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十几年的发展之路，中国房地产商一直走得有惊无险，然而今天，局面大不相同。当政策放松变得缥缈，当“廉价”资本渐行渐远，如何顺应时局，自救谋生，就是一道不能回避的考题。
求“财”若渴的中国房地产，必须多方求变才能谋得生存机会。政策之“变”
显然，各大小开发商早已明了一系列“限”字头政策是他们的“紧箍咒”，并寄希望于政府早日将“紧箍咒”取下。
至于“紧箍咒”会否被取下，能否取下，各界也是议论纷纷。有坚决的限购派，认为房地产已经绑架了中国经济，成为中国经济的—颗毒瘤，必须一限到底；也有坚决的反限派，认为政府的限购行为严重违反了市场经济规律，最终只能是两败俱伤。
“房地产商其实没必要把自己摆得‘太高’。”北京理工大学MBA教育中心主任周毕文认为，政府对房地产市场的调控，最终目的还是为了稳定国内经济，不会单纯因为房地产市场的好坏而进行调整。调控政策是否放松，乃至是否退出，都取决于国内经济的稳定与否。所以，一切企图预测政策变化形势，并试图以此为依据进行投资决策的行为，都是白费力气。因为随着国内外经济形势的不断变化，政府的相关政策也会不断调整。
北京盛世神州房地产投资基金CEO王戈宏也认为，在房地产投资决策中，过于强调对政策的预测和把握，意义并不大。
“所以，与其博弈调控政策的放松，不如在金融政策博弈上想办法。”周毕文说，作为拥有13亿人的人口大国，房子实际上可算是一种“稀缺产品”。在高速发展十余年后，大量的投资资金涌入房地产，导致有的人拥有几套甚至十几套房子白白空置，有的人却只能十几人蜗居在一套房子里，对经济的健康发展与社会的和谐稳定造成不良影响。
“反之，如果实现了房地产证券化，将大量的投资资金引入金融市场，这样，开发商多了一个稳定的融资渠道，老百姓也能分享房地产发展带来的好处，现有的关于房子的矛盾很大程度上将得到缓解。”周毕文说。
理念之“变”
王戈宏认为，房企饮鸩止渴的短视行为，与其一贯抱有的暴利心态分不开。一直以来，开发商将会下蛋的母鸡牢牢掌控在自己的手中，遇到危机时一味借债，总想着等鸡下蛋后再还债，从未想过与投资者共同拥有母鸡，必然在鸡飞蛋打之时狼狈不堪，血本无归。
“房地产暴利时代必须结束。”王戈宏说，
“开发商必须要有这个意识，调整心态，抱着与投资人风险同担、利益共享的心态，审视并完善自己的融资结构，从一边倒的债权融资，调整为债权融资加股权融资的平衡、合理的融资模式。”
同策咨询研究部总监张宏伟也认为，目前中国房地产企业的债务结构不合理，短期借款比例的偏高，大大增加了房企的还款压力。另外，受国内金融政策环境地影响，非传统融资渠道发展不成熟也是导致房企资金紧张、高息借贷的原因之一。
面对资金压力，张宏伟建议开发商从三方面进行自救。
其一，调整资产负债中长期结构，应对楼市调控。其实，上市房企为避免短期偿债压力过高，早已开始了债务结构调整，不少公司都大幅提高长期借款占比，短期借款和一年内到期流动负债增长幅度较小。以富力地产为例，富力地产近来一直在优化资产负债的长短期贷款的结构，降低由于过多短期贷款而带来的市场风险。那么，这样的债务结构对其整体公司运作影响也不大。
张宏伟认为，当前房企面临的主要问题还是短期还款的问题，这个问题一般通过快速周转基本就可以解决。但是，富力上半年完成情况仅为全年400亿元目标的34％，意味着下半年富力地产必须通过高速周转方式，加速项目销售回笼资金，以完成其销售业绩指标。但是，在持续调控的市场背景下，66％的销售业绩指标需要下半年完成也给富力带来不少市场压力。
