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摘要：小城镇处于“乡首城尾”，是沟通城乡的桥梁和纽带，这一特点决定了小城镇在我国的现代化和城市化进程中具有独特和不可替代的作用。但目前我国小城镇发展存在诸多问题。
关键词：房地产；小城镇；问题；对策
一、小城镇房地产市场发展存在的问题
小城镇房地产行业起始较晚，从1999-2006年都一直处于快速发展阶段，2008年受世界金融危机的冲击也很大，房价虽没下降，但是房地产投资额和销售数量相对2007年却很明显的降低，直到2009年市场才恢复正常，消费者需求再次旺盛起来。在这类小城镇的房地产市场中还存在一些不容忽视的问题，这些问题主要体现在以下几个方面：
（一）市场信息不对称。在大多数小城镇中，消费者经济意识的落后让信息不透明成为常事，在房地产市场中尤其明显。价格差距、质量差和空头承诺等已司空见惯。在大多数住房中，人们看到的只是假山花草，但对房子的质量相关的法律知之有限，许多时候是入住后问题才慢慢凸显，许多时候更是对他们本自身的幸福生活造成伤害。
（二）供求结构矛盾明显。从我国实际需要看，消费者需要的是低成本、低价格的普通商品房和经济适用房，但目前小城镇市场中很多都是中高档商品住宅，导致高档商品不断积压，空置面积持续上升，而经济适用房则供不应求。
（三）隐形交易活跃。房地产的隐形交易主要表现在旧城改造、合作建房、以产权换产权、房屋的私下交易等方面。在旧城改造中，部分没有经过政府的审批，没有办理土地有偿使用手续，私自将其改造还建后余下的城市商业门面和住宅以市场价格出售和出租给单位和个人，也没有向国家缴纳除开发成本所获得收益以外的土地收益，导致这部分资产收入流入开发单位和个人手中。而作为土地所有者的国家却分文难得。
（四）土地资源浪费，生态意识淡薄。在小城镇开发中的乱批乱占、少批多占、未批先占、耕地撂荒、弃旧拓新等这些都造成了土地资源的极大浪费。受房地产开发者自身开发水平的影响，一些房地产开发企业对环境保护的认识不足或受短期利益驱使，在开发过程和后期管理中忽视了对镇区生态环境的合理利用和保护。
（五）房地产建筑无特色、物业管理不规范。小城镇房地产开发的投资主体是单个的乡镇企业和城镇居民，资金实力弱，缺乏技术设备，缺乏统一规划，建筑形态千篇一律，建筑密度低，反映不出当地的地域特征、民俗民风、人文传统和历史积淀也比较落后。从小城镇管理的方面来看，物业管理水平存在较大差距。
二、问题的成因分析
（一）市场发展不规范。由于我国城镇化建设发展迅速，小城镇建设的法律制度建设还未完全适应经济的发展，特别是在土地供给上缺乏相应的法律和法规，导致市场机制不健全、市场主体行为不规范、市场信息不透明，从而引发小城镇房地产市场交易行为不规范，房地产企业的行为缺乏约束。
（二）住宅消费需求旺盛。尽管市场上房价在一步步高涨，但人们依然表现出较大的购房热情，使得住宅消费刚性需求依然旺盛，小城镇的房价一路攀升。图3为2010年密云县160户被访家庭的住房需求表
图3 密云县城镇居民住房需求表
调查显示，160户被访家庭中70户的家庭表示有购房意向，占被调查对象总数的44%，其中：明确表示在1-5年内有购买计划的有35户，占有购房意向家庭总数的50%，另有半数家庭未明确购买时间，但均表示在自身认为合适的时候会购买住房。
（三）用地审批不严格、土地规划滞后.小城镇的发展主要是以外延发展为主，重数量、轻质量。这种发展模式导致小城镇规模偏小，城镇用地粗放，城镇集聚功能难以完善，造成基础设施尤其是环境设施严重不足。土地利用规划滞后于小城镇建设规划。规划布局不合理。资源的浪费和生态环境的恶化。
