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摘要：房地产业的迅猛发展导致土地资源不断减少继而引发了土地成本的上升，再加之人工、材料价格的提高推动了房地产开发成本的增加，给房地产企业带来了更大的风险。这就促使社会尤其是房地产业人士对如何有效控制开发成本、规避风险、赢取最大利润的迫切思考。对开发成本的控制不是专属于某个施工阶段，而是存在于一个建设项目的全过程，包括项目投资决策、设计、发包和实施阶段，呈现出全员性和全过程性的特点。在这些阶段中，设计阶段和施工阶段是房地产开发项目成本控制的两个关键阶段。
关键词：房地产开发，成本控制，设计阶段，施工阶段
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
1.设计阶段
由于我国对工程建设项目设计阶段的成本控制的长期性普遍性忽视，造成工程投资失控，概算超估算，预算超概算，结算超预算，甚至“烂尾楼”。开发商习惯了在施工阶段审核施工图预算、合理核算建安工程价款等方面算细账，在这些账目上投入了大量精力。然而要真正实现项目开发成本的有效控制，第一要务就是要做好项目设计阶段的成本控制。设计阶段的成本控制是必须且行之有效的首要控制阶段，因为设计费一般为施工阶段建安成本的两三成,但其对工程造价的影响却可以高达百分之八十以上。据测算，科学而合理的设计可降低工程造价大概十分之一。国外曾有相关统计资料，描述的不同建设阶段影响建设项目投资程度的坐标图，我国情况也是如此，如下图：
从上图可看出，影响项目投资最大阶段，是约占项目建设周期四分之一的技术设计结束前的工作阶段。在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75％—95％；在技术设计阶段，影响项目投资的可能性为35%-75％；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性则为5％—35％，很显然，项目投资控制的关键在于施工以前的投资决策和设计阶段，即在项目做出投资决策后，控制项目投资的关键就在于设计。然而就目前状况看，设计人员中很少考虑经济上的合理性，在设计前也没有将技术与经济结合起来综合考虑。既然设计阶段的成本控制深刻而长远的影响着项目投资，那么开发企业必须积极采取合理有效的预控措施。以下为几个可行性措施：
1.1 推行设计招标或设计方案竞赛，选择优秀的设计单位来设计招标制度的推行以此提高开发商的设计阶段的质量水平。开发公司在设计招标过程中要认真比较和评价投标方案的合理性与经济性。在满足设计任务书各项技术指标的前提下，把设计的经济合理性细化后纳入评标条件，给予较大的评标分值，以提高设计人员设计经济意识和促使设计人员主动控制设计的经济合理性。而开发单位推行设计招标，引进竞争机制，迫使设计竞争者对建设项目的规模、工艺流程、功能方案、设备选型、投资控制等作全面周密的分析、比较，树立良好的经济意识，重视建设项目的投资效果和全寿命使用成本，同时甲方还可以应用价值工程理论、多方案比选等方法对设计方案进行多方面比较和技术经济分析，从中选出技术上先进、经济上合理的设计方案。
1.2 开展限额设计，事前有效控制成本。所谓限额设计,就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证满足使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术和施工图设计的不合理变更，保证总投资额不被突破。要求设计单位在工程设计中推行限额设计,采取投资分解和工程量控制手段定量分析计算各专业的设计内容，技术与经济相结合，用数据说话，在设计时应充分考虑施工的技术可能性和经济合理性，特别注意选用建筑材料、设备的经济性，杜绝使用那些技术未过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量采用标准化的设计，各专业设计要严格按照建筑模数、建筑标准、设计规范、技术规程等进行设计；同时在合同中约定其责任义务，约束设计行为和设计成果，督促其把握好项目功能(质量)标准和价值标准的协调统一，力保限额设计指标的实现。
