我国房地产市场从20世纪90年代开始拉开了其高速发展的帷幕,特别是在2003年国务院正式将房地产业列为我国支柱型产业开始,我国房地产市场就一直保持着蓬勃向上的发展势头,飞速前进了近二十年。房地产业也在我国经济发展中扮演者越来越重要的角色。但伴随着其快速发展,我国房地产市场也累积出了巨大的经济泡沫以及债务隐患,在我国经济“去杠杆、去库存、去产能”的大背景下,我国房地产行业面临着前所未有的挑战。在所有挑战当中,房地产企业融资难,传统融资渠道被压缩,融资成本上升是其面临的最大压力,所以寻求新的融资渠道,探索新的融资方式也是我国房地产行业目前急需完成的任务。房地产证券化作为房地产行业融资很重要的一个渠道目前在我国还处于发展的初始阶段,有巨大的市场潜力可以挖掘。而房地产投资信托基金（REITs）是完成房地产证券化的一个非常高效的方式。我国到目前为止还没有建立起真正的REITs制度和市场,也不存在真正意义上的公募型REITs。鹏华前海万科REITs作为我国大陆境内第一支以大陆境内房地产物业为其投资标的、并且于大陆境内资本市场成功上市的REITs产品,对于研究我国的公募REITs具有一定的代表性,其产品的成功发行本身就具备承前启后的意义。通过分析鹏华前海万科REITs设计以及运营中的正向作用和其存在不足之处,有助于为我国基于当前的市场和政策环境下发展公募型REITs找寻方向,同时也为将来推行更为纯粹的公募型REITs产品提出具有针对性的建议。本文从投资组合、利润分配、收益概况、收益相关性、运作风险以及项目估值角度对鹏华前海万科REITs的进行了具体深入的分析,进而从利益相关主体的角度总结了产品的优势,从产品自身维度总结了其劣势,并且根据其优劣势在我国REITs产品设计以及制度建设方面提供了相关建议。