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摘 要：作为国民经济的支柱产业，房地产业的持续健康平稳发展对整个国民经济的稳定快速增长和广大人民群众生活条件的改善十分重要。然而，当前房地产业繁荣的表面下存在着很多隐患，房地产价格的持续攀升、开发商投资热情的过度高涨和商品房供给结构的不合理等问题己经引起了社会的普遍关注和政府的高度重视。针对近年来居高不下的房价，政府宏观调控政策频出，本文从金融调控政策角度入手，首先在理论角度分析金融调控对房地产市场作用机理，然后分析近期政府对房地产市场采用的一系列金融调控措施以及其对房地产业基本面影响，最后根据我国房地产市场的情况提出金融调控建议和未来房地产行业的投资策略建议。
关键词：金融调控；货币政策；房地产行业；投资策略
没有哪一个行业像房地产业这样密切关系到每一个国人的切身利益，也没有哪一个行业像房地产行业这样时时处于关注与争论的旋涡中。高房价不仅是普通人关心的话题，同时也是中央政府密切关注的问题。如果房地产业出现不正常的发展，或出现一些大的起伏，不仅会导致房地产业的衰退，而且资金链的断裂会动摇国家的整个金融体系，甚至危害到整个国民经济的持续快速健康发展。政府一直在努力寻求有效的调控方式以实现房地产市场健康稳定的发展。而金融手段从理论和实践上都被证明是行之有效的控房地产市场的方式。
笔者将政府对房地产市场的金融调控视为国家产业政策指导下的货币政策。货币政策可以分为一般性货币政策和选择性货币政策。一般性货币政策是对货币供给总量或信用总量进行调节和控制的政策工具。而选择性货币政策，是指中央银行针对某些特殊的经济领域或特殊用途的信贷而采用的信用调节工具。在实践中，各国中央银行均利用选择性货币政策工具中的不动产信用控制和优惠利率来调控房地产市场。
一、一般性货币政策对房地产市场的调控分析
1、利率变动对房地产市场的影响。房地产市场是资本高度密集型产业，对利率的变化反映比较灵敏，加息往往会带来挤出资产价格泡沫的效应。中国人民银行根据货币政策实施的需要，适时地运用利率工具，对利率水平和利率结构进行调整，进而影响房地产市场供求状况，实现调控房价的目标。
2、存款准备金率调整对房地产市场的影响。央行通过调整存款准备金率，可以影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量。对房地产市场的而言，上调存款准备金率，鉴于在一定程度上对商业银行信贷放款量的约束，将会对房地产市场资金链产生影响，从而对抑制房地产市场过热、房产价格过高起到积极作用。另一方面，上调存款准备金率后，银行对个人消费贷款也会有新的态度，在一定程度上会影响房贷市场.从而使房地产市场过热的状况得到缓解。
3、货币供应量变动对房地产市场的影响。当央行实行增加货币供应量的政策时，就会导致房地产投资大幅增加，居民需求旺盛，交易活跃。当央行实行降低货币供应量的政策时，在资金瓶颈的制约下，未完工工程不得不半途而废，己投入的资本有一部分也将失，繁荣将走向崩溃。
二、选择性货币政策对房地产市场的调控分析
中央银行运用选择性货币政策调控房价是双重控制，不仅控制需求，而且控制供给。由于房地产市场体系的不健全，市场供求信息的不对称，导致目我国的房地产市场中存在着盲目投资与过度投资的倾向，以及经济主体的市场意识不强等问题，仅仅控制需求很难达到控制供给的目的，因此只能双重控制。选择性货币政策工具主要有以下两种:
1、不动产信用控制对房地产市场的影响。不动产信用控制是指中央银行对商业银行等金融机构向客户提供不动产抵贷款的管理措施。主要是规定贷款的最高限额、贷款的最长期限和首付的最低额等。采取这些措施的目的主要在于限制房地产投机，抑制房地产泡沫。
2、优惠利率对房地产市场的影响。优惠利率是指中央银行对国家拟重点发展的某些部门、行业和产业规定较低的利率，目的在于刺激这些部门和行业的生产，调动它们的积极性，以实现产业结构和产品结构的调整和优化。政府将房贷利率调低，使其低于贷款利率的平均水平，房地产业就会积极蓬勃的不断发展，甚至呈现过热苗头。
由于一般性货币政策通常作为总量调节政策而且通常具有时滞性，运用选性货币政策调控房价显得更加灵活有效。因此，运用选择性货币政策即不动产用控制和优惠利率来调控房地产市场这样的微观市场会更加有效。
三、发挥金融调控对房地产市场指导作用的建议
1、建立房地产金融风险宏观监控指标体系。
对房地产市场的调控是一项复杂的工程，它首先需要中央银行对房地产市场掌握充分有效的信息，再对信息进行整理分析，据此得出对其运行状况的判断。据此才有可能采取准确有效的调控手段,达到预期的调控目标。但对房地产等资产价格是否背离其真实价值，是否存在泡沫，多大程度上背离其真实价值等的判断历来都是极易存在争论的问题。因此,建立一套科学的房地产市场宏观监控体系是十分必要的。
