2007会计准则的正式实施可谓是会计准则建设历史中具有里程碑的意义,标志着中国会计准则与国际会计准则基本趋同,也是我国为适应市场经济发展和全球化经济浪潮需要的必然结果。这次会计准则全面修订的一大亮点就是公允价值计量的引入,其实早在上世纪90年代我国就已引入了公允价值,当时由于各方面的原因而中途被迫搁浅了。’这次改革扩大了公允价值计量运用范围,并在我国理论界掀起了研究公允价值的高潮,学者们发表了大量关于公允价值的文章,内容涵盖公允价值产生背景、理论内涵、计量属性和价值相关性等方面,有规范性研究也有实证研究。然而正值理论界对公允价值追捧的时候,2008年全球金融危机的爆发让人们对公允价值开始重新思考,这次会计准则制定部门受到了证券监管部门的非难,质疑公允价值加剧了金融危机爆发,而在会计准则制定者的有力回击下,事后也证明了,公允价值的运用并没有加剧金融危机,反而提前向投资者揭露潜在的金融风险。公允价值的运用是历史发展的必然,这场危机的爆发反而给公允价值的研究开辟了另一条道路。此次我国企业会计准则第3号首次规范了投资性房地产计量,其中最为关键的一点是在投资性房地产后续计量中引入公允价值,可公允价值在投资性房地产运用市场条件还不够充分,尽管某个区域存在活跃的交易市场,但仍缺乏一个公开和透明的房地产交易市场,包括一级房地产交易市场和二级房地产交易市场。即便如此,在投资性房地产准则中也不是完全限制公允价值的运用,只是为公允价值的运用做出了严格的限制条件,需要具备活跃的房地产交易市场,持续可靠的取得公允价值信启、。然而对于投资性房地产后续计量该采取怎样的计量属性理论界和实务界也各持己见。学界们认为运用公允价值计量是大势所趋,能更好反映投资性房地产的价值变动,提高决策的有用性,将有更多公司愿意运用公允价值计量。而实际运用情况是大部分上市公司都是采用历史成本计量。截止2010年底,已有27家上市公司运用公允价值对投资性房地产进行后续计量,而这些公司运用的动机和事后经济后果成为了研究的宝贵资料,它们是否利用公允价值计量进行盈余管理,从而影响会计信息盈余质量。本文在有限的研究样本下,通过实证分析得出了有关公允价值在投资性房地产运用中的初步经验,并提出了公允价值在投资性房地产大范围使用和进一步的完善的建议。在充分借鉴前人的研究基础上,本文首先回顾了国内外对公允价值和盈余质量的研究成果,紧接着对投资性房地产、公允价值和盈余质量这三个概念,分别从内涵和外延进行规范的研究,着重探讨了公允价值在投资性房地产运用中的市场环境和目前存在的问题。在研究设计中,从会计信息质量出发,依据会计信息理论和会计计量理论,结合我国当前房地产和房地产评估市场现状,以及公允价值计量在我国的实践情况,提出了六大假设：(1)投资性房地产收益率与盈余反应系数不相关；(2)独立评估对投资性房地产收益率与盈余反应系数影响不显著；(3)房地产抵押对投资性房地产收益率与盈余反应系数影响不显著；(4)投资性房地产净额变动率与操作性应计利润正相关；(5)独立评估对投资性房地产净额变动率与操作性应计利润的影响为负相关；(6)房地产抵押对投资性房地产净额变动率与操作性应计利润的影响为正相关。对于前三个假设,采用盈余反应系数模型中的回报率模型,引入投资性房地产收益率指标作为公允价值在投资性房地产运用中所体现的盈余信息代理变量,同时通过独立评估变量或抵押变量与投资性房地产收益率的交叉乘积,来检验外部第三方独立评估机构或投资性房地产的抵押是否会影响投资性房地产以公允价值计量所体现的盈余质量。而对于后三个假设,先通过修正琼斯模型算出操作性应计利润作为公司盈余管理幅度指标,然后再检验该指标与解释变量的相关性,在模型中使用投资性房地产净额变动率指标作为公司在投资性房地产中利用公允价值计量进行盈余管理的代理变量,类似盈余反应系数模型中那样,通过独立评估变量或抵押变量的交叉乘积来检验外部第三方独立评估机构或投资性房地产的抵押是否对公司的盈余管理产生影响。