在波澜起伏的地产圈，李战洪属于能耐住寂寞、立志在自己岗位上成为专家的地产人。从融创到金科再到新鸥鹏，数字化的业绩和良好的口碑成了李战洪的“标签”。这次李战洪改变职业轨迹加盟新鸥鹏（中国）企业集团在行业内引发了震动，一度成为业界关注的焦点。日前，楼市传媒独家专访了刚上任新鸥鹏（中国）企业集团副总裁的李战洪，通过对话还原了他加盟新鸥鹏的来龙去脉。
　　“为什么选择新鸥鹏？回答这个问题前，先说说未来什么样的房企才最具备竞争力吧。”在地产圈，李战洪一直保有他独特的语言体系，逻辑清晰、直奔主题，回答问题十分“接地气”。过去六年，李战洪作为房企金科集团的副总裁，在见证了金科急速发展、快速扩张的同时也走上了职业经理人一个高峰。而在这之前，李战洪历任华南理工大学国家工程研究中心主任助理、王志纲工作室项目总监和融创集团营销中心总经理，此次加盟新鸥鹏（中国）企业集团，李战洪仍然分管品牌及企业发展战略等工作。
　　NEWOPEN（中国）企业集团也就是新鸥鹏集团，成立于1993年，由重庆大学与香港迅晖公司共同发起创立，在中房协举行的2014中国房地产开发企业100强评比中位列第65位。房地产业是新鸥鹏集团的主营产业，开发项目遍及重庆主城、铜梁、大学城、璧山、万州、成都、西安、济南等地，年开发量超过200万平方米。6月12日，新鸥鹏以18.39亿元的价格摘下四宗土地，总价超过18亿元，这四块地与绿地中心468米高楼一街之隔。对此，李战洪直言，新鸥鹏未来的目标是杀入全国20强。


　　虽然加盟新鸥鹏的时间还不长，但谈及工作，李战洪表示要在两年左右的时间让自己从变得重要的阶段过渡到让自己变得不重要的阶段。在他看来，作为职业经理人，进入每个企业都会经历两个阶段，首先就是让自己变得很重要，通过个人的能力带领团队突破，但长时间保持这样的状态也是不行的，因此第二阶段就是让自己变得不重要，让团队中每个人变得都很重要。而这个过程，李战洪在金科仅用一年多的时间就实现了。“出业绩不如出人才，体系能力要比个人能力更强大，团队能力的整体提升最重要，带出来的学生一定要独当一面，我就可以有时间关注更多重要的事情，做好市场研究，关注趋势发展，如企业的战略和转型策略。”多年来，李战洪一直是一手做营销、一手做战略，很好地实现了“高空飞行，低空作业”。谈及这次个人职业生涯轨迹的变更，李战洪说个人价值的体现其实是可以量化，高和低是不一样的。他将人才比喻为对讲机人才、小灵通人才和全球通人才。所谓对讲机人才，只能在一个企业内发挥作用。而小灵通囿于城市的特性，描述的是依托于企业、依托于城市已有资源发挥才能的人才，虽然可以实现天高海阔，却是基于一定的平台才得以实现。相对于小灵通人才，全球通人才可以实现“漫游”，在不同的企业平台都可以表现出能力和作用。李战洪自己就立志做一名全球通人才。“长江后浪推前浪，要想不被拍在沙滩上就要永远做后浪。”李战洪还认为，在职业生涯中，过去获得轻易或者巨大的成功往往会成为未来发展和突破的障碍，只有不断地创新才是未来发展的关键。要想不存在于经验里面，就要勇于突破自己。“好走的路往往是下坡路，不好走的路才是上坡路。”
　　“一次成功是偶然，多次成功是种能力，而不断成功是门学问。”回首十余年来的职业经理人经历，李战洪每次都与所在的企业共同进步，取得了成功。在他看来，正是在不断遇到问题和解决问题的过程中才可以提升自我价值。而说起为何多年来可以专注地在岗位上钻研，李战洪笑着表示：“应该是耐得住寂寞和禁得起诱惑吧。”
　　解读新鸥鹏发展战略
　　Q：为什么选择新鸥鹏？
　　A：未来什么样的房企才最具备竞争力？近年来，随着房地产行业的洗牌，市场集中度越来越高，至2013年已经有七家千亿级的房企。未来地产格局将三分天下：三分之一的地产开发商在挣扎，努力活下去；三分之一的开发商会退出竞争；剩下的三分之一开发商则会越来越强大。