各金融主体应当注重房地产信息的搜寻、整理、分析和运用，关注市场变化，建立动态的统计、分析、监控体系，提高预警能力。央行与金融监管部门、金融机构可以根据需要定期或不定期进行沟通、联系。及时根据宏观经济运行数据以及风险监测结果，分析研究金融系统运行情况和存在的问题，及时发出预警。各监管当局应实行强制的信息披露制度，要求公司向社会披露一切投资者有权了解的内部信息。
2、运用信贷、利率政策调控房地产市场。
房地产业的发展离不开强有力的金融支持。特别是目前我国仍以银行为主导型的金融体系，在房地产的发展高度依赖银行间接融资的情况下，如何一方面继续为房地产业提供金融支持，另一方面又能有效地防范房地产业转嫁给银行系统的风险，是中央银行不得不面临的一个课题。
3、大力推进房地产融资模式创新。
房地产融资严重依赖银行间接融资，使得房地产业的风险大量转嫁到银行系统，而中央银行为维护金融稳定不得不动用各种政策手段进行调控。搭建房地产业多元化的金融创新平台，则有助于缓解这一问题。房地产金融市场远没有形成支持体系和风险分担体系，我国房地产金融市场目前以一级市场为主,二级市场尚未真正建立起来。一级市场体系中虽然包括住房储蓄银行、住房公积金等机构,但仍以商业银行为主,信托项目融资、上市融资、企业债券融资、非上市股权融资等融资渠道远未完善。
目前，我国房地产业仍处于急剧扩张阶段，健全与完善融资环境和渠道至关重要。为继续发挥房地产业对国民经济的支柱作用，同时又能最大限度的降低房地产业转嫁到银行系统的房贷风险，建立多元化的融资渠道无疑具有重要的意义。我国急需建立起完整的房地产金融机构体系并推进多层次住宅金融市场建设，发展直接融资工具，允许符合条件的房地产企业通过发行债券、信托产品等从市场融资。
参考文献：
[1]王宇、吴雨.透视当前楼市金融调控三大看点[J] .新华网.2010-01-11 21:46:14
[2]胡可.基于向量自回归方法的房地产市场货币政策传导效应研究.厦门大学硕士学位论文.2008年6月
[3]周剑初.金融调控显效房市疲态乍现[J]. 金融时报.2008年1月19日.第005版
[4]叶菁文.房地产金融调控的效应分析与对策[D].山东大学硕士学位论文.2007年10月
[5]李娟娟.央行金融调控政策对房地产业的影响分析[J]. 四川经济管理学院学报.2007年第2期总第60期
[6]沈爱卿.房地产行业跟踪分析报告[J] .房地产周报.2010-11-12
作者简介：韩旭（1989-），女，山东济南人，山东大学管理学院2008级市场营销本科生，主要研究市场营销管理；王翔（1990-），男，山东济宁人，山东大学经济学院2008级金融工程本科生，主要研究金融学。
关键词：金融调控；货币政策；房地产行业；投资策略
没有哪一个行业像房地产业这样密切关系到每一个国人的切身利益，也没有哪一个行业像房地产行业这样时时处于关注与争论的旋涡中。高房价不仅是普通人关心的话题，同时也是中央政府密切关注的问题。如果房地产业出现不正常的发展，或出现一些大的起伏，不仅会导致房地产业的衰退，而且资金链的断裂会动摇国家的整个金融体系，甚至危害到整个国民经济的持续快速健康发展。政府一直在努力寻求有效的调控方式以实现房地产市场健康稳定的发展。而金融手段从理论和实践上都被证明是行之有效的控房地产市场的方式。
笔者将政府对房地产市场的金融调控视为国家产业政策指导下的货币政策。货币政策可以分为一般性货币政策和选择性货币政策。一般性货币政策是对货币供给总量或信用总量进行调节和控制的政策工具。而选择性货币政策，是指中央银行针对某些特殊的经济领域或特殊用途的信贷而采用的信用调节工具。在实践中，各国中央银行均利用选择性货币政策工具中的不动产信用控制和优惠利率来调控房地产市场。
一、一般性货币政策对房地产市场的调控分析
1、利率变动对房地产市场的影响。房地产市场是资本高度密集型产业，对利率的变化反映比较灵敏，加息往往会带来挤出资产价格泡沫的效应。中国人民银行根据货币政策实施的需要，适时地运用利率工具，对利率水平和利率结构进行调整，进而影响房地产市场供求状况，实现调控房价的目标。
2、存款准备金率调整对房地产市场的影响。央行通过调整存款准备金率，可以影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量。对房地产市场的而言，上调存款准备金率，鉴于在一定程度上对商业银行信贷放款量的约束，将会对房地产市场资金链产生影响，从而对抑制房地产市场过热、房产价格过高起到积极作用。另一方面，上调存款准备金率后，银行对个人消费贷款也会有新的态度，在一定程度上会影响房贷市场.从而使房地产市场过热的状况得到缓解。
