北京总计成交商业地块18例，总成交面积59.49万平方米，商业地块成交呈现稳中有升的趋势。另外，一线城市土地市场最活跃的也属于商业地块。根据北京统计局发布的数据，今年前10个月，北京写字楼和商业新开工面积共610.7万平方米，同比上涨104.4％。与此同时，住宅新开工面积同比上涨幅度仅为52.9％。
就在众多房企将商业地产视为救命稻草和避风港时，一些城市的局部或已呈现出供过于求的尴尬苗头。调查显示，单就北京而言，某些形态的商业地产已经呈现出供过于求的现象。比如，很多项目由于竞争激烈，呈现出明显的招商困难，即便这些项目位置优越。而由于拥有大量选择，一些零售业的商业机构则在选择开店的条件上更加苛刻。有力的证据是：一些耗资巨大的商业地产项目已连续推迟开业。业已开业但人气不好、苦苦支撑的商业项目也不在少数。最著名的案例是，位于东四环美罗城购物中心就因出租率、人气不旺苦撑了近四年之久后，终究没有逃过变卖的命运。
一位业内人士预计，北京未来两三年内各类商业地产项目将出现集中爆发供应。“目前大量项目上马可能是商业地产泡沫的前期。这直接导致未来两三年内商业地产的集中供应。这有可能给北京市场带来危险。”该人士表示，短期大量激增的商业地产相较于人才储备、零售业发展等现状情况存在极大的不匹配，这必将出现恶性竞争的状况：大量企业的进入，对土地需求量自然增加，地价必然上涨，导致开发成本增加，在本身就融资渠道狭窄的环境下，企业将承受巨大的资金压力；大量项目的出现，必然引发人才大战，高薪挖人的现象现在比比皆是，导致工作的稳定性受到影响，无法正常运作，这也直接影响了项目的服务品质；大量项目的短期激增相较于有限的零售品牌资源，也必将导致商业项目的严重同质化，而且因彼此间的恶性竞争不仅增加招商难度并使得项目收益缺少保障。
其实，商业地产“供过于求”早有先兆。2009年初，几乎所有地产机构的数据都显示北京、上海、广州等一线城市的商业地产超过了需求量。那时，北京甲级写字楼和商铺的空置率已经出现明显增加。随着经济的复苏，一线城市的商业地产空置率在2010年才得到好转。
“那么多企业进入，未来的商业项目供应量肯定会大幅增加，供应增加意味着竞争加大。目前商业地产貌似火爆的现状，对行业的健康发展来讲并不一定是件好事。”地产评论人马跃成认为，商业地产是一个衍生需求，商业地产的繁荣最终来自于商业消费的持续有效增长，而这又来自于产业结构升级带来的经济持续增长。经历过几次调控的阵痛后，一些开发商逐渐意识到持有型商业物业的现金流与收益要比住宅开发平稳得多，对保持公司长期的收益稳定与现金流连贯性将非常重要。除了像万达、中粮等主营商业地产的公司外，不少主营住宅的地产公司也开始把商业看作住宅开发之外的重要部分。但企业在转型中不能只谋求商业对住宅价格的带动作用，而应该把商业看作未来的收益来源来精耕细作，投入更大精力到商业地产开发与经营中。否则，商业地产不但成不了房企的“避风港”，还有可能成为一个“大坑”。
转型商业地产应有备而战
严厉的宏观调控令各地楼市骤然降温，但却催热了房地产项目赴产权市场挂牌的热情。受资金链吃紧的影响，部分中小地产商拟开始转让手中的开发项目和房地产资产。《今日楼市》记者在北京产权交易网上看到，在该网上挂牌的房地产项目就有近十宗。
数据显示，北交所成交的房地产项目绝大部分为商业地产项目。2010年，北交所房地产项目交易十分活跃，从央企到地方国企，均在在各级国资委要求国企进一步做强主业的背景下逐步退出酒店、宾馆、房地产等辅业。因此，房地产项目交易持续火爆。2010年，北交所房地产项目 成交金额达104.49亿元，占总成交金额的比重为15.11％，排名第一，成交金额同比增长200.86％。