在两个模型中,都控制了公司的规模、资本结构、行业因素和会计年度等因素的影响。在实证分析中利用2007年至2010年上市公司财务数据和报表附注信息,首先对数据进行描述性和相关性分析,然后对其假设模型进行回归分析,最后依据实证分析结果和前面的理论分析,提出一些完善公允价值计量在投资性房地产运用中的建议,同时也指出自身研究不足和改进。总之,本文遵循经典的研究思路,即理论分析——提出假设——模型设定——样本选取——实证检验——研究结论。基于以上思路,本文在内容结构上总共分为了六个部分。第一部分为导论,包括论文研究背景和研究意义,研究的基本思路和论文主要结构安排以及研究方法；第二部分为文献综述,在概念的内涵和外延上,主要就国内外对公允价值和盈余质量相关研究做出总结,并对已有研究做个简要评价,为下一步的研究指明方向；第三部分为公允价值计量在投资性房地产运用中的市场环境、障碍因素及盈余质量分析,这一部分首先探讨我国目前房地产和房地产评估市场的发展和不足,然后分别对投资性房地产、公允价值和盈余质量进行理论分析,为接下来研究假设的提出奠定基础；第四部分为实证研究设计,包括研究假设的提出、模型的构建和变量的定义,以及样本数据的选取和来源。第五部分为实证结果和分析,根据提出的六大假设分别建立模型,对基于公允价值计量的投资性房地产盈余质量进行实证研究,并对实证分析结果进行了说明和解释；第六部分为研究的结论、对策及贡献和不足,对回归结果做了全面总结,并指出了自身研究的局限性和展望了未来的发展方向。本文使用SPSS17.0统计分析软件,通过回归结果分析发现：(1)投资性房地产收益率与盈余反应系数不相关,说明公允价值在投资性房地产的运用未能显著提高盈余信息的价值相关性；(2)独立评估对投资性房地产收益率与盈余反应系数影响不显著；(3)房地产抵押对投资性房地产收益率与盈余反应系数影响极不显著,说明投资性房地产的抵押与公允价值计量的相关性不具有普遍意义；(4)投资性房地产净额变动率与操作性应计利润显著正相关。说明样本公司有通过公允价值在投资性房地产的计量来进行盈余管理,从而影响公司盈余质量；(5)独立评估对投资性房地产净额变动率与操作性应计利润的影响为意义上的负相关,可以认为投资性房地产的公允价值经独立评估机构评估后能在一定程度上遏制公司的盈余管理。(6)房地产抵押对投资性房地产净额变动率与操作性应计利润的影响不显著,说明房地产是否抵押与盈余质量的关系还没有充分的证据可以验证。针对上述实证分析结果,结合之前相关理论分析,提出了一些改进的建议,包括进一步推动房地产市场和金融市场的改革,建立公开、透明和自由的市场环境；充分借鉴美国等国际先进国家的会计准则制定经验,加快我国会计国际化实质性等效,建立全面、统一的公允价值计量规范；完善信息披露机制,全面披露公允价值计量信息,建立有效的信息披露管制安排；规范房地产评估行业,壮大评估行业人才队伍,提升评估机构的公信力；建立有效的市场监管网络,强化公司的内外部审计；提高会计从业人员业务执业水平和报表信息使用者的信息解读能力。本文的贡献在于使用了2007至2010年这4年间深沪两市使用公允价值对投资性房地产进行后续计量的上市公司财务数据,通过收集财务报表附注信息、中投资性房地产公允价值变动损益计入利润的部分,构造投资性房地产收益率和投资性房地产净额变动率,实证分析检验了基于公允价值计量模式下的投资性房地产的盈余质量情况。本文研究的不足是样本量太少了,检验模型需进一步扩展,解释变量的设定还有待改进,没有充分考虑到房地产行业的地区差距和我国特殊制度背景的影响,统计结果分析存在一定的误差。不过,以上也是我日后研究有待改进的地方。