3、货币供应量变动对房地产市场的影响。当央行实行增加货币供应量的政策时，就会导致房地产投资大幅增加，居民需求旺盛，交易活跃。当央行实行降低货币供应量的政策时，在资金瓶颈的制约下，未完工工程不得不半途而废，己投入的资本有一部分也将失，繁荣将走向崩溃。
二、选择性货币政策对房地产市场的调控分析
中央银行运用选择性货币政策调控房价是双重控制，不仅控制需求，而且控制供给。由于房地产市场体系的不健全，市场供求信息的不对称，导致目我国的房地产市场中存在着盲目投资与过度投资的倾向，以及经济主体的市场意识不强等问题，仅仅控制需求很难达到控制供给的目的，因此只能双重控制。选择性货币政策工具主要有以下两种:
1、不动产信用控制对房地产市场的影响。不动产信用控制是指中央银行对商业银行等金融机构向客户提供不动产抵贷款的管理措施。主要是规定贷款的最高限额、贷款的最长期限和首付的最低额等。采取这些措施的目的主要在于限制房地产投机，抑制房地产泡沫。
2、优惠利率对房地产市场的影响。优惠利率是指中央银行对国家拟重点发展的某些部门、行业和产业规定较低的利率，目的在于刺激这些部门和行业的生产，调动它们的积极性，以实现产业结构和产品结构的调整和优化。政府将房贷利率调低，使其低于贷款利率的平均水平，房地产业就会积极蓬勃的不断发展，甚至呈现过热苗头。
由于一般性货币政策通常作为总量调节政策而且通常具有时滞性，运用选性货币政策调控房价显得更加灵活有效。因此，运用选择性货币政策即不动产用控制和优惠利率来调控房地产市场这样的微观市场会更加有效。
三、发挥金融调控对房地产市场指导作用的建议
1、建立房地产金融风险宏观监控指标体系。
对房地产市场的调控是一项复杂的工程，它首先需要中央银行对房地产市场掌握充分有效的信息，再对信息进行整理分析，据此得出对其运行状况的判断。据此才有可能采取准确有效的调控手段,达到预期的调控目标。但对房地产等资产价格是否背离其真实价值，是否存在泡沫，多大程度上背离其真实价值等的判断历来都是极易存在争论的问题。因此,建立一套科学的房地产市场宏观监控体系是十分必要的。
各金融主体应当注重房地产信息的搜寻、整理、分析和运用，关注市场变化，建立动态的统计、分析、监控体系，提高预警能力。央行与金融监管部门、金融机构可以根据需要定期或不定期进行沟通、联系。及时根据宏观经济运行数据以及风险监测结果，分析研究金融系统运行情况和存在的问题，及时发出预警。各监管当局应实行强制的信息披露制度，要求公司向社会披露一切投资者有权了解的内部信息。
2、运用信贷、利率政策调控房地产市场。
房地产业的发展离不开强有力的金融支持。特别是目前我国仍以银行为主导型的金融体系，在房地产的发展高度依赖银行间接融资的情况下，如何一方面继续为房地产业提供金融支持，另一方面又能有效地防范房地产业转嫁给银行系统的风险，是中央银行不得不面临的一个课题。
3、大力推进房地产融资模式创新。
房地产融资严重依赖银行间接融资，使得房地产业的风险大量转嫁到银行系统，而中央银行为维护金融稳定不得不动用各种政策手段进行调控。搭建房地产业多元化的金融创新平台，则有助于缓解这一问题。房地产金融市场远没有形成支持体系和风险分担体系，我国房地产金融市场目前以一级市场为主,二级市场尚未真正建立起来。一级市场体系中虽然包括住房储蓄银行、住房公积金等机构,但仍以商业银行为主,信托项目融资、上市融资、企业债券融资、非上市股权融资等融资渠道远未完善。
目前，我国房地产业仍处于急剧扩张阶段，健全与完善融资环境和渠道至关重要。为继续发挥房地产业对国民经济的支柱作用，同时又能最大限度的降低房地产业转嫁到银行系统的房贷风险，建立多元化的融资渠道无疑具有重要的意义。我国急需建立起完整的房地产金融机构体系并推进多层次住宅金融市场建设，发展直接融资工具，允许符合条件的房地产企业通过发行债券、信托产品等从市场融资。
参考文献：
[1]王宇、吴雨.透视当前楼市金融调控三大看点[J] .新华网.2010-01-11 21:46:14
[2]胡可.基于向量自回归方法的房地产市场货币政策传导效应研究.厦门大学硕士学位论文.2008年6月
[3]周剑初.金融调控显效房市疲态乍现[J]. 金融时报.2008年1月19日.第005版
[4]叶菁文.房地产金融调控的效应分析与对策[D].山东大学硕士学位论文.2007年10月
[5]李娟娟.央行金融调控政策对房地产业的影响分析[J]. 四川经济管理学院学报.2007年第2期总第60期
[6]沈爱卿.房地产行业跟踪分析报告[J] .房地产周报.2010-11-12
作者简介：韩旭（1989-），女，山东济南人，山东大学管理学院2008级市场营销本科生，主要研究市场营销管理；王翔（1990-），男，山东济宁人，山东大学经济学院2008级金融工程本科生，主要研究金融学。