北京商业顾问委员会副主任吴焕贤认为，社会资本涌向商业地产，不会如炒作住宅那样直接影响百姓生活，这是系列调控政策愿意看到的积极效果。商业地产的属性不同于住宅，其利润率也比较稳定，一直都在7～0％左右，具有稳定租金收益的商业地产已成为众多长期投资者关注的焦点。但他同时表示，目前地产商缺乏商业运营经验，导致商业项目运营不佳的实例并不鲜见，所以才有了这些商业地产项目的转让。
中国步行商业街工作委员会主任韩健微接受本刊记者电话采访时表示，在中国做商业地产并不容易。首先中国发展商业地产的外部环境不理想，这里面有两大问题：第一个是城市的商业规划不科学，第二个是金融环境很差。中国融资大部分还是靠信贷，以信贷调控为主的这次调控使商业地产同样遇到很大的融资问题。为了解决资金问题，越来越多的开发商开始尝试、成立各类地产基金，引入战略合作伙伴。继金地集团首个房地产基金募集成功之后，阳光新业等开发企业也于2010年分别成立了自己的商业地产基金公司；而早在2006年，阳光新业就引入了新加坡政府产业投资公司(GIC)这一战略合作伙伴。
是不是只要资金充足，就到处收购项目，委托人管理就行了?韩健徽认为，这种方式更像是一种资产的重新配置，并不能达到资产增值的效果，获取更大的收益。而真正专业的商业开发运营，是通过对项目不断地进行改造、定位、提升，以达到收益持续增长的效果。在韩健微看来，就算有资金保障，对于转型商业地产的开发商而言，专业的操盘能力仍是桎梏其发展的瓶颈。这也是许多谋求转型开发商，在转投后迟迟未见成效的根本原因。
马跃成也认为，尽管有相当数量的房企开始尝试向商业地产进军或转型，但是对于地产企业而言，商业地产仍是一条需要摸索前行的新道路，它对土地、资金、招商、运营、人才等都有着更高的要求，并非人人都能“玩得转”。目前，市场上有大量的商用物业存在抄袭、复制，以至形成同质化的趋势，这在无形中增加了投资的风险。有些开发商习惯于把住宅房地产的开发模式直接照搬到商业地产开发中，往往是重开发轻经营，先销售后招商，注重规模忽视了策划。有些大型商场规模盲目扩大，完全脱离需求；商业地产的开发和后期的商业经营管理严重脱节，照搬照抄的现象极其严重，往往还没有真正进行前期的商业策划，就急于找规划设计单位进行投标，这种急于求成的心态很容易埋下隐患。
陈宝存接受《今日楼市》采访时也表示，一家企业想成功进入商业地产，两个方面至关重要：资金实力和操盘能力，或者企业具备良好的资本运作能力和商业项目运营能力。这是企业转投商业地产必须突破的两大瓶颈，缺一不可。商业地产和住宅完全是两种操盘思路。相比住宅，商业地产需要大规模资金沉淀，仅从单纯的租金收益来讲，资金的回收周期较长，强大的资金支持必不可少。同时商业地产项目在开发或取得之后，还有相当复杂的策划、设计、推广、招商以及长期的运营工作，相比资金投入，如何进行合理的定位策划、有针对性的落实招商、运营和推广工作，直接考验开发商的操盘能力和专业度，更直接反映资产的升值能力。
正略钧策管理咨询负责商业地产项目研究的顾问康桄璃介绍，有些人认为商业地产的投资成本要大于住宅，但实际上在体量相同的情况下，两者的建筑成本差别不大，它们的差别在于后期的运营管理费用上。准备转战商业地产的开发商，首先在进入商业之前要搞清楚未来的商业产品需要什么；其次要提前调研市场，选对地理位置，并提前掌握未来招商的情况、运营管理的模式等；再次要提前预算好前期的投入和后期回报的时间，确保在资金对接上要能承受得住，包括商业定位、专业运营团队、售价、租价等因素都要考虑在内；另外要避开同质化竞争，要有自己的特点。总之，商业地产与住宅类产品的运营模式是相差甚远，进入之前要未雨绸缪。
