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摘 要：2016年6月18日，济南高新万达开业，人流量空前，商场内如集市般热闹，附近的居民都想来凑热闹，看看这济南的又一地标性建筑，不仅挤爆了商场，大家也刷爆了朋友圈，这就是所谓的“万达效应”。不禁引人思考，济南高新万达的有什么吸引力让大家争相奔走相告？
关键词：万达；商业模式；企业管理
一、济南高新万达的选址
万达选址在东部新城区——高新区，这四五年东部新城发展迅速，尤其是奥体、龙奥大厦、齐鲁软件园一带经济、政治、科技带动，可以说是飞速发展，高新区楼房林立，居民人口迅速增加，医疗，交通等一应俱全，唯一缺少的就是购物这一块，虽说有丁豪，银座两座商场，但其影响力都差强人意，人们还是更愿意更倾向于去洪家楼，泉城路逛街购物。
而万达选址在银座，丁豪附近，也是集聚效应、聚客效应的结果，这样，也形成了“三足鼎立”的局面。银座，万达，丁豪足够满足大家的购物，逛街需求，再加上地理优势，就把洪家楼、泉城路方向的顾客流都拉回来了。万达开业后，丁豪、银座的客流量不仅没有减少，反而相对变多了，三方都受益。
二、万达独有的商业模式
（一）知名品牌入驻，提升品质生活
济南高新万达广场定位为区域中心型时尚购物中心，是高新区第一个真正意义的生活体验式购物中心。目前品牌共计183家，其中28个品牌首进济南，116个品牌首进济南东城商圈，汇聚餐饮、购物、娱乐、休闲等海量时尚元素，拥有万达影城、宝贝王、迪卡侬、优衣库、苏宁易购、PLAY1家庭娱乐中心、圣豪超市、婴贝儿、鼎龙健身9大主力店，山东首条室内特色主题餐饮街区-泉城印象，以及众多国际知名品牌；其中室内步行街商户174家，服装52家，精品体验70家，餐饮52家。代表商户有星巴克、哈根达斯、APPLE、ADIDAS、NIKE等，洞悉国际潮流前沿，引领城市消费风潮，全面提升济南东城人民的高品质生活体验。
（二）科学规划布局，全面体验升级
高新万达广场室内步行街是广场的灵魂所在，打破了传统的步行街经营模式，硬件配备和服务理念均代表地区最高水平。室内步行街四季如春，排除了天气对购物的影响，众多商品品类汇聚在一起，让消费者有更充足的时间和精力尽情享受。
三、济南高新万达的成功之处
济南高新万达并不是济南第一个万达，甚至也不是第二个，但我觉得将会是最成功的一个，详解它的独到之处。
（一）前两个万达广场并非十分成功
尽管万达在商业地产领域国内首屈一指，但在商业运营领域，是绝对的新兵，此前在济南运营的两个万达广场，并非十分成功。
第一个是泉城路西头的万达广场，也就是现在沃尔玛所在的楼宇。2001年左右，泉城路进行改造，万达进军济南，开发的第一个商业地产项目，就是这座楼。当时一楼很多小商铺都是对外销售的，二楼以上自持。2005年，万达资金紧张，自持部分卖给了外企麦格理集团，2012年更名为悦荟广场，彻底与万达脱离关系。
第二个项目则是人们所熟知的经四路万达广场，2010年11月中旬开业，从此，济南有了第一个城市综合体，它给济南带来了很多大牌主力店和新鲜东西。然而，经四路万达并没有把最初的繁荣保持下去，2015年到了集中爆发期，万千百货、大歌星相继撤出或者易主。
这次高新万达开业，记者注意到，它不再事事都“亲力亲为”，而是更多引进专业且已经运营成熟的主力店入驻，如迪卡侬、优衣库、苏宁易购等，至于万达体系内部的主力店，只有万达影城、万达宝贝王等少数几个。
（二）为避免走老路，增加体验业态
网购冲击不容小觑，综合体要想做好，设置吸引力更强的互动业态至关重要。譬如，这次他们很重视餐饮，在四楼设置了省内首个室内主题特色街区——泉城印象，这里不仅聚集了全国各地的特色餐饮美食，更再现了传统老城济南的风韵，让不同年代的人都能在这里找到曾经的回忆。
业内人士认为，这种定位迥异于经四路万达，当时它开业，更多是强调引进国际大牌，改变济南“土”的形象，使其“洋”起来；而这次，更多是尊重本土文化，比如设置济南老火车站、大华理发店、把子肉等场景，更接地气，更容易被老百姓所接受。
