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在任何一个国家的任何发展阶段，中低收入者都不可能是一个单靠其自身收入可支付满足其基本消费水平的群体，住房消费也不例外。在福利制度日益完善的发达国家，中低收入者之满足其基本消费水平的可支付缺口，主要由政府财政补贴，并辅之以其他平衡诸利益关系的手段。如在满足中低收入住房金融需求的问题上，美国政府一方面通过财政补贴和政府担保的途径，支持中低收入群体的可偿付能力另一方面促成通过证券化等方式规避和控制贷款人的流动性风险；而对中低收入者的资格，政府则采取相当严格的措施予以约束，贷款人可能面临的早偿风险，也由货款机构自行处理。
为中低收入群体提供可偿付支持
中低收入群体在市场博弈结构中注定会日益边缘化。无论是住房定价还是住房贷款定价都不可能与中低收入群体的收入达成匹配关系。所以所谓的房价收入比，不管其是联合国人居中心的3∶1,还是发达国家的5∶1到6∶1；甚或发展中国家的10∶1到20∶1，这些都不是中低收入者的福音，因为数字的收入依据是人均GDP,而由于实际可支配收入在不同收入群体间的分布有向高收入群体集中的特点，中低收入群体的收入水平与人均水平有较大差距。如据90年代初美国政府公布的一份报告说:美国最富有的250万人控制了全美所有收入的13.5％, 最穷的1亿人收入只占全部收入的12.7％。所以，中低收入者按此种房价收入比来判断自己的住房消费可支付能力，他们将永远面临可支付缺口的尴尬。收入决定下的住房可支付缺口必然引致住房贷款的可偿付缺口，因为住房贷款购房即所谓“花明天的钱，圆今天的梦”，本质上是用长期收入支付住房消费费用，对贷款的偿付当然是以长期收入为基础。显然，由长期收入决定的可支付缺口不可能在住房贷款可偿付中神秘消失。
中低收入群体的可支付缺口和可偿付缺口是市场规则失灵的后果之一。弥补这种缺口的主角当然是政府。自30年代初美国政府立法并出资资助中低收入住房开始至今，所使用的补充中低收入可偿付缺口的途径主要有三种：
其一是利息补贴。1968年的《住房和都市发展法》规定通过利息率津贴为中低收入家庭制定一项家庭住房所有权法案。中低收入居民购买房屋所需贷款利息按市场利息率制订,政府将直接给贷款机构支付利息津贴。授权联邦住房署批准抵押保险,并为那些由非盈利支持者购买房屋或那些连续重新向低中收入家庭购买者出售房屋的公共机构批拨抵押支付津贴。这个法案把年收入在3000～6500美元有资格受益的家庭购买房屋的费用大为削减,把抵押贷款的利息压到1％。一个合格的家庭将支付其收入的25％（1981年后是30%）, 联邦资助的最高限是补足受益家庭支付抵押贷款利率1％以外的差额。这个法案中一个最重要的计划是使100万家低收入家庭获得房屋所有权。
被认为是20世纪第一个公平住房法令——《开放住房法案》也于同年由约翰逊总统签署，该法案旨在帮助穷人成为房主,规定在10年内为低收入家庭提供600万套政府补助住房。
其二是贷款担保。两大著名的中低收入者担保机构即1934成立的联邦住宅管理署和1944年成立的退伍军人局前者旨在为中低收入户提供低价（保险费为担保金额的3.8%）保险,后者则是为退役军人提供免费的抵押贷款保证。经此担保，购房者首次付款只需支付相当于住房售价的5%，即可得到银行提供的全部住房抵押贷款，而如果不经过联邦住房贷款担保局的担保购房者需首次支付住房售价的20%。到了90年代，带有补贴性质的抵押贷款的中低收入户的首付已经降低到了3%。2004年布什总统签署的《美国首付款法案》，更是将首付款降低为零。该法案规定将为购房的中低收入家庭提供一万美元或者是房屋买入价格6%的首付款资助。至此，不少中低收入户零首付即可圆得住房梦。
其三是直接提供贷款。1932年成立的联邦住房贷款银行系统是从事住房抵押贷款机构的一个中央银行储备体系，系统内有12个联邦住房贷款银行，由政府充当保证人，从私人来源吸收资金，为中低收入户提供低息贷款。
为贷款机构提供流动性支持
