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怎样的融资成本才叫正常，10％～15％，还是24％～25％?面对昂贵的资本，开发商饮鸩止渴式的融资行为，是孤注一掷的疯狂，还是焦头烂额的无奈?远洋神秘股东押股融资的背后
据报道，远洋地产一神秘股东于10月20日，向第二大股东陈廷骅旗下的财务公司，抵押逾2亿股融资(以押股日计，该批股份约值逾6亿元)，数据显示，除了南丰主席陈廷骅，持有远洋地产超过1亿股而须披露的个人股东，便只有远洋地产主席李明，以及执行董事王晓光。
港交所网站披露权益数据显示，于上周四陈廷骅名下的远洋地产股份，忽然增加2.145亿股，相当于远洋地产约3.8％股权，但没有作价，亦无显示股份是于场内或场外交易。远洋地产发言人称，陈廷骅及南丰并无增持或行使可换股债券，陈廷骅名下的股份忽然增加，据了解是有远洋地产股东将股份抵押予南丰旗下的财务公司，法律上南丰于远洋地产的权益有所上升，故做出上述披露。
远洋地产一直声称自己的资金状况良好，甚至在年中向股东派发股息。但就上述消息来看，在瑟瑟寒风中，
“资金状况良好”的远洋地产也坐不住了。
嗅到危机的远洋一直在为挺过寒冬做准备。今年上半年，远洋的拿地金额为47.16亿元，下半年一块地未拿，相比于去年豪掷百亿元的手笔，收敛不少。即使如此，远洋的未来仍非阳光明媚。
远洋地产管理层曾表示，远洋2011年的销售目标为300亿元。但截至10月底，共实现合约销售217亿元，也就是说，在剩下的两个月里，需实现合约销售83亿元。而远洋60％至70％的销售预计将来自北京、大连及杭州，而这些热点城市面临著较大的政策收紧压力。300亿元的销售目标对远洋的压力可见一斑。
除稍嫌软弱的销售外，远洋去年频繁的拿地行为也为今年的“过冬”埋下了隐患，光两块“地王”就让它背上了不小的包袱。
去年3月15日，远洋地产全资子公司北京远豪置业有限公司以40.8亿元取得朝阳区大望京1号地块，楼面地价达到每平方米2.75万元，一时成为北京市场上新的“单价地王”。据SOHO中国董事长潘石屹推算，该项目销售单价需4.5万元／平方米，才可能有10％的利润。
诸多包袱在身，远洋想法设法的融资行为自然值得理解。
昂贵的资本
事实上，用“想方设法”来形容中国房企的融资行为还太温和，
“饮鸩止渴”才更为贴切。
日前，“银监会近日发文，要求信托公司展开与绿城集团及关联企业房地产信托业务情况调查”的消息，让人们的视线再次集中地产商的隐形钱袋子——房地产信托基金。而即将到期的近7000亿元房地产信托产品不能及时兑现的风险，也让投资者们忧心忡忡。
国家统计局数据显示，今年1-10月，房地产开发资金6.84万亿元，其中国内贷款10552亿元，占比不足六分之一，低成本融资模式几近终结。包括万科、保利在内的大型优质地产商也难以从银行获得贷款。成本高昂的海外融资、房地产信托、私募股权基金、民间借贷等形式，成为一部分房企的主要融资来源。
据中国信托业协会数据统计显示，截至2011年第三季度末，投向房地产的新增信托资金累计达3216.6亿元，房地产信托达到约6797.7亿元，占资金信托总规模17.24％。房地产信托成为信托行业中规模扩张最快的产品类型。
与此同时，信托等“创新融资”的融资成本也急剧升高。据统计，上半年，港股地产商在香港发行人民币债券、美元债券、高息票据等融资过千亿元，除了华润置地中国海外等极少数公司，大部分融资成本在10～15％之间。
即使如此，融资仍然艰难。从6月份开始，银监会发文要求严控房地产信托业务发行，并对已发行的房地产信托进行跟踪调查。很多信托公司暂停了房地产信托业务；7月份以后，海外资本看空中国楼市，海外融资暂停……