“商业地产开发运营，没有什么捷径可言。所有价值链上的环节都是相互联系、相互影响的，资本运作和商业运营亦是如此。而且商业地产项目差别明显，一些商业项目缺乏资源积累，很多企业盲目进入商业地产肯定会出现定位不准等问题，将直接导致其失败。”康桄璃总结说。
盲目必然死亡
“一位在万达工作只工作了一年，月薪只有6000多元的员工，被一个三线城市商业地产项目以年薪70万元的高价挖走做了该项目的营销总监。”在某论坛上，万科的毛大庆讲述上面这个故事时，很多人还以为这只是一个杜撰的段子。实际上，类似于这种“求贤若渴”的故事在近年的商业地产界频频上演。这在某种程度上也凸显了一些开发商在转型商业地产的过程中的盲目与冲动。
陈宝存和一位知名商业地产专家受邀参观四川乐山一个商业地产项目，该项目位于乐山中心位置，楼高七层。当两位专家参观完了之后，开发商才开始询问他们的意见：“您们觉得是做购物中心好还是写字楼好呢?”原来，该房企之前并无市场调研、更无设计规划，只觉得位置好，盖好了之后“干什么都行”。
陈宝存调研中发现，像乐山开发商这种盲目的开发商不在少数。商业地产虽然吸引了大批企业进入，但其中相当一部分企业，在尚未具备相应的资金运作能力，及操盘能力的前提下，就开始转型、扩张。这样盲目投资的情况使得一些企业在转型过程中，遭遇了许多困境。例如某开发商接盘项目对其进行改建，但改建后层高过低不符商家要求；项目缺乏明确的产品定位和招商策略；缺乏专业的运营管理团队等。如何来突破这些瓶颈?陈宝存认为，解决这个问题无外乎以下两种方式：第一种，就是自己建设、培养专业的运营管理队伍，这种方式则需要企业耗费大量的人力、财力、时间，但是一旦企业自身拥有这种专业能力对于资产的有效控制和提升有极大的好处。另一种，就是委托专业的商业运营管理公司进行托管。
谈及房地产商由住宅向商业的转型，中国商业地产联盟秘书长王永平分析，转变有三种方式：一是“主动型”，即在房企的资金、人才、发展模式都非常充足的情况下，已经具备了转向商业地产的能力，这种方式的成功率是非常高的，但目前仅占到了总量的1／3。二是“被动型”，这种往往是由于政府的需求，要求将某个区域的地块用作商业，这时，房企不得不转而开发商业地产。三是“盲动型”，盲动转型，顾名思义是指盲目、无准备地涉足商业地产。
“在住宅通往商业的路上，通行着两趟列车，一趟是通往春天的地铁，有一趟可能是通往冬天的高铁，准备不足的‘盲动型’企业坐的就是通往冬天的高铁。”王永平说。
知名地产评论人陈宝存去年在成都调研时惊讶的发现，作为一个二线城市的成都，三环内已有、在建和已立项的城市综合体加起来多达110多个，这还不包括三环外的40多个城市综合体。让陈保存错愕的是，这些城市综合体还大都没有住宅配套。“我都替他们捏汗，这样下去肯定都要死掉。”接受本刊记者采访时，陈宝存言语间充满了担忧。
中国房地产业协会商业旅游地产委员会秘书长蔡云也对商业地产的未来充满了担忧。在接受采访时，蔡云指出商业地产是一个机遇，但时下大家更应该关注商业地产面临的挑战和危机。蔡云曾对沈阳、成都的商业地产市场进行过关注：沈阳2010年有500万平方米的商业地产同时上市，成都也大概是这样的体量。这么大体量的商业地产上市，如果市场支撑没有研究透就盲目上马的话，对城市、对产业来说，其后果是灾难性的。
“不把鸡蛋放在同一个篮子里”，在政策调控下，已成了众多房企的共识。2009年以来，在金融危机的影响下，越来越多的开发企业开始意识到商业地产对企业的风险影响与平衡。尤其是2010年以来政府接二连三的重磅调控，使得专注住宅市场的开发商不得不考虑不转型。国内实力开发商如万科、富力、合生、绿地、绿城和上海世茂等开始纷纷加大介入商业地产开发领域的力度。
