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摘 要：公司注册资本登记制度改革是为了更好的促进经济发展，但是在住宅改商用上若不顾其他业主利益，一味追求对于市场主体的保护，就会违反私法精神，侵害业主利益。因此，地方政府同时应该考虑到法律的规定，在市场主体与业主之间寻求平衡，否则就会导致政策成为一纸空文。
关键词：《物权法》77条;业主;公司注册资本登记制度改革
为了更好的顺应市场经济发展，创造更多的就业机会，国家陆续出台了一些政策来营造更公平有利的市场环境。比较有代表性的有去年国务院常务会议中推进公司注册资本登记制度改革的政策。
其中："按照方便注册和规范有序的原则，放宽市场主体住所（经营场所）登记条件，由地方政府具体规定"，是否会与现行的《物权法》第77条有所矛盾，在此进行分析。
一、放宽市场主体住所（经营场所）登记条件之后所有可能带来的一系列问题：
第一：会出现注册登记的住所是违章建筑或者是危险建筑，这样就有可能就会造成住所的违法性问题或者为了方便经营，随意破坏承重墙结构，改变室内格局，造成安全隐患。
第二：会出现以个人家庭居住住所作为经营场地开办公司的情况，这也是社会上被讨论最多的住宅改商用的一个现象。业务往来方面会有非小区居民出入小区，治安方面会有隐患。
第三：如果住所与经营场所一致，如在小区居民楼设餐馆，会出现用电用水量激增，以及废水残渣等等导致环境污染等各种问题，引起居民不满，这时候就要通过法律对其进行一些合理的限制。
二、我国《物权法》第77条及相关法律法规对于业主权益的保护
小区居民如何维权？在参照我国《物权法》第77条以及相关法律的规定来对自己的正当权益进行保护的同时，如何正确理解《物权法》第77条？会不会有法律规定不完善的地方使得自己的权益得不到很好的维护？在此，笔者对这些问题将进行以下分析：
（一）根据建筑物区分所有权，《物权法》原则上应该是对住宅改为经营性住房进行限制的
第77条进行了原则性的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。现代商品房住宅，如果某个业主买到一套单元房，享有单元房单独的所有权;同时对建筑物中的共用设施、绿地、道路等共有财产享有共有权，各个业主还享有成员权，即通常所说的业主资格。据此，就能够参加业主大会或者被选举为业主委员会的成员参与管理等。由专有部分所有权、共有权、成员权三种权利结合在一起的权利统称为区分所有，是一种复合型的权利。
（二）在特定的前提下，公司注册资本登记制度改革中"放宽市场主体住所（经营场所）登记条件"与物权法的精神是一致的
业主拥有所有权，理所当然的就对自己的单元房享有占有、使用、收益、处分的权利，也因此当然享有将自己的住房改成商业性用房的权利。但是《物权法》第七十七条对此更倾向于进行限制性规定，这在一定程度上也是对占大多数的业主的一种保护。放宽市场主体住所（经营场所）登记是有条件前提的，这与《物权法》的基本精神一致。《物权法》属于私法，要保护权利人的物权，但是也要维护社会秩序。公司注册资本登记制度改革是为了更好的促进经济发展，但是在住宅改商用上若不顾其他业主利益，一味追求对于市场主体的保护，就会违反私法精神，侵害业主利益。因此，地方政府同时应该考虑到法律的规定（比如《物权法》第七十七条），在市场主体与业主之间寻求平衡，否则就会导致政策成为一纸空文。
（三） 我国的《物权法》还存在一些不完善的地方
第一：有利害关系的业主，应该如何界定？如果其中有业主将房屋出租并未实际居住，到底属于不属于有利害关系呢？如果不属于，那么几年后回来居住，此时又提出属于有利害关系的业主，法律对于此种请求是否支持呢？
第二：对于"应当经有利害关系的业主同意"，何为"同意"？"同意"的标准如何判定？
第三：在维护其他业主权益的层面上，违反《物权法》此条规定应该如何补偿？
第四：如何征求有利害关系的业主同意？业主人数多时，征求同意耗时久，有可能会因企业推迟设立而导致时间效益和其他效益的损失。即使征得了业主同意，一旦公司运行过程中部分有利害关系的业主反悔，业主权益受到了侵害，公司继续运营，会导致邻里关系紧张，引发纠纷。这些在《物权法》以及相关司法解释上不能很好的给予解决，有赖于日后的法律法规进行进一步的完善。
三、对此，笔者做出如下设想和建议：
首先，可以借助《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11 条的规定，本栋建筑物内的其他业主，都应当认为是"有利害关系的业主"。另外， 建筑区划内，本栋建筑物之外的业主主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。这些让住房闲置的业主虽然并未有特别的利害关系，但是未来并不一定不存在利害关系。届时再反对"住宅改商用"则会损害其切身利益。同时，作为业主，享有建筑物区分所有权，权利不可废止。住房的功用并不是为了促进商业主体进行经济活动，而是为了保证业主能够有居住权。另外，实践中发生了侵害业主利益的行为后，业主就可以通过证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响，从而主张与自己有利害关系。