其二，积极开拓非传统融资渠道。非传统融资渠道融资目前确实受到开发企业的认可，并且融资规模逐渐在增加。据用益信托工作室不完全统计，2011年上半年包括保障房信托在内，共发行536款房地产信托产品，发行规模达1670，1亿元，发行数量同比增长145，88％，发行规模同比增长137，36％。发行规模占2011年上半年总规模的47，6％，占2010年全年总发行规模的41，8％。
另外，同策数据显示，今年上半年，十大标杆房企已确定完成海外融资324亿元，这一数值已超过其去年全年海外融资金额的总和。房地产信托规模达1541亿元，同比增长119％。开发商今后将更加注重非传统渠道融资，以此调整来平衡目前由于“限购”及银行贷款收紧而带来的市场低迷现象。
其三，企业高速周转回笼资金，加强对市场库存的调节能力，以此对冲楼市调控的影响。从今年大型房企的上半年销售业绩来看，大型房企由于企业销售业绩指标、做上市财务报表、逆势扩张等原因，采取高速周转的市场策略，在不同阶段采取“策略性降价”或加大推盘力度并打折促销导致今年上半年这些大型房企的销售业绩相对乐观。
事实已证明，一些大型开发商通过高速周转的市场策略，每个月保持个案的销售速度在50套左右，在上半年的市场中已经取得了胜利。那么在未来一定时期内，开发商同样可以采取高速周转市场策略来对冲楼市调控的影响。此外，多数大型房企具有自我调节市场供应的能力，在当前存货量不断增加的市场背景下，大型房企一半可以通过阶段性的“策略性降价”，加速项目销售的方式来减轻市场上库存量较大的压力。
渠道之“变”
细数房地产的各类融资渠道：银行贷款增速大幅度回落，房地产信托融资成本上升且受严格监管，上市融资近乎关闭，推进REITS面临制度性困境，民问贷款饱受诟病……
当然，还有各种曲线融资方式，如绕道商业地产、保障房融资等，但这些都是上不了台面的小动作，难成气候。
在各类渠道纷纷堵死，开发商融资无门的情况下，地产私募基金的“崛起”给了房地产商们一个新的选择。
2010年被称为房地产PE(私募股权投资基金)元年，国内市场涌现20多只房地产私募股权投资基金，规模达500多亿元。
而国家和地方政府对PE制度建设也给予了重视。2010年5月底，国务院批准公布《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见》，明确提出加快股权投资基金制度建设。北京、上海、天津等地也陆续发布政策文件和规定，允许设立股权投资基金和基金管理企业。
市场需求的支持和政府的政策导向，为房地产私募股权投资基金的发展描绘了广阔的前景。
“民间高利贷也在谋求一个比较‘光明正大’的身份。”苏鑫认为，温州老板集体跑路、鄂尔多斯“击鼓传花”游戏几近崩溃的恶劣影响，都让民间高利贷饱受指责；在法律和金融市场上身份的不明确，让民间高利贷仿若在走钢丝……种种原因让民间高利贷逐渐向信托和PE转型。
“对于地产PE而言，这无疑是一个憎血的好机会。”苏鑫指出，由于投资渠道的匮乏和投资回报率等问题，房地产仍然是中国投资的热点，同时房地产信托面临着日益严格的监管，这就导致将有更多的民间资本流向房地产私募基金。
“但是，也应该注意到，由于地产PE在国内还处于起步阶段，机构发展还不成熟，投资人与发起人之间广泛的信任体系还没建成，所以地产PE的融资规模还不大。”苏鑫说，“如何扩大地产基金的规模，让它成为中国房地产健康稳定发展的助力，这还有待于各方的努力。”
王戈宏也认为，作为股权性质的融资，私募基金在分享开发商利润的同时，也分担了开发商的风险。“私募基金一般针对某个项目进行投资，投资期限2年左右，这样就给了开发商比较大的空间。”