购买住房贷款。此措施帮助解决了中低收入户的可偿付问题，从而打消了贷款机构对信用风险的顾虑，可以说是在很大程度上打通了私人金融机构向中低收入户提供贷款的通道。但由于这些贷款期限较长（一般在20～30年），贷款机构的流动性就成了问题，为此美国政府于1938年成立了联邦国家抵押贷款协会（Fannie Mae）,以收购经FHA保险或后来经VA保证的住宅抵押贷款，而其资金来源则是以其联邦机构的信用地位发行的低利率公债。此种贷款收购使得诸金融机构对中低收入户的贷款又重新在极短的时间里以现金的形式回流到了金融机构中，在一定程度上保证了这些金融机构的流动性。
助推证券化创新。通过购买住房贷款促进住房贷款机构的流动性是美国政府于70年代以前所采用的手段。此方法的缺陷在于只是发生了流动性的“物理”转移，住房贷款本身的流动性仍然没有解决。越来越多的长期性的贷款资产堆积在联邦全国抵押贷款协会手中，势必影响其消化住房贷款机构流动性的能力，并最终不利于其实现“居者有其屋”的政策目标。1968年美国政府成立政府全国抵押贷款协会Ginnie Mae）。该协会于1970年推出了一个方案，该方案保证对一组标准化的抵押贷款偿付利息和本金，因而鼓励创造出一种新的叫做抵押贷款证券（Securitization）的金融工具。住房抵押贷款从此以证券化的方式步入二级市场自由流动，住房贷款机构的流动性问题因此得到根本解决。此种创新也为所有低流动性资产的处理提供了一种样板，证券化潮流从此在全球范围内一发而不可收。单就美国的住房抵押贷款证券化而言，其规模在2001就与美国国库券的规模基本持平。
直接发起证券化。美国政府并不满足于仅仅在住房抵押贷款证券化中扮演信用增级者或保证人的角色，而是在证券化之初就担当起直接发起人的职责。1970年才成立的联邦住宅抵押贷款公司（Freddie Mac）,于第二年就以直接发起人的身份推出其第一宗住房抵押贷款证券（称为参与凭证Participation Certificates,简称PC）。1981年，联邦全国抵押贷款协会也加入直接发起人的行列。此两大机构连同政府全国抵押贷款协会保证发行的住房抵押贷款证券统称为机构住宅抵押贷款转付证券,称为美国证券化市场上的主流产品。
至此，政府为低流动性的住房抵押贷款架设起通向二级市场的桥梁，大大舒缓了住房贷款机构的流动性压力，提高了其向中低收入户贷款的能力，也为政府顺利持续推进其平民化住房政策提供了可以永久凭靠的市场平台。
并非都是胡萝卜
美国政府助推中低收入户住房金融的一揽子方案中，并非每一种都是香甜可口的胡萝卜。对中低收入户，政府有非常严格的信用约束制度。由全联公司（TransUnion）、艾贵发公司（Equifax）和益百利公司（Experian）领衔的大大小小约400家信用调查机构，如同无处不在的电子眼一样，跟踪着每一个记录在案者的信用状况。如全联公司每月更新12次个人信用记录，并出具相应的信用调查报告。政府可随时查阅中低收入户的信用证况（当然按照《公平信用法》查阅须经本人同意，但如果不同意，政府就无从知道你的信用状况，你也就享受不到前面提及的政府的各种资助）。一旦政府发现申请资助人所述收入状况不实，当事人的申请就会遭到拒绝；获资助者的收入水平如果超过中低收入的水平，政府也会取消其所享待遇；还有如果没有按期拿出政府规定的自己收入的25%(1981年以前)或30%(1981年以后)偿付所欠债务，这样的信用污点使你轻则取消所享资助，重则在诸种信用活动（如信用卡申请和消费、租房、私人借贷等等）中寸步难行。所以每一个享受政府住房贷款资助的个人或家庭须象珍视自己的生命一样维护自己的信用地位。
政府对中低收入户的住房贷款进行贴息或实施担保，也只是把住了房贷机构信用风险的关口，还有一个重要的风险——早偿风险须由贷款机构自己去防范和控制。早偿给贷款机构造成的损失一是降低贷款人的应得利息收益；二是迫使贷款机构重新安排资产规划，并面临新的损失风险。针对早偿风险，房贷机构已推出诸种措施予以化解如罚息或减息，一般是对10年以内的早偿施以不同程度的罚息，而对10以后的早偿则是实行一定幅度的减息。贷款机构还充分借助证券化市场推出一系列转移和化解早偿风险的证券化品种如担保住宅抵押贷款凭证和花样不断翻新的住宅抵押贷款型衍生性证券（包括计划性还本组合，准确到期日组合，反向浮动利率组合，延息债券等等）。但无论贷款机构创新出多少令人目眩的避险工具，都不可能将早偿风险完全化解，承担并最大限度地控制早偿风险将永远是住房贷款机构必须面对的课题。
