房地产行业洗牌“三段论”
　　2012年，中国的房地产行业会不会来一次真正意义上的洗牌?其实，早在2007年10月份起，中国的房地产业就已经在洗牌了。中国房地产行业洗牌可以归纳为三个阶段：
　　第一个阶段是政府动力的展现。2008年的金融危机是一个插曲，救了房地产的命，使政府提前结束了调控，才导致了2009到2010年房价新一轮的上涨，致使政府又采取强硬的手段进行调控。
　　第二个阶段体现在四个问题的系统性解决上：一是民间投资渠道的多样化、市场化；二是保障性住房的大量供应；三是房地产的行业管理进一步规范化，包括土地的获取、融资、预售制度以及闲置土地的处置等；四是税收体系的调整，房地产的开发、交易和持有环节的税收都需要合理地调配。
　　洗牌的第一个阶段是单一的、强制性的行政手段，即所谓的“政策市”。第二个阶段是系统性手段。这两个阶段都不足以让行业洗牌真正完成，房地产的洗牌最终还是要经过一个市场的阶段，即第三个阶段，在这一阶段彻底解决供求关系，才可能使房价回归到一个理性的跟国民经济增长和个人收入增长相匹配的阶段。
　　平抑房价要靠增加供应
　　目前，关于土地流拍的新闻已经成为行业的热点之一。土地流拍最直接的后果是地方政府土地财政收入大幅减少，促使地方政府成为推动限购政策终结的一股力量。
　　仅靠推出保障性住房不足以维持房地产供求关系的平衡，供求不平衡就会导致房价的畸形上涨。所以，对土地供应的管理尤为重要。构成房地产开发成本的三大块是土地成本、建安成本和政府的税费成本。建安成本在总成本中占比较小，可降的余地也很小。如果土地成本和开发环节的各种规费税费都不下降，意味着受损的只有发展商的利润。利润下降了，开发商的热情就降低了。而供应量不足，就会导致房价上升，这是个常识。以往的调控中，政府依赖限制供应，用多种政策打压供应，企图以此遏制房价。实际上，平抑房价最有效的方法不是打压供应，而是增加供应。这么多年的房价高涨，除了投资手段单一、使投资过度集中在房地产外，也有保障性住房供应不足的问题。
　　养老地产顺势突围
　　随着楼市宏观调控的加码，行业里出现了一种有趣的现象：不受政策影响的地产品种热了起来，养老地产更是为我们提供了巨大的机遇和挑战。
　　养老地产有着强烈的中国特色，但长期以来供应严重不足并存在着种种问题。养老产业需要政府、企业和社团组织三者共同去完成。但是，这三者在中国都存在准备不足或者几乎没有准备的问题。另外，养老的各项市政设施，尤其是医疗机构和健康服务机构供应也严重不足。
　　种种原因导致养老地产市场成为一个几乎完全空白的市场，但同时它又是一个必需品市场，不同于商业地产那样的经营性产品和旅游地产那样的奢侈品产品，养老地产是个很刚性的市场。因为中国人口基数太大，所有的银发问题一旦爆发就会变成巨大的社会问题。由于社区、社团、城市、政府等各方面都没有做好这方面的准备，导致养老地产的需求量变得非常大。
　　在目前调控政策从紧的形势下，如果讲房地产行业存在着一种真正意义上的突围，我觉得养老地产这块的空间是非常大的，是未来开发商可以大规模进入的市场。