Part 1
　　大兴中南片区兴起
　　“算天价地吗？”去年的光棍节，拿下大兴孙村的地块后，华远地产董事长任志强在微博上评论道。任志强认为，北京首都第二机场对京南区域的推动作用是一个渐进过程，当前只是其价值释放的冰山一角，随着轨道、交通路网等基础设施的完善，大量人群及高新产业进入新空港板块，区域楼市价值还将迎来巨大的发展机遇。所以，尽管楼面价高达17227元/平方米，在任志强看来仍不算“天价”。
　　其实，随着北京首都第二机场开工的日程越来越近，北京市大兴区中南段早已硝烟漫起，成为多家房地产商角逐的主力战场。因为开发商看好北京首都第二机场落定大兴后带来的各项利好，大兴土地市场迎来了前所未有的沸腾场面。以前土地市场并不活跃的孙村、盛产西瓜以往却不受开发商待见的大兴庞各庄，借着北京首都第二机场的东风，近年来都成了开发商的香饽饽。
　　去年11月11日，北京市大兴区孙村组团居住区B-17地块R2二类居住用地项目经过20轮激烈竞价，最终由华远地产以12.1亿元、配建9.2万平方米自住型商品房、配建4.46万平方米限价房竞得。令人惊叹的是，该地块建筑控制规模为14.85万平方米，剔除保障房后，纯商品房面积仅约1万平方米，楼面价达17227元/平方米。
　　由于大兴核心区及地铁周边可供出让的土地已经不多，城市规划正在逐步发展大兴周边一些边缘化地块，而孙村地块就属于其中之一。2013年2月28日，在经过38轮现场竞价和10轮竞配建公租房面积之后，北京海赋兴业房地产开发有限公司和北京金地兴业房地产有限公司联合体夺得大兴区孙村组团三期B-07地块二类居住用地，成交溢价率高达50%，楼面价为9633元/平方米。在华远地产拿下大兴孙村B-17地块后，首创集团接棒发力，以10.2亿元总价拿下相邻的B-19、B-20地块，其中5.15万平方米的规划商品房用地全部竞拍为自住型商品房。
　　目前，孙村区域在售项目已经从2010年的1家增长到3家，而最高房价也已从2010年的1万元/平方米飙升到当今的2.3万元/平方米，该区域很可能在不远的将来进入3万元时代。
　　一路上扬的房价似乎给了开发商对后市的信心，孙村地块项目缓出货的态度明显。以首地浣溪谷项目为例，该项目在去年5月一期开了6栋楼，均价在1.57万元/平方米。今年5月18日，首地·浣溪谷二期开盘，再次获得客户认可。此次开盘推出首地·浣溪谷二期4号、3号、6号、16号楼，推出户型83至128平方米不等的二居到四居，均价达到了2.1万元/平方米，开盘当日项目已认购约3亿元。
　　而多年来一直作为京郊西瓜产地的大兴区庞各庄，已然成为热地，在其中的5个已完成的地产楼盘项目中，富力地产一家就抢到2个项目，占比高达40%。近年来，庞各庄一改昔日京郊著名的西瓜产地的单一形象，悄然变成为北京南部地区别墅区的集中地。根据统计数据显示，庞各庄一带共集中了5个楼盘，分别为龙熙顺景、富力丹麦小镇、沿海未来deville、富力童话时光、庞各庄镇定向安置房项目。
　　记者从大兴区政府网站地图上测量到，作为北京首都第二机场建设地榆垡镇的接壤地带，庞各庄镇中心距离榆垡镇、礼贤镇的直线距离分别为12.09公里和13.31公里，是距离第二机场最近的住宅区域之一。开发商看到了大兴区的规划和发展，增加了投资欲望。早在2012年下半年，一家名不见经传的房地产开发商河北众美杀入重围，最终以4.8亿元竞得大兴区庞各庄镇改造4号地两地块，溢价率达46.08%，折合楼面价4486.23元/平方米。去年11月，众美城一期开盘均价1.5万元/平方米，而于今年3月9日开盘的项目二期均价已涨至1.73万元/平方米，二期共209套房源，主推90～20平方米二至三居，目前仅剩4套。


　　专家观点
　　大兴南部：第二机场最大受益者
　　郭毅 亚豪机构市场总监