2010年主流房企年报中，不约而同地将商业地产作为其一大亮点加以阐述。万科、中海、保利、远洋、龙湖等以住宅开发为主的房企，均成立了商业地产运营中心，并表示未来住宅与投资型物业的比例达到2：8或3：7。
近年来，众多开发企业将重金纷纷投向商业项目尤其是城市综合体的开发，在土地储备上也开始增加商业比例。如万科、华润、保利等企业均加大商业地产投资比例。除了不断建设商业地产项目，房地产企业拿地的热情亦与日俱增。今年4月份，远洋地产董事长李明在其首份企业社会责任报告新闻发布会上就曾指出，远洋地产在商业地产领域开发物业和投资性物业的投资比重是50：50。这是公司此前制定的既定战略，远洋地产将商业地产与住宅地产的面积比例由现在的1：9，逐步过渡到2：8，但是投资量依旧是5：5。
中原地产统计数据显示，1-10月，北京全市累计新增办公面积108.6万平方米，10月份供应面积占全部的24.53％，成交金额环比上涨了56.92％，成交价格环比上涨18.96％。10月份商铺地产成交面积环比9月上涨43.7 1％。该机构称，从下半年至今北京总计成交商业地块18例，总成交面积59.49万平方米，商业地块成交呈现稳中有升的趋势。另外，一线城市土地市场最活跃的也属于商业地块。根据北京统计局发布的数据，今年前10个月，北京写字楼和商业新开工面积共610.7万平方米，同比上涨104.4％。与此同时，住宅新开工面积同比上涨幅度仅为52.9％。
就在众多房企将商业地产视为救命稻草和避风港时，一些城市的局部或已呈现出供过于求的尴尬苗头。调查显示，单就北京而言，某些形态的商业地产已经呈现出供过于求的现象。比如，很多项目由于竞争激烈，呈现出明显的招商困难，即便这些项目位置优越。而由于拥有大量选择，一些零售业的商业机构则在选择开店的条件上更加苛刻。有力的证据是：一些耗资巨大的商业地产项目已连续推迟开业。业已开业但人气不好、苦苦支撑的商业项目也不在少数。最著名的案例是，位于东四环美罗城购物中心就因出租率、人气不旺苦撑了近四年之久后，终究没有逃过变卖的命运。
一位业内人士预计，北京未来两三年内各类商业地产项目将出现集中爆发供应。“目前大量项目上马可能是商业地产泡沫的前期。这直接导致未来两三年内商业地产的集中供应。这有可能给北京市场带来危险。”该人士表示，短期大量激增的商业地产相较于人才储备、零售业发展等现状情况存在极大的不匹配，这必将出现恶性竞争的状况：大量企业的进入，对土地需求量自然增加，地价必然上涨，导致开发成本增加，在本身就融资渠道狭窄的环境下，企业将承受巨大的资金压力；大量项目的出现，必然引发人才大战，高薪挖人的现象现在比比皆是，导致工作的稳定性受到影响，无法正常运作，这也直接影响了项目的服务品质；大量项目的短期激增相较于有限的零售品牌资源，也必将导致商业项目的严重同质化，而且因彼此间的恶性竞争不仅增加招商难度并使得项目收益缺少保障。
其实，商业地产“供过于求”早有先兆。2009年初，几乎所有地产机构的数据都显示北京、上海、广州等一线城市的商业地产超过了需求量。那时，北京甲级写字楼和商铺的空置率已经出现明显增加。随着经济的复苏，一线城市的商业地产空置率在2010年才得到好转。