全面“二孩”时代到来，这次高新万达开业，婴贝儿设立了2500平方米的卖场，苏宁设置了红孩子卖场等；体验方面，不仅有万达宝贝王，还有大玩家升级而来的PLAY1家庭娱乐中心。
四、总结
王健林曾表示，商业是具备长寿基因的。只要肯动脑筋，特别是在当前形势下，能够运用先进科技、互联网技术，我相信在这个行业里可以看到很多长寿企业出现。正如大家看到恒大地产向体育、文化、快消以及健康等多个产业转型，万达也在悄悄转型，只不过是由“地产”转向“纯商业”，也就是万达宣传的“轻资产化”。
所谓轻资产化，万达集团董事长王健林解释为“去地产化”，万达商业地产将转型为一家商业投资服务企业，实现完全轻资产化。未来，万达商业净利润三分之二主要来自于房地产业务之外租赁收入。未来，万达只负责选址、设计、招商和管理，由合作方负责投资，所产生租金收益万达與投资方按一定比例分成。在未来，万达商业地产股份有限公司可能会去掉“地产”二字，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司，去房地产化，实现万达商业地产全面转型。
参考文献：
[1]王兆胜.打造成功的中国城市综合体[J].北京规划建设，2010（4）：12-13.
[2]中投顾问产业研究中心.《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》，2010年6月.
[3]邓雨男.城市综合体的开发模式[J].中国房地产，2008（1l）：20-21.
[4]郁清民.《国家政策对房地产开发的影响及房地产企业应对策略全书》.中国知识出版社，2005年.
[5]龙古新.城市综合体—新的商业地产模式[J].城市开发，2008（3）：10-11.
[6]大连万达集团有限公司.《企业社会责任报告》.2009年.
[7]大连万达集团有限公司.《万达月刊》.1997年第1期至2010年第1期.
[8]郭向东.城市综合体环境的营造和管理[J].城市开发，2008（5）：4-6.
作者简介：
于莉莉（1992—），女，汉族，山东济南人，研究生，研究方向：项目投融资与营销管理。
关键词：万达；商业模式；企业管理
一、济南高新万达的选址
万达选址在东部新城区——高新区，这四五年东部新城发展迅速，尤其是奥体、龙奥大厦、齐鲁软件园一带经济、政治、科技带动，可以说是飞速发展，高新区楼房林立，居民人口迅速增加，医疗，交通等一应俱全，唯一缺少的就是购物这一块，虽说有丁豪，银座两座商场，但其影响力都差强人意，人们还是更愿意更倾向于去洪家楼，泉城路逛街购物。
而万达选址在银座，丁豪附近，也是集聚效应、聚客效应的结果，这样，也形成了“三足鼎立”的局面。银座，万达，丁豪足够满足大家的购物，逛街需求，再加上地理优势，就把洪家楼、泉城路方向的顾客流都拉回来了。万达开业后，丁豪、银座的客流量不仅没有减少，反而相对变多了，三方都受益。
二、万达独有的商业模式
（一）知名品牌入驻，提升品质生活
济南高新万达广场定位为区域中心型时尚购物中心，是高新区第一个真正意义的生活体验式购物中心。目前品牌共计183家，其中28个品牌首进济南，116个品牌首进济南东城商圈，汇聚餐饮、购物、娱乐、休闲等海量时尚元素，拥有万达影城、宝贝王、迪卡侬、优衣库、苏宁易购、PLAY1家庭娱乐中心、圣豪超市、婴贝儿、鼎龙健身9大主力店，山东首条室内特色主题餐饮街区-泉城印象，以及众多国际知名品牌；其中室内步行街商户174家，服装52家，精品体验70家，餐饮52家。代表商户有星巴克、哈根达斯、APPLE、ADIDAS、NIKE等，洞悉国际潮流前沿，引领城市消费风潮，全面提升济南东城人民的高品质生活体验。
（二）科学规划布局，全面体验升级
高新万达广场室内步行街是广场的灵魂所在，打破了传统的步行街经营模式，硬件配备和服务理念均代表地区最高水平。室内步行街四季如春，排除了天气对购物的影响，众多商品品类汇聚在一起，让消费者有更充足的时间和精力尽情享受。
