十九大以来,国家对房地产行业全面调控的长效机制日益显效。从最初出台的“国四条”、“国八条”限购限贷政策,到近年来密集出台的“国五条”、“新国五条”限购限贷政策和“三道红线”融资收紧政策,国家对房地产行业“房住不炒”的调控总基调和“稳房价、稳地价、稳预期”的三稳政策基调始终如一。系列“紧缩银根”的房地产调控政策导致房地产企业的融资大环境急剧变化,房地产企业生存的“命门”——资金链面临严峻考验,迫切需要探索出新的融资渠道。资产证券化作为一种创新的融资方式被引入国内,受政府经济结构转型、去杠杆盘活存量的政策导向影响,近年来在多个行业迅猛发展,其中商业地产“证券化”资本运作手段更是让人眼花缭乱。对于拥有优质商业地产资产的房地产企业而言,资产证券化重视资产质量而淡化主体信用,利于房地产企业克服融资时的自身不足。借助资产证券化融资,对房地产企业拓宽融资渠道,加快债务结构调整,盘活存量有重大意义,同时能够为实体经济的长远发展提供强劲支持。因此,研究房地产企业商业地产资产证券化具有现实意义。本文采取定性和定量、理论研究和案例分析相结合的方法,在充分梳理了相关文献资料、搜寻了大量数据的基础上,选取A企业2021年发行的卓越1号资产支持专项计划进行案例研究。首先就A企业概况和卓越1号资产支持专项计划的基本情况进行介绍。其次,采用财务指标分析法,指出此次A企业商业地产资产证券化的内外部动因,并从卓越1号资产支持专项计划交易结构的设计、底层资产运营及现金流预测模拟、风险的识别与防范三大方面进行了详尽的剖析。之后,探索A企业实施资产支持专项计划的经济效果,并对此次资产支持专项计划的成功之处和自身存在的局限性进行了说明。最后,得出本文的研究结论,并对商业地产资产证券化的发展提出相关建议。