（作者单位：中国建设银行济南市历城区支行）
责任编辑：高广春
为中低收入群体提供可偿付支持
中低收入群体在市场博弈结构中注定会日益边缘化。无论是住房定价还是住房贷款定价都不可能与中低收入群体的收入达成匹配关系。所以所谓的房价收入比，不管其是联合国人居中心的3∶1,还是发达国家的5∶1到6∶1；甚或发展中国家的10∶1到20∶1，这些都不是中低收入者的福音，因为数字的收入依据是人均GDP,而由于实际可支配收入在不同收入群体间的分布有向高收入群体集中的特点，中低收入群体的收入水平与人均水平有较大差距。如据90年代初美国政府公布的一份报告说:美国最富有的250万人控制了全美所有收入的13.5％, 最穷的1亿人收入只占全部收入的12.7％。所以，中低收入者按此种房价收入比来判断自己的住房消费可支付能力，他们将永远面临可支付缺口的尴尬。收入决定下的住房可支付缺口必然引致住房贷款的可偿付缺口，因为住房贷款购房即所谓“花明天的钱，圆今天的梦”，本质上是用长期收入支付住房消费费用，对贷款的偿付当然是以长期收入为基础。显然，由长期收入决定的可支付缺口不可能在住房贷款可偿付中神秘消失。
中低收入群体的可支付缺口和可偿付缺口是市场规则失灵的后果之一。弥补这种缺口的主角当然是政府。自30年代初美国政府立法并出资资助中低收入住房开始至今，所使用的补充中低收入可偿付缺口的途径主要有三种：
其一是利息补贴。1968年的《住房和都市发展法》规定通过利息率津贴为中低收入家庭制定一项家庭住房所有权法案。中低收入居民购买房屋所需贷款利息按市场利息率制订,政府将直接给贷款机构支付利息津贴。授权联邦住房署批准抵押保险,并为那些由非盈利支持者购买房屋或那些连续重新向低中收入家庭购买者出售房屋的公共机构批拨抵押支付津贴。这个法案把年收入在3000～6500美元有资格受益的家庭购买房屋的费用大为削减,把抵押贷款的利息压到1％。一个合格的家庭将支付其收入的25％（1981年后是30%）, 联邦资助的最高限是补足受益家庭支付抵押贷款利率1％以外的差额。这个法案中一个最重要的计划是使100万家低收入家庭获得房屋所有权。
被认为是20世纪第一个公平住房法令——《开放住房法案》也于同年由约翰逊总统签署，该法案旨在帮助穷人成为房主,规定在10年内为低收入家庭提供600万套政府补助住房。
其二是贷款担保。两大著名的中低收入者担保机构即1934成立的联邦住宅管理署和1944年成立的退伍军人局前者旨在为中低收入户提供低价（保险费为担保金额的3.8%）保险,后者则是为退役军人提供免费的抵押贷款保证。经此担保，购房者首次付款只需支付相当于住房售价的5%，即可得到银行提供的全部住房抵押贷款，而如果不经过联邦住房贷款担保局的担保购房者需首次支付住房售价的20%。到了90年代，带有补贴性质的抵押贷款的中低收入户的首付已经降低到了3%。2004年布什总统签署的《美国首付款法案》，更是将首付款降低为零。该法案规定将为购房的中低收入家庭提供一万美元或者是房屋买入价格6%的首付款资助。至此，不少中低收入户零首付即可圆得住房梦。
其三是直接提供贷款。1932年成立的联邦住房贷款银行系统是从事住房抵押贷款机构的一个中央银行储备体系，系统内有12个联邦住房贷款银行，由政府充当保证人，从私人来源吸收资金，为中低收入户提供低息贷款。
为贷款机构提供流动性支持
购买住房贷款。此措施帮助解决了中低收入户的可偿付问题，从而打消了贷款机构对信用风险的顾虑，可以说是在很大程度上打通了私人金融机构向中低收入户提供贷款的通道。但由于这些贷款期限较长（一般在20～30年），贷款机构的流动性就成了问题，为此美国政府于1938年成立了联邦国家抵押贷款协会（Fannie Mae）,以收购经FHA保险或后来经VA保证的住宅抵押贷款，而其资金来源则是以其联邦机构的信用地位发行的低利率公债。此种贷款收购使得诸金融机构对中低收入户的贷款又重新在极短的时间里以现金的形式回流到了金融机构中，在一定程度上保证了这些金融机构的流动性。
