大宗买家频现，迫使商业地产市场开拓新模式。2011年在商业地产领域内兴起了一种“第三方理财”的营销模式，将物业打包成不同规模的“资产包”，带租约出售，客户购买后便可享受现成的回报，而后续的资产管理和运营也将由专业机构负责。
　　营销模式创新缘于商业地产客户群的转变。
　　相比住宅产品，商业地产的“类金融化”特征更加明显。资本市场多年形成的惯例是，但凡拟上市的公司，大都要先装入持有型商业物业，以“稳定现金流”的形象美化财务报表。由此，拟上市公司一直是商业地产的重要买家。然而今年受住宅“限购”调控影响，商业地产的购买客户群体又出现了新的变化。
　　誉翔安地产是京城专业从事商业地产销售机构，长期协助甲方进行商业地产项目收购和资产管理。2011年，在项目收购战中，誉翔安地产合伙人王珂发现民间资本大量介入商业地产投资。位于北京广渠门附近的冠城名敦道商业项目今年开售，单宗最低成交门槛超3000万元，最高达1，3亿元，结果创造了单宗成交超4亿的京城商业地产销售新纪录。据透露，该投资客户是一位从事传统能源产品的私营业者，但在北京有自己的物业管理团队，这次出手4，3亿元，一次性付款，是今年单宗民间资金投资“商业地产最大单”。
　　这一“大单”较为典型，王珂总结道，与住宅市场不同，商业地产的成交客户大多相对集中，民间资本防御性投资正在成熟，资金从最初的几百万元的小试身手，到现在数亿元买卖。不同的层次项目承接不同客户，有的是试探性的买家，试探性投入1000万元。另一些则集中大额买家消化，这些客户积蓄了多年的投资经验后“发酵”，投资额呈5～10倍的几何形增长。今年商业地产的个体客户具备几大特征：资产千万元以上的投资客户单体主要来源于能源、农业以及高科技、教育类行业；投资客户覆盖了中国北方富人区——山西、内蒙古、陕西、河北、北京等多个财富聚集地。客户的年龄大多为40岁上下的，有发展期，具备再流通的资产，学习进化能力较强。尤为重要的一点，2011年投资商业地产的个人客户开始呈现机构化特点。
　　一些商业地产投资客的行为和特征开始具备机构化特征，在王珂看来，未来可能进化成专业机构。“和零散购买住宅的客户不同，很多购买办公楼的投资者都是真正的豪富阶层，一出手往往是几层或者一栋。他们有各种支撑，例如4，3亿元的的这单购买者，他不仅有自己的物业管理团队还有自己的财富管理团队。其购买后项目后期的商业也将由自己的团队来运营，投资模式已完全不同于以往的投资。这部分客户已经具备了投资机构的意识，与“炒房团”截然不同。
　　实际上目前出现的专业化商业地产客户已不再为了“炒”而去投资，而是随着房地产市场的转型，日益看重商用物业的金融化价值。单体客户投入大笔钱购买商业地产，既看重物业的保值功能，又看重资产的现实回报。“客户掏几个亿、甚至十几个亿购买商业地产，既看重物业的保值功能，又看重资产的现实回报。因此，对售后资产进行打理的需求也日益增加。”
　　对应客户的变化，与此同时商业地产的营销也开始金融化，通过售后资产的打理和“精装修”，商业地产领域出现了类似“第三方理财”的营销模式，开发商销售商用物业后，委托专业机构进行统一规划和招商，部分物业甚至是带租约销售；由此，物业购买方可获得稳定的回报，物业资产的保值作用也显著增强。
　　王珂的团队尝试结合资产打理的商业地产销售模式。据悉，誉翔安承接的位于北京东三环的“高和萃”项目便将以此模式销售。地产基金高和投资在收购北京东三环的博瑞大厦底商后，将对其进行整体改造，并统一规划和招租，包装为“高和萃”，在运营一段时间后，委托誉翔安进行销售。“高和萃”项目内的商铺将分为大小不等的10个资产包，每个资产包均是带租约的物业。客户购买后便可享受现成的回报，而后续的资产管理和运营也将由专业机构负责。大部分客户认可这种附加的资产管理服务，因为客户投资写字楼的目的既为出租，更为长期稳定的高租金回报。这种模式可以不断丰富和改良资产管理服务，满足投资型客户的需要。