2021年4月,在召开的中共中央政治局会议上政府强调了“房住不炒”的大基调,同年6月,国务院办公厅发布规定明确指出要加强保障性租赁住房的试点项目,同时保障性租赁住房项目也被纳入了2021年大热的基础设施公募REITs的试点中,这标志着我国租赁住房REITs发展步入了新起点。回溯往昔,中国房屋租赁行业在对资产证券化金融探索的路上从来没有停止脚步,2017年新派公寓权益性REITs作为业内第一单长租公寓资产类REITs得到了首推,住房租赁企业股权交易金融创新产品——人行版REITs紧随其后也于2020年在北金所成功试点。2021年“保障性租赁住房”当选年度十大新词。可以发现我国租赁住房REITs的相关制度一直在不断摸索与成长。在此背景下,资产评估在相关领域也有很大发展空间,本文也致力于这点,从现有文献很少讨论的租赁住房REITs定价角度进行分析。传统的REITs产品定价模型中,对相关重要风险变量通常采用历史趋势预测法,但REITs作为企业融资的重要手段,产品定价的准确与否十分重要。故为定量分析租赁住房REITs定价中存在的一些风险,笔者试图在常用的收益法的基础上用蒙特卡洛模拟方法修正项目现金流风险,预期在租赁住房REITs的定价上为资产评估实践方面提供一些参考。本文首先在研究背景和研究意义的基础上,分析了REITs的相关文献综述,在REITs定价的三个方法上,提出了关键变量对定价影响的重要性,进而在第四章对租金收入以蒙特卡洛模型进行预测,得出定价思路,最后过渡到本文的研究对象—“碧桂园租赁住房REITs”案例上,笔者对项目背景进行了分析,最后在资产评估定价方面,分别从评估对象及范围,评估基准日,评估方法上进行了介绍,其中介绍了收益法的适用性,并强调了预期收益额（主要是租金）对估值结果影响的重要性,在此基础上,笔者在原始收益法模型中预期收益额计算的基础上引入了蒙特卡洛模型,对不确定性风险参数进行修正,建立了相关模型,而后带入碧桂园租赁住房REITs的数据,并得出整体的蒙特卡洛模拟结果,在此基础上分析了该结果与产品发行时成交价的差别及原因。