在我国土地出让市场上，2001年之前，主要采用行政划拨和协议；2004年以来，逐步引入招标、拍卖和挂牌三种方式。随着“阳光政策”——“招拍挂”出让制度的完善，“价高者得”成为获得土地使用权的重要竞价规则，这不仅推动了中国城市土地市场的发育，而且土地交易更加具有公开性和透明性。然而，这却导致了地方政府的“土地财政冲动”以及竞买过程中的高溢价。从住宅用地价格的微观影响因素着手，深入分析全国范围内2004年“8·31”大限以来的土地出让方式与地价的现状、问题及其根源，并提出了有针对性的政策建议，无论对拍卖理论的应用，还是对全国范围内完善土地出让制度、稳定地价都具有重要的意义。近几年来土地市场上地价的飞速上涨归根结底是“招拍挂”土地出让制度问题。本文以此为切入点，利用理论分析和实证研究的方法，结合全国范围内49个城市2004年8月31日至2012年8月31日以“招拍挂”出让的7666宗住宅用地的交易信息，构建了拍卖理论分析、地价影响因素分析以及实证回归分析的研究框架，并对其进行了深入研究。首先，本文详述了中国土地出让制度，厘清了招标、拍卖和挂牌三者之间的差别，通过规范分析方法介绍了相关的理论基础并具体研究了拍卖理论框架下的“招拍挂”三种出让方式所形成的地价之间的差异性；然后，本文通过对住宅用地的地价微观影响因素的分析，分别从区位因素、邻里因素和地块因素三个方面构建了“招拍挂”土地出让方式与地价之间的住宅特征价格模型；最后，论文以“8·31”大限以来全国范围内49个城市住宅用地的截面数据定量分析了不同出让方式所形成的地价之间是否存在着差别，并进一步探讨了存在着差异性的原因。结合以上分析，发现不同土地出让方式形成不同地价的原因主要有三个方面，即地方政府的土地财政行为、土地市场运作中的腐败动机以及土地出让制度层面的问题，并依据上述原因，提出了相应的政策建议，进而为政府制定合理的土地出让政策以及有效调控土地市场提供参考，同时也有助于引导市场参与者做出理性的土地竞买决策。