在寒冬中裸奔，冻死的是大多数，幸存的只有少数。也许王戈宏的一句话能给我们一点提示：往最坏处想，往好处做，不要有太多情绪化的悲观或乐观。
求“财”若渴的中国房地产，必须多方求变才能谋得生存机会。政策之“变”
显然，各大小开发商早已明了一系列“限”字头政策是他们的“紧箍咒”，并寄希望于政府早日将“紧箍咒”取下。
至于“紧箍咒”会否被取下，能否取下，各界也是议论纷纷。有坚决的限购派，认为房地产已经绑架了中国经济，成为中国经济的—颗毒瘤，必须一限到底；也有坚决的反限派，认为政府的限购行为严重违反了市场经济规律，最终只能是两败俱伤。
“房地产商其实没必要把自己摆得‘太高’。”北京理工大学MBA教育中心主任周毕文认为，政府对房地产市场的调控，最终目的还是为了稳定国内经济，不会单纯因为房地产市场的好坏而进行调整。调控政策是否放松，乃至是否退出，都取决于国内经济的稳定与否。所以，一切企图预测政策变化形势，并试图以此为依据进行投资决策的行为，都是白费力气。因为随着国内外经济形势的不断变化，政府的相关政策也会不断调整。
北京盛世神州房地产投资基金CEO王戈宏也认为，在房地产投资决策中，过于强调对政策的预测和把握，意义并不大。
“所以，与其博弈调控政策的放松，不如在金融政策博弈上想办法。”周毕文说，作为拥有13亿人的人口大国，房子实际上可算是一种“稀缺产品”。在高速发展十余年后，大量的投资资金涌入房地产，导致有的人拥有几套甚至十几套房子白白空置，有的人却只能十几人蜗居在一套房子里，对经济的健康发展与社会的和谐稳定造成不良影响。
“反之，如果实现了房地产证券化，将大量的投资资金引入金融市场，这样，开发商多了一个稳定的融资渠道，老百姓也能分享房地产发展带来的好处，现有的关于房子的矛盾很大程度上将得到缓解。”周毕文说。
理念之“变”
王戈宏认为，房企饮鸩止渴的短视行为，与其一贯抱有的暴利心态分不开。一直以来，开发商将会下蛋的母鸡牢牢掌控在自己的手中，遇到危机时一味借债，总想着等鸡下蛋后再还债，从未想过与投资者共同拥有母鸡，必然在鸡飞蛋打之时狼狈不堪，血本无归。
“房地产暴利时代必须结束。”王戈宏说，
“开发商必须要有这个意识，调整心态，抱着与投资人风险同担、利益共享的心态，审视并完善自己的融资结构，从一边倒的债权融资，调整为债权融资加股权融资的平衡、合理的融资模式。”
同策咨询研究部总监张宏伟也认为，目前中国房地产企业的债务结构不合理，短期借款比例的偏高，大大增加了房企的还款压力。另外，受国内金融政策环境地影响，非传统融资渠道发展不成熟也是导致房企资金紧张、高息借贷的原因之一。
面对资金压力，张宏伟建议开发商从三方面进行自救。
其一，调整资产负债中长期结构，应对楼市调控。其实，上市房企为避免短期偿债压力过高，早已开始了债务结构调整，不少公司都大幅提高长期借款占比，短期借款和一年内到期流动负债增长幅度较小。以富力地产为例，富力地产近来一直在优化资产负债的长短期贷款的结构，降低由于过多短期贷款而带来的市场风险。那么，这样的债务结构对其整体公司运作影响也不大。
张宏伟认为，当前房企面临的主要问题还是短期还款的问题，这个问题一般通过快速周转基本就可以解决。但是，富力上半年完成情况仅为全年400亿元目标的34％，意味着下半年富力地产必须通过高速周转方式，加速项目销售回笼资金，以完成其销售业绩指标。但是，在持续调控的市场背景下，66％的销售业绩指标需要下半年完成也给富力带来不少市场压力。