1.3 改变设计费取费办法，实行设计质量的奖罚制度现行的设计费计算方法。目前国内的现状就是设计单位很少承担相关的经济责任，设计费用按合同约定支付，若是按投资额的百分比计算，使得造价越高，收费也越多，这种计费办法难以调动设计者主动地考虑降低造价、节约投资的积极性，不利于工程造价的控制。因此，应对现行设计费的计费方法进行改革，建立激励机制，试行在原设计计费的基础上，对因设计而节约投资，按节约部分给予提成奖励，因设计变更而增加投资也按增加部分扣除一定比例的设计费，实行优质优价的计费办法，有利于激励设计人员精益求精地进行设计，增强设计人员的经济意识，时刻考虑如何降低造价，把控制工程造价观念渗透到各项设计和施工技术措施之中。
1.4 推行设计监理制度。目前，虽然我国推行施工阶段建设监理制，但政府主管部门一直未出台设计监理制度，即设计阶段的监理制还未强制执行。推行设计监理，从项目可行性研究阶段就参与进去，协助开发商调研、考察、立项，论证方案的可行性并提出合理化建议，可以减少设计过程中可能存在的缺陷与失误，提高设计质量，有效控制开发成本。
1.5 采用合同措施，严格控制造价。应在设计合同条款中,明确各项设计变更确认批准程序及相应限制条款，如采取预留设计质保金方法，当由于设计单位原因造成设计变更费超出施工合同价的某一比例时，则扣罚一定比例的设计费。
2.施工阶段
建设项目的施工阶段是依据设计图纸，将原材料、半成品、设备等变成工程实体的过程，在项目建设全过程中占了很长的时间，这个阶段的成本控制是具体的、繁杂的，也会在一定程度上影响项目的投资。根据施工阶段的特点，在该阶段的成本控制中除了要加强合同管理外，还应重点加强施工现场的管理，严格控制工程变更及把好建筑材料、设备的质量价格关。
2.1 加强合同管理，严格控制合同变更在施工合同中，要明确合同的内容和范围以及合同文件的组成，做到资料齐全、文字严密，避免含糊其词和条款前后矛盾，这样才能保证合同的顺利履行，有效地预防合同纠纷的发生，减少、避免施工索赔，从而减少工程费用。
2.2 加强施工现场管理工作。加强施工现场管理工作，优化施工组织设计，选择技术先进、经济合理的施工方案，同时尽可能减少设计变更及严格控制现场工程量变更签证工作。施工方案是否先进、合理不仅直接关系到施工质量和进度，也常常会影响项目工程造价。在工程实施过程中，除了应组织专家对投标文件的施工组织设计进行审查外，还应对施工过程中的专项施工方案进行审查，运用价值工程理论等方法通过不断地进行多方案的技术经济比较分析，努力挖掘节约工程投资的潜力，从而达到节约投资、创造更高效益的目的。
此外，现场签证是施工过程中一项经常性的工作，许多项目由于现场签证的不严肃，引起工程造价失控，这方面的教训是非常多的。据统计，由于工程量签证问题所引起的工程结算价的上升幅度可达 10%~20%，个别的甚至更高。如果不慎重对待工程量签证，工程造价控制极易出现漏洞，造成资金的大量浪费。严格现场签证制度管理，就要求工程技术人员与工程经济人员相配合，不仅做到“随做随签”，还应该做到：
1)制定严格的工程量签证制度和程序，要求所有的现场签证必须经施工方项目经理、总监理工程师、设计单位代表、房地产开发方代表及工程造价人员签字方为有效。
2)签证内容必须与实际相符，要求他们不仅要懂得设计、施工技术及工程经济方面的知识，而且要有良好的职业道德。
3)签证的范围应正确，现场工程管理人员必须认真熟悉招标文件、投标文件和合同文件，明确工程承包范围，防止盲目签证。
