随着我国城市化进程的加快,与严格的耕地保护政策执行,我国城市的发展方式已从扩张周边土地逐步转向城市更新。在这样的背景下,城市建设过程中产生的城镇存量建设用地的问题不容忽视。本文通过梳理国内外有关城镇存量建设用地的相关文献,从沈阳市铁西老城区这一微观角度出发,重新定义城镇存量建设用地的涵义,并将其划分为两大类、四种具体情况。以铁西老城区为研究区域,通过实地调研、案例分析、文献研究等方法,结合相关资料数据,全面统计了铁西旧城区存量建设用地的现状及规模,运用土地集约利用与优化配置、城市规划、市场与政府失灵等理论,分析铁西区存量建设用地的利用问题及其产生的原因,并提出相应的对策。铁西区存量建设用地存在的具体问题包括城市土地浪费、土地污染难治理、存量建设用地分布零散、管理不到位等。城镇存量建设用地造成浪费,是因为土地区位及基础设施差、烂尾楼再利用难、低效用地改造缓慢、区内商业环境落后等因素;土地污染治理难的原因在于对土地污染的重视不足、缺乏相关的政策制度以及治污资金筹措困难等;城区规划不完善和历史因素,影响了存量建设用地的分布问题;而存量建设用地的管理问题在于相关法规不明确、管理部门“重审批、轻管理”以及执行力的不足。针对这些问题,提出促进存量建设用地盘活、建立土地污染监管治理体系、完善城市规划的编制与落实并加强城镇存量建设用地行政管理等对策,具体包括完善基础设施建设、积极解决历史问题、加快低效用地改造和加强投资环境建设;提高防治土地污染意识、建立污染防治体系、拓宽治污资金筹措渠道;完善更新规划的编制、严格执行城市规划内容;加强存量建设用地相关政策法规的建设、建立事后监管并强化土地管理的执行力度。