MM理论作为现代资本结构理论的基石,近半个世纪以来对资本结构的研究产生了巨大的影响。沿着MM理论研究的思路,随着前提条件的不断宽松,又陆续发展出代理理论、信号传递理论、优序融资理论、控制权理论等,使资本结构理论研究进入了一个崭新的阶段。这些理论的中心思想都是讨论最优资本结构,在西方发达国家的实践中,这些理论已经在很大程度上得到了验证,也为中国上市公司资本结构选择提供了十分有益的借鉴。但是,国外对资本结构理论的论证是建立在高度完善的市场机制的基础上的,而中国从计划经济向市场经济转型的时间并不长,资本市场还存在许多特殊的缺陷,因此,联系我国的实际情况,对中国资本市场的数据进行研究是具有现实意义的。房地产行业是国民经济的重要产业部门之一,对于社会经济的持续稳定增长具有举足轻重的作用。房地产业的相关产业链长,关联度高,与建筑、建材、交通、能源、治金、轻工、化工、电子、通讯和机械等50多个行业具有较高的相关性。同时,房地产业的资本结构又有独特性,它是一个负债规模和负债程度都很高的行业,中国房地产企业的经营对负债资金具有强依耐性,可以说中国的房地产企业是靠负债生存的。特别是近年房地产业作为一个热门行业,房地产贷款业务成倍增长,银行资金占据了房地产资金链的70%,与此同时,针对近年来我国出现的房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题,国家接连出台了一系列的调控政策,力度很大。我国房地产业的现状以及国家相继出台的一系列政策都对我们研究房地产企业的债务结构提出了紧迫的要求。以银行借款为主的房地产企业的有息负债和以预收应付款项为主的无息负债在房地产企业的债务中比重如何,对房地产企业的价值影响怎样,如何优化房地产企业的债务结构?本文按照理论研究—实证检验—对策建议的研究思路展开论述,一共包括五章,结构与内容如下:第一章,导论。首先介绍了本文研究的理论基础是各种关于资本结构的理论,现实意义是理论与各国不同经济体制和市场发展程度的结合,房地产在国民经济中的重要作用和近年来受到的广泛关注成为本文的研究背景。其次概括介绍本文的研究思路与逻辑框架,并以文字与图表结合的形式使文章的层次更清晰。然后对本文研究方法与数据来源做出说明。最后列出文章主要的贡献和尚且存在的不足。第二章,现代资本结构理论评述。首先对资本结构的概念进行合理界定,指出本文的研究对象主要是债务结构。其次简要介绍资本结构理论的历史变迁。最后分析理论发展的优缺点,旨在为本文的研究作好理论铺垫。第三章,房地产企业的概况和特征分析。首先介绍房地产公司的一些基本情况,包括对其范围的界定,对行业状况、地区分布以及规模进行描述,对其经营特点以及资金来源的说明等。再重点分析房地产上市公司债务结构的特点,用描述统计的方法比较了其与本行业及其他行业上市公司的数据,并据此分析了上市公司的融资特点,继而引出了本文重点研究的有息负债和无息负债结构概念。本章的特点是运用大量数据对房地产公司的基本情况进行了直接清晰的说明。第四章,房地产上市公司的债务结构与经营绩效的相关性分析。本章是对房地产上市公司的债务结构与经营绩效的相关性做出实证分析,是文章的主要部分。首先对国内外学者有关资本结构与绩效的关系研究作出一个简要的文献综述,特别对房地产行业资本结构与经营绩效的实证成果进行了简要回顾。在实证分析过程中,先根据经典理论、我国资本市场现状和房地产行业特点提出假设:①房地产上市公司有息负债率与经营绩效负相关;②房地产上市公司无息负债率与经营绩效正相关。然后,从截面数据和面板数据两个角度建立模型,对房地产上市公司债务结构与经营绩效的相关性进行实证分析,发现文章的两个假设都是成立的,即证明房地产企业的有息负债与经营绩效负相关,无息负债与经营绩效正相关。最后对结果进行经济意义的分析。第五章,房地产企业债务结构的缺陷和优化建议。本章是在前一章实证分析的基础上指出房地产企业债务结构中存在的问题,并提出优化我国房地产企业债务结构的几点建议。包括:增强无息负债的管理水平;硬化债务融资约束机制;大力发展其他融资方式以及其他治理机制的优化等。文章在理论分析的基础上,结合中国资本市场的具体环境和中国房地产行业上市公司资本结构的具体情况对房地产上市公司资本结构选择进行了一系列的实证分析。主要采取了下列研究方法:①描述性统计方法,主要用于上市公司资本结构发展变化和现状分析。②实证分析方法,主要用于资本结构与经营绩效的研究。③归纳推理分析方法,主要用于总体研究结论的形成。具体结果发现,房地产上市公司的无息负债在总负债中明显有别于其他行业,占有较大比重。其有息负债率与公司的经营绩效是呈负相关关系,无息负债率是正相关关系。通过利用中国股票市场研究数据库(CSMAR)提供的数据信息,本文从截面数据和面板数据两个方面构建模型,使结果更加具有说服力。作者窃以为本文的实证研究主要贡献在于:1、在资本结构的研究方面,更多的是研究资本结构的影响因素,在资本结构与绩效的相关性研究上,也是对股本结构的分析较多,较少有文章有针对性的研究债务结构。就已有的对债务结构的研究,也是重点关注债务的期限结构。本文将从债务结构的另一个角度,即是否为负息债务出发进行研究,有一定的创新。2、资本结构本身具有行业特征,这已经是国内外理论界的共识。本文选取房地产业为研究对象,避免了因行业的不同造成的影响。房地产业本身又是近年来政府、社会和百姓最为关注的行业,政府为房地产行业的健康持续发展出台了许多调控措施,因此研究房地产业的资本结构具有重大的现实意义。同时,资本市场的不断发展,决定了数据的时效性对结果的影响。本文选取近三年的指标,使结果更加接近现实。3、文章将每年的数值和三年平均值作为横截面数据建模,利用了截面数据中的某些二维信息,并采用加权平均二乘法对模型进行估计。接着构建了一个包含由2004-2006年间的连续3年可获得相关信息的53家房地产上市公司组成的平衡面板,并在面板数据的基础上债务结构和公司绩效的关系加以研究。这样,克服了对时间序列数据取均值的方法虽然简单,却忽视了样本中一些重要的信息,不能对研究对象进行有效的分析的缺陷,使研究结果更有意义。但由于作者能力和时间的有限,本文的研究也存在许多的不足:1、房地产企业的资金来源中,银行贷款占到70%的比例,主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款,开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。由于资料和数据查找的障碍,不能够对其作出细分,所以不能进一步将银行贷款的各部分细分,研究对房地产企业经营业绩的影响,以至于没有能力提出既能降低银行的呆帐损失又能保证房地产企业健康发展的建议。作者认为,在这一领域仍然有研究的价值。2、社会科学领域有很多问题是不能用完全的线性关系来解释的,还要考虑到许多其他的非客观因素,本文中,债务结构与经营绩效的统计表达式的预测能力是有限的,还需要在现实中不断地验证和修改,因此,两者之间更加深入地研究是本文暂时不能解决的,需要在以后的研究中不断发展。3、统计知识的欠缺使本文在进行实证分析时所采用的方法比较肤浅,可能影响结果的精确性。4、由于时间和精力有限,本文在获取数据指标的过程中未能进行多方面的比较,指标选择可能不太准确,可能会使结果代表性不强。这些问题都留待于作者在后续研究中解决。