（四）住房金融制度不健全.由于传统的经济体制中缺乏住房金融的运作基础，所以房地产金融化仅是最近几年发展起来的，一时难以全面铺开。虽然我国大中城市房地产金融制度发展较快，并已形成一定规模，但是小城镇特别是中西部地区的城镇房地产金融制度基本上还是一片空白。
三、解决的对策
（一）政府的对策
1、聚集发展小城镇产业。以当前正在进行的产业调整为契机，吸引工业和商服业向小城镇聚集；其次，通过规范政府财政体制，确定小城镇政府和上级政府的收支范围，制定相应的信贷政策、鼓励民间资本对房地产和基础设施的投资，从而推动小城镇房地产业的健康发展。2、提高市场透明度。一个有效率的市场离不开市场透明度的提高，政府可以下达规范性文件强制房地产商披露信息。要求房地产商设立可售的房源信息公示栏，公示可售的房源面积、价格和销售动态，设立信息查询处，同时配套政府监管等。3、加强住房价格调控。首先是建立完整基准地价体系，适度的控制土地价格和拆迁费用。其次，要严格按照核定价格进行销售。工商部门对房地产的营销手段、方式及税务部门对房地产税收收缴等严格控制和监督，从而进一步规范房地产企业的市场行为.4、编制科学规划。小城镇房地产开发必须遵循先规划、后建设的原则。特别是在小城镇房地产开发投资日益多元化的形势下，更要通过规划的约束作用，使得房地产开发逐渐实现“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的建设格局。 5、强化政府监管。政府必须加强监管力度，从房开发商资质的审批到房屋竣工的质检和后期物业管理服务质量及收费都得严格把关，并制定相关的法律制度。6、建立金融支持系统。建立符合中国国情的“运行有序、监管有度、调控有效、一二级市场联动、风险共担、各司其职、兼顾各方、协调发展”的小城镇房地产金融体系。以收入为标准，构建面向中高收入家庭的商业性房地产金融制度和面向低收入家庭的政策性房地产金融制度。
（二）持续发展对策
1、开发过程中要保护生态环境。房地产开发的过程地表生态环境的变化会影响小气候，必须体现和坚持节约土地，呵护植物，维护水系，有利生物多样化，避免不顾气候地理生态条件。努力营造宜人户外空间，保持和优化环境生态自然平衡原则。2、开发建设要提升城镇风格特色。小城镇房地产开发在建筑风格上避免建筑文化趋同，避免千镇一面或者是千户一面，越是地方的才越是民族的，才最有恒久的魅力。建筑风格也不例外。
（三）消费者的对策
1、消费者要根据收入权衡购房。由于购房是一项重大投资，消费者也要树立住房梯度消费理念，收入水平低或者参加工作时间短的家庭和个人应根据自己的能力通过租房解决住房问题。尤其是城市低收入住房困难家庭和新就业人员可以去租廉租住房或者经济适用住房。2、消费者要有维权意识和信息意识。由于信息不对称等原因，消费者的权益常常遭受损害，消费者处于弱势地位。针对这个问题，消费者要加强自身的维权意识，拿起法律的武器，积极主动争取自己的正当权益。比如说可聘请专业人士提供帮助，能最大程度地通过合同约定防范购房风险，保护合法权益。
四、小城镇房地产发展前景
随着我国城镇化进程的加快，小城镇建设的重要角色。受国家宏观调控政策的影响，大中城市的投资需求受到极大的抑制，成交量下滑，促使大量资金寻找新的投资方向和途径，城市基础设施和服务功能向农村地区延伸。随着农村城镇化的发展和农村人口在小城镇的集中，小城镇住宅需求大大增加，房地产业将得到极大地发展，并将带动建筑业、建材业、运输业、批发零售业、饮食业、其他服务业等相关产业的发展。同时还可有效地吸纳农村富余劳动力，有利于改变农民工“候鸟式”的就业模式。
五、结论