2.3 切实把好设备、材料的质量及价格关工程材料、设备价格管理是项目成本控制的重点和难点。材料是工程造价的主要组成部分之一，安装工程的材料或设备费占造价约75%左右，且呈上升趋势。由此可见，选用材料或设备是否经济合理，对降低造价起着十分关键的作用。在施工前，对工程所需材料不仅要进行货源的调查研究，广泛收集供货信息，尽量寻找货和价的最佳结合点。在施工阶段开发建设单位应采用与国际接轨的市场价形式确定造价，直接按市场价进行工程组价。采用建筑材料信息价格进行优化：在保证工程质量的前提下，全部材料价根据安装季度、时段采用市场询价，保证货比三家，质优价廉地购买材料，建设单位、监理单位、承包单位三方在事前签订认价单，作为结算依据，同时也充分体现材料价的真实性，做到减少工程成本，提高企业利润，该项管理与控制可节约开发项目资金达到工程总造价约15-20%。因此它对工程造价的影响巨大，合理的材料价格是控制工程造价的基础。为正确确定材料价格，除了把好进场材料的质量关外，还应建立设备、材料的质量和价格的认证制度。
另外，在建材的验收方面，一定要遵循工程材料的验收制度，不得违章验收，对于不合格的材料一律不得验收，不得用于工程的任何方面，一经发现要严肃处理。
3.結语：
总之，项目设计阶段以及项目施工阶段的成本控制是项目全过程成本控制中的重要环节，房地产开发商理应审时度势，抓好市场变化规律，制定出一套切实可行的房地产开发项目成本控制的方案，在赢取最大企业经济利润的同时，注重提高社会效益和经济效益。
参考文献：
［1］邓聿文.房地产行业高利润从何而来［J］.中国社会导刊，2005，(8).
［2］唐炜.房地产上市公司财务指标比较分析［J］.价格月刊，2007(10).
［3］刘冬荣，刘巧霞.浅议我国房地产行业融资策略［J］.湖南经济管理干部学院学报，2005，(3).
关键词：房地产开发，成本控制，设计阶段，施工阶段
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
1.设计阶段
由于我国对工程建设项目设计阶段的成本控制的长期性普遍性忽视，造成工程投资失控，概算超估算，预算超概算，结算超预算，甚至“烂尾楼”。开发商习惯了在施工阶段审核施工图预算、合理核算建安工程价款等方面算细账，在这些账目上投入了大量精力。然而要真正实现项目开发成本的有效控制，第一要务就是要做好项目设计阶段的成本控制。设计阶段的成本控制是必须且行之有效的首要控制阶段，因为设计费一般为施工阶段建安成本的两三成,但其对工程造价的影响却可以高达百分之八十以上。据测算，科学而合理的设计可降低工程造价大概十分之一。国外曾有相关统计资料，描述的不同建设阶段影响建设项目投资程度的坐标图，我国情况也是如此，如下图：
从上图可看出，影响项目投资最大阶段，是约占项目建设周期四分之一的技术设计结束前的工作阶段。在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75％—95％；在技术设计阶段，影响项目投资的可能性为35%-75％；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性则为5％—35％，很显然，项目投资控制的关键在于施工以前的投资决策和设计阶段，即在项目做出投资决策后，控制项目投资的关键就在于设计。然而就目前状况看，设计人员中很少考虑经济上的合理性，在设计前也没有将技术与经济结合起来综合考虑。既然设计阶段的成本控制深刻而长远的影响着项目投资，那么开发企业必须积极采取合理有效的预控措施。以下为几个可行性措施：
1.1 推行设计招标或设计方案竞赛，选择优秀的设计单位来设计招标制度的推行以此提高开发商的设计阶段的质量水平。开发公司在设计招标过程中要认真比较和评价投标方案的合理性与经济性。在满足设计任务书各项技术指标的前提下，把设计的经济合理性细化后纳入评标条件，给予较大的评标分值，以提高设计人员设计经济意识和促使设计人员主动控制设计的经济合理性。而开发单位推行设计招标，引进竞争机制，迫使设计竞争者对建设项目的规模、工艺流程、功能方案、设备选型、投资控制等作全面周密的分析、比较，树立良好的经济意识，重视建设项目的投资效果和全寿命使用成本，同时甲方还可以应用价值工程理论、多方案比选等方法对设计方案进行多方面比较和技术经济分析，从中选出技术上先进、经济上合理的设计方案。
