最近几年来，伴随着土地的出让金价格不断攀升和行业竞争压力的增加，我国房地产行业整体下行趋势日益明显，房地产行业转型升级日益迫切，其中很多房地产商都实施了“去杠杆”、“去房地产化”、“去库存”的转型升级尝试。2013年，万科集团提出将其房地产开发模式由原来的重资产模式向轻资产模式转变的战略部署，为房地产业的转型升级提供了转型的方向。本文把万科集团作为主要研究对象，对房地产企业轻资产模式的应用及其财务效应进行分析。　　在整个论证过程中，本文综合运用了层次分析法、案例分析法、定量定性分析法、归纳法和比较分析法。首先从行业形势角度分析中国房地产行业现状，以及传统的重资产模式下中国房地产商面对的压力，指出我国房地产行业轻资产化转型的必要性，并提供了铁狮门轻资产模式转型案例的启示。　　万科集团是我国处于领先地位的房地产企业，2013年，万科提出轻资产运营战略，成为向轻资产运营模式转型的先驱者。为此本文把万科集团作为主要研究对象，对其轻资产模式的应用及其财务效应进行分析判断。首先从产业链角度、业务范围角度和盈利模式角度这三个角度全面分析万科集团的轻、重资产运营模式;随后利用万科2010-2016年7年内的财务数据，对其轻、重资产运营模式下的盈利能力、偿债能力、营运能力、收入模式和现金流充足性五个方面逐一进行分析，指出万科在重资产模式下存在突出的财务问题;随后利用层次分析法分析万科集团转型前后的财务变化情况，为了剔除行业影响，同时对比了整个房地产行业同时期的财务状况，以此证明万科集团轻资产运营模式转型是有效的。从而在我国房地产行业整体下行的背景下，对房地产企业转型提出了一种实现路径，以期为房地产行业以及其他重资产行业提供可供借鉴的经验。　　本文通过对房地产企业轻资产化转型的深入研究，一方面希望学者更多聚焦于房地产轻资产运营模式，以期能对此模式有更加深入的研究。另一方面万科集团轻资产化转型的实际案例可以为房地产行业以及其他重资产行业提出一些可供借鉴的经验，从而促进我国地产行业的蓬勃发展。