其二，积极开拓非传统融资渠道。非传统融资渠道融资目前确实受到开发企业的认可，并且融资规模逐渐在增加。据用益信托工作室不完全统计，2011年上半年包括保障房信托在内，共发行536款房地产信托产品，发行规模达1670，1亿元，发行数量同比增长145，88％，发行规模同比增长137，36％。发行规模占2011年上半年总规模的47，6％，占2010年全年总发行规模的41，8％。
另外，同策数据显示，今年上半年，十大标杆房企已确定完成海外融资324亿元，这一数值已超过其去年全年海外融资金额的总和。房地产信托规模达1541亿元，同比增长119％。开发商今后将更加注重非传统渠道融资，以此调整来平衡目前由于“限购”及银行贷款收紧而带来的市场低迷现象。
其三，企业高速周转回笼资金，加强对市场库存的调节能力，以此对冲楼市调控的影响。从今年大型房企的上半年销售业绩来看，大型房企由于企业销售业绩指标、做上市财务报表、逆势扩张等原因，采取高速周转的市场策略，在不同阶段采取“策略性降价”或加大推盘力度并打折促销导致今年上半年这些大型房企的销售业绩相对乐观。
事实已证明，一些大型开发商通过高速周转的市场策略，每个月保持个案的销售速度在50套左右，在上半年的市场中已经取得了胜利。那么在未来一定时期内，开发商同样可以采取高速周转市场策略来对冲楼市调控的影响。此外，多数大型房企具有自我调节市场供应的能力，在当前存货量不断增加的市场背景下，大型房企一半可以通过阶段性的“策略性降价”，加速项目销售的方式来减轻市场上库存量较大的压力。
渠道之“变”
细数房地产的各类融资渠道：银行贷款增速大幅度回落，房地产信托融资成本上升且受严格监管，上市融资近乎关闭，推进REITS面临制度性困境，民问贷款饱受诟病……
当然，还有各种曲线融资方式，如绕道商业地产、保障房融资等，但这些都是上不了台面的小动作，难成气候。
在各类渠道纷纷堵死，开发商融资无门的情况下，地产私募基金的“崛起”给了房地产商们一个新的选择。
2010年被称为房地产PE(私募股权投资基金)元年，国内市场涌现20多只房地产私募股权投资基金，规模达500多亿元。
而国家和地方政府对PE制度建设也给予了重视。2010年5月底，国务院批准公布《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见》，明确提出加快股权投资基金制度建设。北京、上海、天津等地也陆续发布政策文件和规定，允许设立股权投资基金和基金管理企业。
市场需求的支持和政府的政策导向，为房地产私募股权投资基金的发展描绘了广阔的前景。
“民间高利贷也在谋求一个比较‘光明正大’的身份。”苏鑫认为，温州老板集体跑路、鄂尔多斯“击鼓传花”游戏几近崩溃的恶劣影响，都让民间高利贷饱受指责；在法律和金融市场上身份的不明确，让民间高利贷仿若在走钢丝……种种原因让民间高利贷逐渐向信托和PE转型。
“对于地产PE而言，这无疑是一个憎血的好机会。”苏鑫指出，由于投资渠道的匮乏和投资回报率等问题，房地产仍然是中国投资的热点，同时房地产信托面临着日益严格的监管，这就导致将有更多的民间资本流向房地产私募基金。
“但是，也应该注意到，由于地产PE在国内还处于起步阶段，机构发展还不成熟，投资人与发起人之间广泛的信任体系还没建成，所以地产PE的融资规模还不大。”苏鑫说，“如何扩大地产基金的规模，让它成为中国房地产健康稳定发展的助力，这还有待于各方的努力。”
王戈宏也认为，作为股权性质的融资，私募基金在分享开发商利润的同时，也分担了开发商的风险。“私募基金一般针对某个项目进行投资，投资期限2年左右，这样就给了开发商比较大的空间。”
在寒冬中裸奔，冻死的是大多数，幸存的只有少数。也许王戈宏的一句话能给我们一点提示：往最坏处想，往好处做，不要有太多情绪化的悲观或乐观。