当前，我国城镇化水平大大加快，很多小城镇建设和小城镇房地产的发展条件已开始从量变到质变的阶段。只有真正认识并发挥小城镇建设作为城乡经济联系枢纽与经济增长极地的巨大作用，才能吸收各项优质要素积极推进小城镇的快速发展。
关键词：房地产；小城镇；问题；对策
一、小城镇房地产市场发展存在的问题
小城镇房地产行业起始较晚，从1999-2006年都一直处于快速发展阶段，2008年受世界金融危机的冲击也很大，房价虽没下降，但是房地产投资额和销售数量相对2007年却很明显的降低，直到2009年市场才恢复正常，消费者需求再次旺盛起来。在这类小城镇的房地产市场中还存在一些不容忽视的问题，这些问题主要体现在以下几个方面：
（一）市场信息不对称。在大多数小城镇中，消费者经济意识的落后让信息不透明成为常事，在房地产市场中尤其明显。价格差距、质量差和空头承诺等已司空见惯。在大多数住房中，人们看到的只是假山花草，但对房子的质量相关的法律知之有限，许多时候是入住后问题才慢慢凸显，许多时候更是对他们本自身的幸福生活造成伤害。
（二）供求结构矛盾明显。从我国实际需要看，消费者需要的是低成本、低价格的普通商品房和经济适用房，但目前小城镇市场中很多都是中高档商品住宅，导致高档商品不断积压，空置面积持续上升，而经济适用房则供不应求。
（三）隐形交易活跃。房地产的隐形交易主要表现在旧城改造、合作建房、以产权换产权、房屋的私下交易等方面。在旧城改造中，部分没有经过政府的审批，没有办理土地有偿使用手续，私自将其改造还建后余下的城市商业门面和住宅以市场价格出售和出租给单位和个人，也没有向国家缴纳除开发成本所获得收益以外的土地收益，导致这部分资产收入流入开发单位和个人手中。而作为土地所有者的国家却分文难得。
（四）土地资源浪费，生态意识淡薄。在小城镇开发中的乱批乱占、少批多占、未批先占、耕地撂荒、弃旧拓新等这些都造成了土地资源的极大浪费。受房地产开发者自身开发水平的影响，一些房地产开发企业对环境保护的认识不足或受短期利益驱使，在开发过程和后期管理中忽视了对镇区生态环境的合理利用和保护。
（五）房地产建筑无特色、物业管理不规范。小城镇房地产开发的投资主体是单个的乡镇企业和城镇居民，资金实力弱，缺乏技术设备，缺乏统一规划，建筑形态千篇一律，建筑密度低，反映不出当地的地域特征、民俗民风、人文传统和历史积淀也比较落后。从小城镇管理的方面来看，物业管理水平存在较大差距。
二、问题的成因分析
（一）市场发展不规范。由于我国城镇化建设发展迅速，小城镇建设的法律制度建设还未完全适应经济的发展，特别是在土地供给上缺乏相应的法律和法规，导致市场机制不健全、市场主体行为不规范、市场信息不透明，从而引发小城镇房地产市场交易行为不规范，房地产企业的行为缺乏约束。
（二）住宅消费需求旺盛。尽管市场上房价在一步步高涨，但人们依然表现出较大的购房热情，使得住宅消费刚性需求依然旺盛，小城镇的房价一路攀升。图3为2010年密云县160户被访家庭的住房需求表
图3 密云县城镇居民住房需求表
调查显示，160户被访家庭中70户的家庭表示有购房意向，占被调查对象总数的44%，其中：明确表示在1-5年内有购买计划的有35户，占有购房意向家庭总数的50%，另有半数家庭未明确购买时间，但均表示在自身认为合适的时候会购买住房。
（三）用地审批不严格、土地规划滞后.小城镇的发展主要是以外延发展为主，重数量、轻质量。这种发展模式导致小城镇规模偏小，城镇用地粗放，城镇集聚功能难以完善，造成基础设施尤其是环境设施严重不足。土地利用规划滞后于小城镇建设规划。规划布局不合理。资源的浪费和生态环境的恶化。
（四）住房金融制度不健全.由于传统的经济体制中缺乏住房金融的运作基础，所以房地产金融化仅是最近几年发展起来的，一时难以全面铺开。虽然我国大中城市房地产金融制度发展较快，并已形成一定规模，但是小城镇特别是中西部地区的城镇房地产金融制度基本上还是一片空白。