生死存亡关头，失血的房地产不惜一切代价只为求得资金。高利贷此时悄悄潜入了房地产业。据中国人民银行温州市中心支行发布的“最合算投资方式”问卷调查显示，今年二季度，选择“民间借贷”的储户占到24.5％，通过民问借贷将零散的民间资金聚拢，再投入到房地产等高利润行业，被温州人认为是更好的获利渠道，这种借贷资金的利率高达24％～25％。
综合统计，上述新型融资成本大大超过过往的银行信贷，行业整体资金成本达到15～20％，而在以银行信贷为主的年份，房地产行业的资金成本控制在10％以内。
“开发商的疯狂融资行为值得理解。”王戈宏说，对于开发商而言，只要资金链没有断裂，就还有“翻盘”的机会，而资金链一旦断裂，开发商将一无所有。
房地产商饮鸩止渴的行为，不光给自身，也将给整个社会经济埋下隐患。以房地产信托为例，作为资金紧张时的权宜之计，开发商通过信托途径筹集现金头寸可以缓解燃眉之急，不过，目前的房地产信托计划绝大多数是为项目筹集开发资金。显然，信托兑付的即时胜和开发周期的长期性存在矛盾。
在房地产业下行的趋势下，部分房地产信托的标的项目销售率很低，由此可能陷入兑付危机。总体来看，大型开发商有较充足的土地储备，货币资金也较为充裕；但中小开发商融资渠道较少，或愿意支付更高的融资成本，导致信托资源在一定程度上向其倾斜，因此也增加了房地产信托的系统性风险。
信托机构做信托产品时虽然要求的抵押率也很高，但房地产行业的滑坡不仅会降低开发商偿还贷款的能力，也将导致开发商资产价值的缩水。信托机构持有的抵押品的价值最终可能只相当于未偿还债务的一小部分。
房地产信托期限以二年期和三年期居多，平均期限在2.5年左右。2009年下半年开始房地产信托密集发行，由此推算，2012年后房地产信托将进入集中兑付期。
但截至目前，多数项目的销售情况很不乐观。有业内人士称：“明年开始，房地产信托计划将进入密集兑付期，但是不少信托计划的标的项目并没有实现理想的销售业绩，这意味着，信托计划可能面临到期后还不上钱的窘境。兑付一旦成问题，房地产信托就有可能步温州民间借贷危机的后尘。”
据报道，远洋地产一神秘股东于10月20日，向第二大股东陈廷骅旗下的财务公司，抵押逾2亿股融资(以押股日计，该批股份约值逾6亿元)，数据显示，除了南丰主席陈廷骅，持有远洋地产超过1亿股而须披露的个人股东，便只有远洋地产主席李明，以及执行董事王晓光。
港交所网站披露权益数据显示，于上周四陈廷骅名下的远洋地产股份，忽然增加2.145亿股，相当于远洋地产约3.8％股权，但没有作价，亦无显示股份是于场内或场外交易。远洋地产发言人称，陈廷骅及南丰并无增持或行使可换股债券，陈廷骅名下的股份忽然增加，据了解是有远洋地产股东将股份抵押予南丰旗下的财务公司，法律上南丰于远洋地产的权益有所上升，故做出上述披露。
远洋地产一直声称自己的资金状况良好，甚至在年中向股东派发股息。但就上述消息来看，在瑟瑟寒风中，
“资金状况良好”的远洋地产也坐不住了。
嗅到危机的远洋一直在为挺过寒冬做准备。今年上半年，远洋的拿地金额为47.16亿元，下半年一块地未拿，相比于去年豪掷百亿元的手笔，收敛不少。即使如此，远洋的未来仍非阳光明媚。
远洋地产管理层曾表示，远洋2011年的销售目标为300亿元。但截至10月底，共实现合约销售217亿元，也就是说，在剩下的两个月里，需实现合约销售83亿元。而远洋60％至70％的销售预计将来自北京、大连及杭州，而这些热点城市面临著较大的政策收紧压力。300亿元的销售目标对远洋的压力可见一斑。
除稍嫌软弱的销售外，远洋去年频繁的拿地行为也为今年的“过冬”埋下了隐患，光两块“地王”就让它背上了不小的包袱。
去年3月15日，远洋地产全资子公司北京远豪置业有限公司以40.8亿元取得朝阳区大望京1号地块，楼面地价达到每平方米2.75万元，一时成为北京市场上新的“单价地王”。据SOHO中国董事长潘石屹推算，该项目销售单价需4.5万元／平方米，才可能有10％的利润。
