中新生态城于2008年9月正式开工兴建,截止至2014年底,区内已有常住人口约2万人,就业人口约1万人,常住人口和就业人口的不断增长带来了消费需求的日益增加,与之形成鲜明对比的是,区内至今没有建成一定规模的商业地产项目,消费外溢显著。究其原因,一是由于开发商信心不足,二是由于区内商业地产项目规模定位困难。本文提出了从宏观到中观再到微观解决中新生态城商业地产项目规模定位问题的方法,运用层次分析法对天津市滨海新区商业地产投资环境进行评价,得出滨海新区商业地产投资环境优于天津市平均水平的结论,初步判断中新生态城区内的商业地产项目具备投资价值。通过对滨海新区商业布局规划的研究,定位中新生态城商业中心级别为区级商业中心;运用商圈理论,分析其核心商圈是整个生态城范围,此外还将吸引部分来自汉沽老城区的消费者;运用GM(1,1)模型和问卷调查取得的数据,预测未来商圈购买力;运用零售饱和指数模型,确定中新生态城商业中心的商业规模。最后选取笔者所在公司开发的商业地产项目进行案例研究,论述从企业层面确定某一商业地产项目规模的方法,选取内部收益率作为评价指标,对项目方案的可行性做出了评价。本文完成了中新生态城商业地产项目的宏观环境分析和中观商业区分析,测算出中新生态城商业中心商业规模的下限和上限分别为29万平方米和42万平方米,提供了从企业层面确定商业地产项目规模的方法以及方案评价方法,具备可操作性和应用价值,能够指导中新生态城区内商业地产开发企业进行商业地产项目规模定位。