其次，关于同意，有明示的同意和默示的同意。默示的同意在笔者看来并不可取。何为默示的同意？其他业主不能同意其进行"住宅改商用"，此业主就不能进行登记注册，也就意味着公司不能成立。如果赞成默示的同意，前提是此公司已经违法成立了，这显然是不合逻辑的。
再次，在《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中，对于违反《物权法》七十七条的情形做了比较明确的处理规定，比如请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失等等。可以参考。
最后，地方政府或者工商管理局可以在企业进行登记之初就对其进行相应的规定以及合理的可行的措施。例如可以在管理规约中进行必要说明，对于危害建筑环境或者居民安全以及对建筑物安全有危害的行业实行禁止设立的规定以及对于某些行业可以放行的规定。可以赋予居民委员会或者业主自治委员会等机构征求其他业主同意的权利，从而使得住宅改商用更好的进行，也能为商家节约成本和资源。
四、结语
关于推进公司注册资本登记制度改革，对于企业发展尤其是企业创立有着很积极的意义，而"按照方便注册和规范有序的原则，放宽市场主体住所（经营场所）登记条件，由地方政府具体规定。"无疑于对于初始创业的企业，尤其是中小微型企业具有更加积极的意义。业主所享有的建筑物区分所有权不仅仅是没有进行住宅改商用的业主所享有的权利，同样对于住宅改商用的业主来说，为了使住房发挥物尽其用的价值，同样也享有自己的权利，业主可以对其进行占有，处分，使用，收益。对此法律也并未禁止。当然前提是要符合法律规定。而在改革的条文中也明确说明了"按照方便注册和规范有序的原则"以及"由地方政府具体规定。"这无疑具有很大的灵活性。跟《物权法》第七十七条的规定并不冲突，相反，因为有《物权法》及相关司法解释的规定，反而能够确保业主的利益不受损害。当然，在受到损害后的救济以及其他的法律规定不完善的地方，就有赖于政策的制定和弥补了。
参考文献：
[1]王利明;《物权法研究》;中国人民大学出版社
[2]魏振瀛;《民法》;北京大学出版社 高等教育出版社
[3]李锡鹤;《民法原理论稿》;法律出版社
作者简介：马卓妮，1985-10，女，山东，汉族，北京工商大学，2012级研究生，民商法。
关键词：《物权法》77条;业主;公司注册资本登记制度改革
为了更好的顺应市场经济发展，创造更多的就业机会，国家陆续出台了一些政策来营造更公平有利的市场环境。比较有代表性的有去年国务院常务会议中推进公司注册资本登记制度改革的政策。
其中："按照方便注册和规范有序的原则，放宽市场主体住所（经营场所）登记条件，由地方政府具体规定"，是否会与现行的《物权法》第77条有所矛盾，在此进行分析。
一、放宽市场主体住所（经营场所）登记条件之后所有可能带来的一系列问题：
第一：会出现注册登记的住所是违章建筑或者是危险建筑，这样就有可能就会造成住所的违法性问题或者为了方便经营，随意破坏承重墙结构，改变室内格局，造成安全隐患。
第二：会出现以个人家庭居住住所作为经营场地开办公司的情况，这也是社会上被讨论最多的住宅改商用的一个现象。业务往来方面会有非小区居民出入小区，治安方面会有隐患。
第三：如果住所与经营场所一致，如在小区居民楼设餐馆，会出现用电用水量激增，以及废水残渣等等导致环境污染等各种问题，引起居民不满，这时候就要通过法律对其进行一些合理的限制。
二、我国《物权法》第77条及相关法律法规对于业主权益的保护
小区居民如何维权？在参照我国《物权法》第77条以及相关法律的规定来对自己的正当权益进行保护的同时，如何正确理解《物权法》第77条？会不会有法律规定不完善的地方使得自己的权益得不到很好的维护？在此，笔者对这些问题将进行以下分析：
（一）根据建筑物区分所有权，《物权法》原则上应该是对住宅改为经营性住房进行限制的
第77条进行了原则性的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。现代商品房住宅，如果某个业主买到一套单元房，享有单元房单独的所有权;同时对建筑物中的共用设施、绿地、道路等共有财产享有共有权，各个业主还享有成员权，即通常所说的业主资格。据此，就能够参加业主大会或者被选举为业主委员会的成员参与管理等。由专有部分所有权、共有权、成员权三种权利结合在一起的权利统称为区分所有，是一种复合型的权利。
（二）在特定的前提下，公司注册资本登记制度改革中"放宽市场主体住所（经营场所）登记条件"与物权法的精神是一致的