诸多包袱在身，远洋想法设法的融资行为自然值得理解。
昂贵的资本
事实上，用“想方设法”来形容中国房企的融资行为还太温和，
“饮鸩止渴”才更为贴切。
日前，“银监会近日发文，要求信托公司展开与绿城集团及关联企业房地产信托业务情况调查”的消息，让人们的视线再次集中地产商的隐形钱袋子——房地产信托基金。而即将到期的近7000亿元房地产信托产品不能及时兑现的风险，也让投资者们忧心忡忡。
国家统计局数据显示，今年1-10月，房地产开发资金6.84万亿元，其中国内贷款10552亿元，占比不足六分之一，低成本融资模式几近终结。包括万科、保利在内的大型优质地产商也难以从银行获得贷款。成本高昂的海外融资、房地产信托、私募股权基金、民间借贷等形式，成为一部分房企的主要融资来源。
据中国信托业协会数据统计显示，截至2011年第三季度末，投向房地产的新增信托资金累计达3216.6亿元，房地产信托达到约6797.7亿元，占资金信托总规模17.24％。房地产信托成为信托行业中规模扩张最快的产品类型。
与此同时，信托等“创新融资”的融资成本也急剧升高。据统计，上半年，港股地产商在香港发行人民币债券、美元债券、高息票据等融资过千亿元，除了华润置地中国海外等极少数公司，大部分融资成本在10～15％之间。
即使如此，融资仍然艰难。从6月份开始，银监会发文要求严控房地产信托业务发行，并对已发行的房地产信托进行跟踪调查。很多信托公司暂停了房地产信托业务；7月份以后，海外资本看空中国楼市，海外融资暂停……
生死存亡关头，失血的房地产不惜一切代价只为求得资金。高利贷此时悄悄潜入了房地产业。据中国人民银行温州市中心支行发布的“最合算投资方式”问卷调查显示，今年二季度，选择“民间借贷”的储户占到24.5％，通过民问借贷将零散的民间资金聚拢，再投入到房地产等高利润行业，被温州人认为是更好的获利渠道，这种借贷资金的利率高达24％～25％。
综合统计，上述新型融资成本大大超过过往的银行信贷，行业整体资金成本达到15～20％，而在以银行信贷为主的年份，房地产行业的资金成本控制在10％以内。
“开发商的疯狂融资行为值得理解。”王戈宏说，对于开发商而言，只要资金链没有断裂，就还有“翻盘”的机会，而资金链一旦断裂，开发商将一无所有。
房地产商饮鸩止渴的行为，不光给自身，也将给整个社会经济埋下隐患。以房地产信托为例，作为资金紧张时的权宜之计，开发商通过信托途径筹集现金头寸可以缓解燃眉之急，不过，目前的房地产信托计划绝大多数是为项目筹集开发资金。显然，信托兑付的即时胜和开发周期的长期性存在矛盾。
在房地产业下行的趋势下，部分房地产信托的标的项目销售率很低，由此可能陷入兑付危机。总体来看，大型开发商有较充足的土地储备，货币资金也较为充裕；但中小开发商融资渠道较少，或愿意支付更高的融资成本，导致信托资源在一定程度上向其倾斜，因此也增加了房地产信托的系统性风险。
信托机构做信托产品时虽然要求的抵押率也很高，但房地产行业的滑坡不仅会降低开发商偿还贷款的能力，也将导致开发商资产价值的缩水。信托机构持有的抵押品的价值最终可能只相当于未偿还债务的一小部分。
房地产信托期限以二年期和三年期居多，平均期限在2.5年左右。2009年下半年开始房地产信托密集发行，由此推算，2012年后房地产信托将进入集中兑付期。
但截至目前，多数项目的销售情况很不乐观。有业内人士称：“明年开始，房地产信托计划将进入密集兑付期，但是不少信托计划的标的项目并没有实现理想的销售业绩，这意味着，信托计划可能面临到期后还不上钱的窘境。兑付一旦成问题，房地产信托就有可能步温州民间借贷危机的后尘。”