　　大兴中南片区的兴起与北京首都第二机场的建设有关，作为新的经济增长点，带动了产业进驻，而固有规划中大兴原有的生物医药基地等产业也对其开发起到了促进作用，这些都对区域带来利好。根据不完全统计，仅靠近大兴空港区的楼盘，就至少涉及7家上市公司，其中不乏保利地产、富力地产、龙湖地产、金隅股份等知名房企上市公司，还包括央企背景的中国水电和地方国资背景的金融街。随着空港区规划的日渐清晰，这些于前几年扎堆大兴风光拿地的房企，无疑充分享受到新楼盘开盘后不错的销售局面。


　　 Part 2
　　天宫院板块升温
　　最近，打算“卖小买大”的改善型购房人刘云霄，自从把房子挂在中介后，每天都能接到顾问的约见客户的电话。面对如此好的市场形势，刘云霄将最初的报价每平方米1.7万元提高到1.95万元，但前来看房的人还是络绎不绝。2010年底，刘云霄买这套名为兴宇名苑的房子时，价格仅为1.1万元/平方米。2011年起，北京首都第二机场开建的消息不停地催涨着刘云霄购买房地产所在地——天宫院区域的房价。不仅如此，该区域还出现了多个“日光盘”、“月光盘”。越来越高的一手房房价，让刘云霄开始盘算要不要把房价再提高点。
　　除了二手房看涨，天宫院新楼盘的表现也很抢眼。继保利首开熙悦春天率先开盘、打响天宫院板块首战之后，今年初鑫苑鑫都汇、中国水电·云立方也紧随其后入市。大兴区天宫院板块在经历近半年的住宅供应空窗期后，以两周连续三盘的入市频率，成为马年第一个刚需盘集中放量之地，但价格依然见涨。 　　今年以来，住建部门在预售价格审批上有所放宽，刚需盘上市热情大增，并纷纷突破去年的价格高点。据记者了解，位于南六环附近的纯新盘鑫苑鑫都汇与老项目后期中国水电·云立方两个项目均以每平方米2.1万元的单价入市，而之前开盘的保利首开熙悦春天项目开盘价格则更高，达到了每平方米2.3万元，拟售平均价格相比去年1.7万元左右的预售审批价格提高了5000元。2012年年中，本刊记者前往天宫院采访时，该区域的保利春天里售价仅1.4万元/平方米，精装产品金融街·融汇也不过1.7万元/平方米，而今年3月开盘的金融街·融汇4期均价已达22500万元/平方米。虽然近年房价连续上涨，但由于积累需求较多，销售尽管比去年逊色很多，但和北京其他区域相比这几个项目仍然销售不错。尤其是保利首开熙悦春天项目。根据链家地产市场研究部的统计数据，扣除保障房后，北京4月纯商品住宅成交4258套，比3月下降18.4%，比去年4月下降18.1%。而位于热门区域天宫院的保利首开熙悦春天4月纯商品住宅成交296套，接近北京4月纯商品住宅成交量的1/14，在楼市下滑的大背景下实现了逆势热销。
　　同时，地铁大兴线倒数第二站生物医药基地和天宫院因为距离较近，也成为逆市热销的热门区域。住总万科橙、珺悦国际和商住项目绿地启航社都取得了不错的销售业绩。统计显示，6月18日北京全市住宅（不含商住立项公寓）网上签约85套，成交面积为10607平方米，成交均价为24817元/平方米。成交量方面，排名第一的是大兴区的住总万科橙，网签19套，成交均价为20261元/平方米。“我们楼盘位于未来北京首都第二机场直线距离不到20公里，将来机场完工后，开通的机场快轨极有可能与楼盘附近的地铁站联通。”住总万科橙楼盘项目的销售人士告诉记者。
　　与此相对应的是，大兴区政府在十二五规划中也明确表示，将以北京首都第二机场机场为核心，推进道路和轨道交通建设，规划建设立体交通网络，建成空运、公路、铁路联动的南部综合交通枢纽。
　　事实上，在天宫院板块，不仅今年已经开盘的项目销售情况均呈火爆，去年售罄的保利春天里和龙湖时代天街、金隅i立方项目也出现过排队买房的盛况。
　　专家观点
　　天宫院将成新航城中央居住区
　　徐斌 伟业顾问事业集团总经理