“那么多企业进入，未来的商业项目供应量肯定会大幅增加，供应增加意味着竞争加大。目前商业地产貌似火爆的现状，对行业的健康发展来讲并不一定是件好事。”地产评论人马跃成认为，商业地产是一个衍生需求，商业地产的繁荣最终来自于商业消费的持续有效增长，而这又来自于产业结构升级带来的经济持续增长。经历过几次调控的阵痛后，一些开发商逐渐意识到持有型商业物业的现金流与收益要比住宅开发平稳得多，对保持公司长期的收益稳定与现金流连贯性将非常重要。除了像万达、中粮等主营商业地产的公司外，不少主营住宅的地产公司也开始把商业看作住宅开发之外的重要部分。但企业在转型中不能只谋求商业对住宅价格的带动作用，而应该把商业看作未来的收益来源来精耕细作，投入更大精力到商业地产开发与经营中。否则，商业地产不但成不了房企的“避风港”，还有可能成为一个“大坑”。
转型商业地产应有备而战
严厉的宏观调控令各地楼市骤然降温，但却催热了房地产项目赴产权市场挂牌的热情。受资金链吃紧的影响，部分中小地产商拟开始转让手中的开发项目和房地产资产。《今日楼市》记者在北京产权交易网上看到，在该网上挂牌的房地产项目就有近十宗。
数据显示，北交所成交的房地产项目绝大部分为商业地产项目。2010年，北交所房地产项目交易十分活跃，从央企到地方国企，均在在各级国资委要求国企进一步做强主业的背景下逐步退出酒店、宾馆、房地产等辅业。因此，房地产项目交易持续火爆。2010年，北交所房地产项目 成交金额达104.49亿元，占总成交金额的比重为15.11％，排名第一，成交金额同比增长200.86％。
北京商业顾问委员会副主任吴焕贤认为，社会资本涌向商业地产，不会如炒作住宅那样直接影响百姓生活，这是系列调控政策愿意看到的积极效果。商业地产的属性不同于住宅，其利润率也比较稳定，一直都在7～0％左右，具有稳定租金收益的商业地产已成为众多长期投资者关注的焦点。但他同时表示，目前地产商缺乏商业运营经验，导致商业项目运营不佳的实例并不鲜见，所以才有了这些商业地产项目的转让。
中国步行商业街工作委员会主任韩健微接受本刊记者电话采访时表示，在中国做商业地产并不容易。首先中国发展商业地产的外部环境不理想，这里面有两大问题：第一个是城市的商业规划不科学，第二个是金融环境很差。中国融资大部分还是靠信贷，以信贷调控为主的这次调控使商业地产同样遇到很大的融资问题。为了解决资金问题，越来越多的开发商开始尝试、成立各类地产基金，引入战略合作伙伴。继金地集团首个房地产基金募集成功之后，阳光新业等开发企业也于2010年分别成立了自己的商业地产基金公司；而早在2006年，阳光新业就引入了新加坡政府产业投资公司(GIC)这一战略合作伙伴。
是不是只要资金充足，就到处收购项目，委托人管理就行了?韩健徽认为，这种方式更像是一种资产的重新配置，并不能达到资产增值的效果，获取更大的收益。而真正专业的商业开发运营，是通过对项目不断地进行改造、定位、提升，以达到收益持续增长的效果。在韩健微看来，就算有资金保障，对于转型商业地产的开发商而言，专业的操盘能力仍是桎梏其发展的瓶颈。这也是许多谋求转型开发商，在转投后迟迟未见成效的根本原因。
马跃成也认为，尽管有相当数量的房企开始尝试向商业地产进军或转型，但是对于地产企业而言，商业地产仍是一条需要摸索前行的新道路，它对土地、资金、招商、运营、人才等都有着更高的要求，并非人人都能“玩得转”。目前，市场上有大量的商用物业存在抄袭、复制，以至形成同质化的趋势，这在无形中增加了投资的风险。有些开发商习惯于把住宅房地产的开发模式直接照搬到商业地产开发中，往往是重开发轻经营，先销售后招商，注重规模忽视了策划。有些大型商场规模盲目扩大，完全脱离需求；商业地产的开发和后期的商业经营管理严重脱节，照搬照抄的现象极其严重，往往还没有真正进行前期的商业策划，就急于找规划设计单位进行投标，这种急于求成的心态很容易埋下隐患。