助推证券化创新。通过购买住房贷款促进住房贷款机构的流动性是美国政府于70年代以前所采用的手段。此方法的缺陷在于只是发生了流动性的“物理”转移，住房贷款本身的流动性仍然没有解决。越来越多的长期性的贷款资产堆积在联邦全国抵押贷款协会手中，势必影响其消化住房贷款机构流动性的能力，并最终不利于其实现“居者有其屋”的政策目标。1968年美国政府成立政府全国抵押贷款协会Ginnie Mae）。该协会于1970年推出了一个方案，该方案保证对一组标准化的抵押贷款偿付利息和本金，因而鼓励创造出一种新的叫做抵押贷款证券（Securitization）的金融工具。住房抵押贷款从此以证券化的方式步入二级市场自由流动，住房贷款机构的流动性问题因此得到根本解决。此种创新也为所有低流动性资产的处理提供了一种样板，证券化潮流从此在全球范围内一发而不可收。单就美国的住房抵押贷款证券化而言，其规模在2001就与美国国库券的规模基本持平。
直接发起证券化。美国政府并不满足于仅仅在住房抵押贷款证券化中扮演信用增级者或保证人的角色，而是在证券化之初就担当起直接发起人的职责。1970年才成立的联邦住宅抵押贷款公司（Freddie Mac）,于第二年就以直接发起人的身份推出其第一宗住房抵押贷款证券（称为参与凭证Participation Certificates,简称PC）。1981年，联邦全国抵押贷款协会也加入直接发起人的行列。此两大机构连同政府全国抵押贷款协会保证发行的住房抵押贷款证券统称为机构住宅抵押贷款转付证券,称为美国证券化市场上的主流产品。
至此，政府为低流动性的住房抵押贷款架设起通向二级市场的桥梁，大大舒缓了住房贷款机构的流动性压力，提高了其向中低收入户贷款的能力，也为政府顺利持续推进其平民化住房政策提供了可以永久凭靠的市场平台。
并非都是胡萝卜
美国政府助推中低收入户住房金融的一揽子方案中，并非每一种都是香甜可口的胡萝卜。对中低收入户，政府有非常严格的信用约束制度。由全联公司（TransUnion）、艾贵发公司（Equifax）和益百利公司（Experian）领衔的大大小小约400家信用调查机构，如同无处不在的电子眼一样，跟踪着每一个记录在案者的信用状况。如全联公司每月更新12次个人信用记录，并出具相应的信用调查报告。政府可随时查阅中低收入户的信用证况（当然按照《公平信用法》查阅须经本人同意，但如果不同意，政府就无从知道你的信用状况，你也就享受不到前面提及的政府的各种资助）。一旦政府发现申请资助人所述收入状况不实，当事人的申请就会遭到拒绝；获资助者的收入水平如果超过中低收入的水平，政府也会取消其所享待遇；还有如果没有按期拿出政府规定的自己收入的25%(1981年以前)或30%(1981年以后)偿付所欠债务，这样的信用污点使你轻则取消所享资助，重则在诸种信用活动（如信用卡申请和消费、租房、私人借贷等等）中寸步难行。所以每一个享受政府住房贷款资助的个人或家庭须象珍视自己的生命一样维护自己的信用地位。
政府对中低收入户的住房贷款进行贴息或实施担保，也只是把住了房贷机构信用风险的关口，还有一个重要的风险——早偿风险须由贷款机构自己去防范和控制。早偿给贷款机构造成的损失一是降低贷款人的应得利息收益；二是迫使贷款机构重新安排资产规划，并面临新的损失风险。针对早偿风险，房贷机构已推出诸种措施予以化解如罚息或减息，一般是对10年以内的早偿施以不同程度的罚息，而对10以后的早偿则是实行一定幅度的减息。贷款机构还充分借助证券化市场推出一系列转移和化解早偿风险的证券化品种如担保住宅抵押贷款凭证和花样不断翻新的住宅抵押贷款型衍生性证券（包括计划性还本组合，准确到期日组合，反向浮动利率组合，延息债券等等）。但无论贷款机构创新出多少令人目眩的避险工具，都不可能将早偿风险完全化解，承担并最大限度地控制早偿风险将永远是住房贷款机构必须面对的课题。
（作者单位：中国建设银行济南市历城区支行）
责任编辑：高广春