　　北京新机场的建设，使大兴天宫院等城南区域在经济优势上产生叠加效应。大兴天宫院地区正加速发展高端制造业和战略性新兴产业，加上北京新机场之后会有更多经济利好元素在这个区域叠加，对区域的长远发展产生非常大的促进作用。
　　北京首都第二机场投用后，从市区出行到新机场，将有3条高速路为新机场服务。除了公路建设，作为新机场重要配套工程的新机场轨道线自中心城区至新机场，采用快速轨道交通方式实现半小时到达。而天宫院与北京首都第二机场一脉相守，踞守新航城进入市区的黄金节点。在新航城建设推进下，产业人群聚集效应越发显著，天宫院凭借独特的区位优势和成熟的人居规模，将成为名副其实的 “新航城中央居住区”。


　　 Part 3


　　亦庄“产城结合”的新动力
　　今年初，卖掉了昌平回龙观的一套三居室后，赵彤在大兴亦庄买了一套花园洋房。之所以做这个决定，是因为赵彤所就职的生物医药公司从昌平搬到了亦庄，不想每天舟车劳顿的赵彤选择把家安在了亦庄。尽管不是北京首都第二机场受益最大的板块，但新机场的建设将为亦庄带来新的发展机会也不容小视。对于产业发达的亦庄来说，机场建设意味着高端人才的进入，有效带动周边高端住宅发展，北京首都第二机场利好辐射必将带动亦庄更好的发展。“产城结合”的发展模式让亦庄正像个大吸盘一样，吸引着更多高新企业入驻，也同时吸引着更多的“赵彤们”在此安家置业。
　　作为北京首都第二机场的受益板块之一，亦庄吸引了众多大开发商陆续进入。开发商的进入让亦庄加强产业升级的同时，完善城市功能，改善市政基础条件和环境。如今，亦庄自身产业和配套，足以满足居住人群生活、工作、娱乐等需求，摆脱了“睡城”所带来的交通拥堵、环境恶化等问题。时至今日，凭借本身较强的产业支撑、较高的国际化程度、日趋完善的生活配套、良好的性价比以及政府政策的大力支持，亦庄已经成为经济型别墅、花园洋房等低密度住宅的聚集地。
　　2010年以前，亦庄土地供应量并不多，地价也还未大幅提升，产品也都以刚需类型为主。2011年9月，在整个亦庄楼市一片惨淡的情况下，远洋天著创造了开盘即热销3亿元的逆市神话。随后2012年、2013年，亦庄凉水河西片区先后6宗居住类用地成交。亦庄凉水河西片区成为北京楼市中的供应大户，不但亦庄的土地价格在将近一年的时间里翻了两番，还有多个新建楼盘处于蓄客待推阶段。从目前土地出让和即将入市的项目情况来看，2014年北京楼市中的亦庄成为今年热门区域。就亦庄楼市来说，随着远洋天著、北京城建·海梓府、亦庄金茂悦、枫丹壹号、金第万科·金域东郡等项目的入市，各家房企对亦庄区域的争夺战更加激烈。
　　目前，亦庄区域云集了远洋、万科、方兴、融创、保利、中信等诸多房地产巨头，多家知名房企聚集亦庄使得区域逐步呈现出高端住宅集中发展的态势。在这个过程中，亦庄呈现的价值潜力巨大。2013年10月20日，位于亦庄南海子公园附近的枫丹壹号首次开盘，并且标杆性地将均价定为3.5万元/平方米。2014年5月，枫丹壹号顺势再次推出别墅产品，户型面积为220平方米～255平方米，5万元/平方米起。
　　专家观点
　　产业基础推动楼市发展 　　张丹 北京经济技术开发区城市规划和环境设计研究中心专家
　　亦庄从定位上是京津冀经济战略重要的节点和发展方向。亦庄的楼市得以迅速发展，某种程度是占据了政策的倾斜优势，北京市两次“城南计划”行动巨资投入，亦庄作为三大重点新城之一受益颇深，基础设施、民生设施、生态环境等都得到了巨大的改观。而在北京首都第二机场的规划中，亦庄是新机场“五城六镇”格局中的五城之一，将借势新机场的建设大力发展空港产业，成为重要的临空经济区和空港商务区。
　　同北京许多其他区域相比，亦庄是真正的“产城结合”，楼市的发展是在产业基础的催化之下，应市所需而来。加之亦庄本身生态环境优越，对进驻企业环保要求高，亦庄宜居宜业的优势也促使亦庄楼市稳步发展，后劲十足。 亦庄发展必然影响房价的改变，尤其是今年，亦庄土地出让非常密集，出让价格也是层层递进，甚至有的楼面价超过了林肯公园的精装现房价格。这些土地一旦入市，将会让亦庄的房价更上一个台阶，甚至突破5万元/平方米。