　　过去十年，市场调整属于周期性调整，企业的对策就是等待，只需要掌握好时机，低谷期拿地、高峰期销售，做好错峰拿地和销售的节奏。与此同时，百强开发商的发展路径也有相同之处，全国布局、实现规模化的发展、完成上市快速扩张。在我看来，未来十年房地产将进入结构性调整阶段，开发商主要需要做三件事。第一是实现质量化发展，做好资产管理和质量管理。第二是实现多产业、多关联业态的扩张，因为单一业态的发展会让企业走向困局。第三是做好房地产金融。而在大多数房地产企业思考如何转型的时候，新鸥鹏已经主动完成了产业转型，实现了多业态关联发展的基础，战略准备已经做好。新鸥鹏用了二十一年的时间静行，只待突破。
　　Q：新鸥鹏的多业态关联发展是怎样的？
　　A：多业态关联发展是未来房地产行业的一个趋势，新鸥鹏多业态关联发展以五大产业集团为主，包括园区集团、金融集团、建设集团、教育集团和地产集团。建设集团是企业的基础。园区集团包括农业园区、产业园区等。金融集团主要负责金融资金。教育集团现在已经形成了三大块：融智学院、房地产学院、巴川中学。巴川中学已经连续十四年在重庆是中考冠军，被称为中国的教育专家，现在又在办新高中、小学、初中、国际班。融智学院有上万名学生。世界最大的房地产学院在哪里？在宾夕法尼亚沃顿商学院。中国现在唯一的房地产学院就是新鸥鹏集团创办的，在全国发展之前，先培养了很多人才。新鸥鹏已经完成了顶层设计，接下来要做的就是全国化发展和战略执行。
　　Q：在商业地产方面新鸥鹏有怎样的考虑？
　　A：俗话说“生于忧患、死于安乐”，而在地产行业里就是“生于敏感、死于迟钝”。十年之前流行问什么是商业地产，五年之前则是谁在做商业地产，现在来看应该说是谁还没做商业地产，或许未来五年应该问谁还在做商业地产。从目前的房地产行业来看，其实商业地产困境远大于住宅地产。而新鸥鹏看好的区域性社区商业，才是具备竞争力的商业地产。新鸥鹏将打造新鸥鹏社区，社区里面除了传统的保安保洁绿化，还会提供资产管理、资产升值保值等服务管理。此外，多业态关联发展也将体现在新鸥鹏社区里，将会有0到100岁的教育体系、云教育体系，还会有医疗体系，三甲医院、社区医院、国医馆配套到社区里。届时覆盖区域的社区商业，再加上辅以便捷的交通体系，将呈现New open社区，也就是面向未来的示范社区。中国的房地产发展大致分为5个层级，从最为基本的房子，也就是产品，到更高一级的家，再到邻里、社区，最后到城市，最为重要的就是打造一个和谐、幸福的社区，新鸥鹏将致力于打造中国未来社区的典范。
　　Q：接下来新鸥鹏将如何布局？
　　A：新鸥鹏会立足与西部进行全国化的发展。近年来随着城市化和城镇化的不断深入，房地产行业发展快速，而西部地区仍有较大的空间。我曾专门写过论文，就中国的经济发展周期和地产周期进行探讨。在我看来，地产发展与中国经济发展的周期是一致的。五个周期首先从改革开放开始，以广东深圳为代表的珠三角地区是经济的第一个周期，同时也是地产的第一个周期。之后伴随浦东快速发展，以上海为代表的长三角地区是中国经济的第二个周期，也是地产的第二个周期。第三个经济和地产周期是在北京申奥成功后，以京津地区为代表的环渤海地区。第四个周期是以成渝为代表的西部大开发和两江新区的利好。第五个周期是中部崛起，这是中国经济的第五个周期，也是地产的第五个周期。现在新鸥鹏立足西部，挺进中原，如同拉满弓射箭一般，这就是新鸥鹏瞄准的未来机会。
　　Q：能否解读一下新鸥鹏的事业合伙人制？
　　A：我认为企业吸引人、留住人有三个阶段，第一个是靠薪酬、第二个是靠文化、第三个是靠机制。在万科今年宣布事业合伙人制之前，新鸥鹏已经在两年前完成了事业合伙人制。整体企业结构改得很彻底，合伙人制其实也是现代企业竞争的一个机制，它强调的是团队的凝聚力，就是让责任、业绩、收入和股权挂钩。事业合伙人制最关键就是需要老板的一种胸怀，就是钱散人聚的企业胸怀。当利益和公司发展密切相关，公司就能集聚合伙人，也让职业经理人具有更多的话语权。