三、济南高新万达的成功之处
济南高新万达并不是济南第一个万达，甚至也不是第二个，但我觉得将会是最成功的一个，详解它的独到之处。
（一）前两个万达广场并非十分成功
尽管万达在商业地产领域国内首屈一指，但在商业运营领域，是绝对的新兵，此前在济南运营的两个万达广场，并非十分成功。
第一个是泉城路西头的万达广场，也就是现在沃尔玛所在的楼宇。2001年左右，泉城路进行改造，万达进军济南，开发的第一个商业地产项目，就是这座楼。当时一楼很多小商铺都是对外销售的，二楼以上自持。2005年，万达资金紧张，自持部分卖给了外企麦格理集团，2012年更名为悦荟广场，彻底与万达脱离关系。
第二个项目则是人们所熟知的经四路万达广场，2010年11月中旬开业，从此，济南有了第一个城市综合体，它给济南带来了很多大牌主力店和新鲜东西。然而，经四路万达并没有把最初的繁荣保持下去，2015年到了集中爆发期，万千百货、大歌星相继撤出或者易主。
这次高新万达开业，记者注意到，它不再事事都“亲力亲为”，而是更多引进专业且已经运营成熟的主力店入驻，如迪卡侬、优衣库、苏宁易购等，至于万达体系内部的主力店，只有万达影城、万达宝贝王等少数几个。
（二）为避免走老路，增加体验业态
网购冲击不容小觑，综合体要想做好，设置吸引力更强的互动业态至关重要。譬如，这次他们很重视餐饮，在四楼设置了省内首个室内主题特色街区——泉城印象，这里不仅聚集了全国各地的特色餐饮美食，更再现了传统老城济南的风韵，让不同年代的人都能在这里找到曾经的回忆。
业内人士认为，这种定位迥异于经四路万达，当时它开业，更多是强调引进国际大牌，改变济南“土”的形象，使其“洋”起来；而这次，更多是尊重本土文化，比如设置济南老火车站、大华理发店、把子肉等场景，更接地气，更容易被老百姓所接受。
全面“二孩”时代到来，这次高新万达开业，婴贝儿设立了2500平方米的卖场，苏宁设置了红孩子卖场等；体验方面，不仅有万达宝贝王，还有大玩家升级而来的PLAY1家庭娱乐中心。
四、总结
王健林曾表示，商业是具备长寿基因的。只要肯动脑筋，特别是在当前形势下，能够运用先进科技、互联网技术，我相信在这个行业里可以看到很多长寿企业出现。正如大家看到恒大地产向体育、文化、快消以及健康等多个产业转型，万达也在悄悄转型，只不过是由“地产”转向“纯商业”，也就是万达宣传的“轻资产化”。
所谓轻资产化，万达集团董事长王健林解释为“去地产化”，万达商业地产将转型为一家商业投资服务企业，实现完全轻资产化。未来，万达商业净利润三分之二主要来自于房地产业务之外租赁收入。未来，万达只负责选址、设计、招商和管理，由合作方负责投资，所产生租金收益万达與投资方按一定比例分成。在未来，万达商业地产股份有限公司可能会去掉“地产”二字，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司，去房地产化，实现万达商业地产全面转型。
参考文献：
[1]王兆胜.打造成功的中国城市综合体[J].北京规划建设，2010（4）：12-13.
[2]中投顾问产业研究中心.《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》，2010年6月.
[3]邓雨男.城市综合体的开发模式[J].中国房地产，2008（1l）：20-21.
[4]郁清民.《国家政策对房地产开发的影响及房地产企业应对策略全书》.中国知识出版社，2005年.
[5]龙古新.城市综合体—新的商业地产模式[J].城市开发，2008（3）：10-11.
[6]大连万达集团有限公司.《企业社会责任报告》.2009年.
[7]大连万达集团有限公司.《万达月刊》.1997年第1期至2010年第1期.
[8]郭向东.城市综合体环境的营造和管理[J].城市开发，2008（5）：4-6.
作者简介：
于莉莉（1992—），女，汉族，山东济南人，研究生，研究方向：项目投融资与营销管理。