　　 Part4
　　城南别墅区进化
　　多方了解北京的别墅项目后，北京某知名公关公司创始人黄川在大兴南城的格林云墅定下了一套别墅。除了看中项目本身的自然、生态、人文、健康的居住文化外，更让黄川心动的是项目靠近在建的北京首都第二机场。他认为，未来随着周边配套的完善，作为“空中飞人”的他完全可以把该别墅作为第一居所。
　　经过二十多年发展，别墅总价飘高、土地资源不足等成为北京传统别墅区后续发展的制约因素。与此相反，随着北京首都第二机场落地，土地储备充足以及人文自然资源丰富的城南迎来全新发展机遇，众多品牌房企聚集开发高端物业，北京下一个新兴别墅区端倪初现。
　　城南别墅开发时间相对较晚，2007至2010年左右才陆续有中海、绿地、富力等房地产企业进驻开发多个别墅产品，使得城南别墅区气候小成。此后，该板块别墅开发进入沉寂期，少有新项目开工建设。随着北京新机场规划细则出台、南城旧城改造进度的推进，南城别墅市场再次迎来全新发展机遇。中国水电、远洋、孔雀城等数十家品牌房企围绕北京首都第二机场一字排开，长期被低估的区域价值步入升级通道。
　　中国水电地产公司副总经理谢苏明认为，大型国际机场的呈现，必将带动周边高端居住区形成，美国华盛顿州华盛顿湖畔艺术居住区是这样，北京的中央别墅区亦是如此。这是经验之谈也是国际趋势。机场意味着便捷通达，其周边物业往往是高端商务人士首选，在市场需求引导下，会带动形成高端居住区。
　　交通、生态、圈层等配套是形成别墅区的最大优势。规划中首都第二机场周边拥有中华文化园、北京野生动物园、世界公园、榆垈万亩森林公园、半壁店森林公园、北京留民营生态农场、南海子麋鹿苑、孔雀城十三万亩大湖等自然景观资源，以及北京大兴京城高尔夫俱乐部、北普陀影视城、北京东方骑士休闲娱乐中心、团河行宫、北京窑上高尔夫俱乐部、金丰、国际企业家俱乐部等成熟配套，足以满足高端人群置业需求。
　　而且，日前北京首都第二机场环评报告公示显示起飞航迹均已避绕北京市区，自北向南的降落航迹大约从六环开始，高度达1800米，飞机噪声对大兴基本无影响。同时，飞机尾气对PM2.5等贡献值较低。此外，北京新机场南邻永定河，机场产生的污废水集中收集后进行处理，排水水质已具备景观水功能，不会给永定河水质造成负面影响。这对北京首都第二机场别墅区的形成，亦是利好消息。
　　目前，北京首都第二机场周边高端物业与中央别墅区项目近10万元/平方米的价格相比差别很大。位于规划中的北京首都第二机场北16公里的金地·中水电格林云墅目前均价才2.25万元/平方米，将于7月份开盘的大兴榆垡镇首开璞瑅墅定价2.5万元/平方米，位于大兴庞各庄的龙熙·瓦德拉玛庄园均价为2.7万元/平方米，相对较低的房价意味着未来巨大的升值空间。
　　（文|夏肇玲）
　　专家观点
　　北京南部别墅区或将成型
　　谢苏明 中国水电地产公司副总经理
　　北京首都第二机场对城南的推动作用是个渐进过程，当前只是其价值释放的冰山一角，随着新机场高速、轨道交通路网等基础设施的完善，大量人群及高新产业的进入，区域楼市价值还将迎来更大发展机遇。得益于南城发展的政府助推力与北京新机场的建设，众多知名房企布局京南，大量跨国企业的经营者被吸引入驻，“第二中央别墅区”的雏形已经形成。
　　随着近期北京新机场规划细则出台、南城旧城改造进度的推进，南城别墅市场再次迎来全新发展机遇。数十家品牌房企进驻北京南部区域，相继推出一些高端物业项目，与北京别墅发展外延规律再次吻合。北京南部在土地、自然资源、价格等方面存在优势，虽然目前南部相对落后，但南部相对来说还是较有可能性与可塑性的区域，并在将来能直接带动泛南部别墅区的逐渐成型。