三、解决的对策
（一）政府的对策
1、聚集发展小城镇产业。以当前正在进行的产业调整为契机，吸引工业和商服业向小城镇聚集；其次，通过规范政府财政体制，确定小城镇政府和上级政府的收支范围，制定相应的信贷政策、鼓励民间资本对房地产和基础设施的投资，从而推动小城镇房地产业的健康发展。2、提高市场透明度。一个有效率的市场离不开市场透明度的提高，政府可以下达规范性文件强制房地产商披露信息。要求房地产商设立可售的房源信息公示栏，公示可售的房源面积、价格和销售动态，设立信息查询处，同时配套政府监管等。3、加强住房价格调控。首先是建立完整基准地价体系，适度的控制土地价格和拆迁费用。其次，要严格按照核定价格进行销售。工商部门对房地产的营销手段、方式及税务部门对房地产税收收缴等严格控制和监督，从而进一步规范房地产企业的市场行为.4、编制科学规划。小城镇房地产开发必须遵循先规划、后建设的原则。特别是在小城镇房地产开发投资日益多元化的形势下，更要通过规划的约束作用，使得房地产开发逐渐实现“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的建设格局。 5、强化政府监管。政府必须加强监管力度，从房开发商资质的审批到房屋竣工的质检和后期物业管理服务质量及收费都得严格把关，并制定相关的法律制度。6、建立金融支持系统。建立符合中国国情的“运行有序、监管有度、调控有效、一二级市场联动、风险共担、各司其职、兼顾各方、协调发展”的小城镇房地产金融体系。以收入为标准，构建面向中高收入家庭的商业性房地产金融制度和面向低收入家庭的政策性房地产金融制度。
（二）持续发展对策
1、开发过程中要保护生态环境。房地产开发的过程地表生态环境的变化会影响小气候，必须体现和坚持节约土地，呵护植物，维护水系，有利生物多样化，避免不顾气候地理生态条件。努力营造宜人户外空间，保持和优化环境生态自然平衡原则。2、开发建设要提升城镇风格特色。小城镇房地产开发在建筑风格上避免建筑文化趋同，避免千镇一面或者是千户一面，越是地方的才越是民族的，才最有恒久的魅力。建筑风格也不例外。
（三）消费者的对策
1、消费者要根据收入权衡购房。由于购房是一项重大投资，消费者也要树立住房梯度消费理念，收入水平低或者参加工作时间短的家庭和个人应根据自己的能力通过租房解决住房问题。尤其是城市低收入住房困难家庭和新就业人员可以去租廉租住房或者经济适用住房。2、消费者要有维权意识和信息意识。由于信息不对称等原因，消费者的权益常常遭受损害，消费者处于弱势地位。针对这个问题，消费者要加强自身的维权意识，拿起法律的武器，积极主动争取自己的正当权益。比如说可聘请专业人士提供帮助，能最大程度地通过合同约定防范购房风险，保护合法权益。
四、小城镇房地产发展前景
随着我国城镇化进程的加快，小城镇建设的重要角色。受国家宏观调控政策的影响，大中城市的投资需求受到极大的抑制，成交量下滑，促使大量资金寻找新的投资方向和途径，城市基础设施和服务功能向农村地区延伸。随着农村城镇化的发展和农村人口在小城镇的集中，小城镇住宅需求大大增加，房地产业将得到极大地发展，并将带动建筑业、建材业、运输业、批发零售业、饮食业、其他服务业等相关产业的发展。同时还可有效地吸纳农村富余劳动力，有利于改变农民工“候鸟式”的就业模式。
五、结论
当前，我国城镇化水平大大加快，很多小城镇建设和小城镇房地产的发展条件已开始从量变到质变的阶段。只有真正认识并发挥小城镇建设作为城乡经济联系枢纽与经济增长极地的巨大作用，才能吸收各项优质要素积极推进小城镇的快速发展。