陈宝存接受《今日楼市》采访时也表示，一家企业想成功进入商业地产，两个方面至关重要：资金实力和操盘能力，或者企业具备良好的资本运作能力和商业项目运营能力。这是企业转投商业地产必须突破的两大瓶颈，缺一不可。商业地产和住宅完全是两种操盘思路。相比住宅，商业地产需要大规模资金沉淀，仅从单纯的租金收益来讲，资金的回收周期较长，强大的资金支持必不可少。同时商业地产项目在开发或取得之后，还有相当复杂的策划、设计、推广、招商以及长期的运营工作，相比资金投入，如何进行合理的定位策划、有针对性的落实招商、运营和推广工作，直接考验开发商的操盘能力和专业度，更直接反映资产的升值能力。
正略钧策管理咨询负责商业地产项目研究的顾问康桄璃介绍，有些人认为商业地产的投资成本要大于住宅，但实际上在体量相同的情况下，两者的建筑成本差别不大，它们的差别在于后期的运营管理费用上。准备转战商业地产的开发商，首先在进入商业之前要搞清楚未来的商业产品需要什么；其次要提前调研市场，选对地理位置，并提前掌握未来招商的情况、运营管理的模式等；再次要提前预算好前期的投入和后期回报的时间，确保在资金对接上要能承受得住，包括商业定位、专业运营团队、售价、租价等因素都要考虑在内；另外要避开同质化竞争，要有自己的特点。总之，商业地产与住宅类产品的运营模式是相差甚远，进入之前要未雨绸缪。
“商业地产开发运营，没有什么捷径可言。所有价值链上的环节都是相互联系、相互影响的，资本运作和商业运营亦是如此。而且商业地产项目差别明显，一些商业项目缺乏资源积累，很多企业盲目进入商业地产肯定会出现定位不准等问题，将直接导致其失败。”康桄璃总结说。
盲目必然死亡
“一位在万达工作只工作了一年，月薪只有6000多元的员工，被一个三线城市商业地产项目以年薪70万元的高价挖走做了该项目的营销总监。”在某论坛上，万科的毛大庆讲述上面这个故事时，很多人还以为这只是一个杜撰的段子。实际上，类似于这种“求贤若渴”的故事在近年的商业地产界频频上演。这在某种程度上也凸显了一些开发商在转型商业地产的过程中的盲目与冲动。
陈宝存和一位知名商业地产专家受邀参观四川乐山一个商业地产项目，该项目位于乐山中心位置，楼高七层。当两位专家参观完了之后，开发商才开始询问他们的意见：“您们觉得是做购物中心好还是写字楼好呢?”原来，该房企之前并无市场调研、更无设计规划，只觉得位置好，盖好了之后“干什么都行”。
陈宝存调研中发现，像乐山开发商这种盲目的开发商不在少数。商业地产虽然吸引了大批企业进入，但其中相当一部分企业，在尚未具备相应的资金运作能力，及操盘能力的前提下，就开始转型、扩张。这样盲目投资的情况使得一些企业在转型过程中，遭遇了许多困境。例如某开发商接盘项目对其进行改建，但改建后层高过低不符商家要求；项目缺乏明确的产品定位和招商策略；缺乏专业的运营管理团队等。如何来突破这些瓶颈?陈宝存认为，解决这个问题无外乎以下两种方式：第一种，就是自己建设、培养专业的运营管理队伍，这种方式则需要企业耗费大量的人力、财力、时间，但是一旦企业自身拥有这种专业能力对于资产的有效控制和提升有极大的好处。另一种，就是委托专业的商业运营管理公司进行托管。
谈及房地产商由住宅向商业的转型，中国商业地产联盟秘书长王永平分析，转变有三种方式：一是“主动型”，即在房企的资金、人才、发展模式都非常充足的情况下，已经具备了转向商业地产的能力，这种方式的成功率是非常高的，但目前仅占到了总量的1／3。二是“被动型”，这种往往是由于政府的需求，要求将某个区域的地块用作商业，这时，房企不得不转而开发商业地产。三是“盲动型”，盲动转型，顾名思义是指盲目、无准备地涉足商业地产。
“在住宅通往商业的路上，通行着两趟列车，一趟是通往春天的地铁，有一趟可能是通往冬天的高铁，准备不足的‘盲动型’企业坐的就是通往冬天的高铁。”王永平说。