业主拥有所有权，理所当然的就对自己的单元房享有占有、使用、收益、处分的权利，也因此当然享有将自己的住房改成商业性用房的权利。但是《物权法》第七十七条对此更倾向于进行限制性规定，这在一定程度上也是对占大多数的业主的一种保护。放宽市场主体住所（经营场所）登记是有条件前提的，这与《物权法》的基本精神一致。《物权法》属于私法，要保护权利人的物权，但是也要维护社会秩序。公司注册资本登记制度改革是为了更好的促进经济发展，但是在住宅改商用上若不顾其他业主利益，一味追求对于市场主体的保护，就会违反私法精神，侵害业主利益。因此，地方政府同时应该考虑到法律的规定（比如《物权法》第七十七条），在市场主体与业主之间寻求平衡，否则就会导致政策成为一纸空文。
（三） 我国的《物权法》还存在一些不完善的地方
第一：有利害关系的业主，应该如何界定？如果其中有业主将房屋出租并未实际居住，到底属于不属于有利害关系呢？如果不属于，那么几年后回来居住，此时又提出属于有利害关系的业主，法律对于此种请求是否支持呢？
第二：对于"应当经有利害关系的业主同意"，何为"同意"？"同意"的标准如何判定？
第三：在维护其他业主权益的层面上，违反《物权法》此条规定应该如何补偿？
第四：如何征求有利害关系的业主同意？业主人数多时，征求同意耗时久，有可能会因企业推迟设立而导致时间效益和其他效益的损失。即使征得了业主同意，一旦公司运行过程中部分有利害关系的业主反悔，业主权益受到了侵害，公司继续运营，会导致邻里关系紧张，引发纠纷。这些在《物权法》以及相关司法解释上不能很好的给予解决，有赖于日后的法律法规进行进一步的完善。
三、对此，笔者做出如下设想和建议：
首先，可以借助《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11 条的规定，本栋建筑物内的其他业主，都应当认为是"有利害关系的业主"。另外， 建筑区划内，本栋建筑物之外的业主主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。这些让住房闲置的业主虽然并未有特别的利害关系，但是未来并不一定不存在利害关系。届时再反对"住宅改商用"则会损害其切身利益。同时，作为业主，享有建筑物区分所有权，权利不可废止。住房的功用并不是为了促进商业主体进行经济活动，而是为了保证业主能够有居住权。另外，实践中发生了侵害业主利益的行为后，业主就可以通过证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响，从而主张与自己有利害关系。
其次，关于同意，有明示的同意和默示的同意。默示的同意在笔者看来并不可取。何为默示的同意？其他业主不能同意其进行"住宅改商用"，此业主就不能进行登记注册，也就意味着公司不能成立。如果赞成默示的同意，前提是此公司已经违法成立了，这显然是不合逻辑的。
再次，在《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中，对于违反《物权法》七十七条的情形做了比较明确的处理规定，比如请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失等等。可以参考。
最后，地方政府或者工商管理局可以在企业进行登记之初就对其进行相应的规定以及合理的可行的措施。例如可以在管理规约中进行必要说明，对于危害建筑环境或者居民安全以及对建筑物安全有危害的行业实行禁止设立的规定以及对于某些行业可以放行的规定。可以赋予居民委员会或者业主自治委员会等机构征求其他业主同意的权利，从而使得住宅改商用更好的进行，也能为商家节约成本和资源。
四、结语
关于推进公司注册资本登记制度改革，对于企业发展尤其是企业创立有着很积极的意义，而"按照方便注册和规范有序的原则，放宽市场主体住所（经营场所）登记条件，由地方政府具体规定。"无疑于对于初始创业的企业，尤其是中小微型企业具有更加积极的意义。业主所享有的建筑物区分所有权不仅仅是没有进行住宅改商用的业主所享有的权利，同样对于住宅改商用的业主来说，为了使住房发挥物尽其用的价值，同样也享有自己的权利，业主可以对其进行占有，处分，使用，收益。对此法律也并未禁止。当然前提是要符合法律规定。而在改革的条文中也明确说明了"按照方便注册和规范有序的原则"以及"由地方政府具体规定。"这无疑具有很大的灵活性。跟《物权法》第七十七条的规定并不冲突，相反，因为有《物权法》及相关司法解释的规定，反而能够确保业主的利益不受损害。当然，在受到损害后的救济以及其他的法律规定不完善的地方，就有赖于政策的制定和弥补了。
参考文献：
[1]王利明;《物权法研究》;中国人民大学出版社
[2]魏振瀛;《民法》;北京大学出版社 高等教育出版社
[3]李锡鹤;《民法原理论稿》;法律出版社
作者简介：马卓妮，1985-10，女，山东，汉族，北京工商大学，2012级研究生，民商法。