1.2 开展限额设计，事前有效控制成本。所谓限额设计,就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证满足使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术和施工图设计的不合理变更，保证总投资额不被突破。要求设计单位在工程设计中推行限额设计,采取投资分解和工程量控制手段定量分析计算各专业的设计内容，技术与经济相结合，用数据说话，在设计时应充分考虑施工的技术可能性和经济合理性，特别注意选用建筑材料、设备的经济性，杜绝使用那些技术未过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量采用标准化的设计，各专业设计要严格按照建筑模数、建筑标准、设计规范、技术规程等进行设计；同时在合同中约定其责任义务，约束设计行为和设计成果，督促其把握好项目功能(质量)标准和价值标准的协调统一，力保限额设计指标的实现。
1.3 改变设计费取费办法，实行设计质量的奖罚制度现行的设计费计算方法。目前国内的现状就是设计单位很少承担相关的经济责任，设计费用按合同约定支付，若是按投资额的百分比计算，使得造价越高，收费也越多，这种计费办法难以调动设计者主动地考虑降低造价、节约投资的积极性，不利于工程造价的控制。因此，应对现行设计费的计费方法进行改革，建立激励机制，试行在原设计计费的基础上，对因设计而节约投资，按节约部分给予提成奖励，因设计变更而增加投资也按增加部分扣除一定比例的设计费，实行优质优价的计费办法，有利于激励设计人员精益求精地进行设计，增强设计人员的经济意识，时刻考虑如何降低造价，把控制工程造价观念渗透到各项设计和施工技术措施之中。
1.4 推行设计监理制度。目前，虽然我国推行施工阶段建设监理制，但政府主管部门一直未出台设计监理制度，即设计阶段的监理制还未强制执行。推行设计监理，从项目可行性研究阶段就参与进去，协助开发商调研、考察、立项，论证方案的可行性并提出合理化建议，可以减少设计过程中可能存在的缺陷与失误，提高设计质量，有效控制开发成本。
1.5 采用合同措施，严格控制造价。应在设计合同条款中,明确各项设计变更确认批准程序及相应限制条款，如采取预留设计质保金方法，当由于设计单位原因造成设计变更费超出施工合同价的某一比例时，则扣罚一定比例的设计费。
2.施工阶段
建设项目的施工阶段是依据设计图纸，将原材料、半成品、设备等变成工程实体的过程，在项目建设全过程中占了很长的时间，这个阶段的成本控制是具体的、繁杂的，也会在一定程度上影响项目的投资。根据施工阶段的特点，在该阶段的成本控制中除了要加强合同管理外，还应重点加强施工现场的管理，严格控制工程变更及把好建筑材料、设备的质量价格关。
2.1 加强合同管理，严格控制合同变更在施工合同中，要明确合同的内容和范围以及合同文件的组成，做到资料齐全、文字严密，避免含糊其词和条款前后矛盾，这样才能保证合同的顺利履行，有效地预防合同纠纷的发生，减少、避免施工索赔，从而减少工程费用。
2.2 加强施工现场管理工作。加强施工现场管理工作，优化施工组织设计，选择技术先进、经济合理的施工方案，同时尽可能减少设计变更及严格控制现场工程量变更签证工作。施工方案是否先进、合理不仅直接关系到施工质量和进度，也常常会影响项目工程造价。在工程实施过程中，除了应组织专家对投标文件的施工组织设计进行审查外，还应对施工过程中的专项施工方案进行审查，运用价值工程理论等方法通过不断地进行多方案的技术经济比较分析，努力挖掘节约工程投资的潜力，从而达到节约投资、创造更高效益的目的。
此外，现场签证是施工过程中一项经常性的工作，许多项目由于现场签证的不严肃，引起工程造价失控，这方面的教训是非常多的。据统计，由于工程量签证问题所引起的工程结算价的上升幅度可达 10%~20%，个别的甚至更高。如果不慎重对待工程量签证，工程造价控制极易出现漏洞，造成资金的大量浪费。严格现场签证制度管理，就要求工程技术人员与工程经济人员相配合，不仅做到“随做随签”，还应该做到：
1)制定严格的工程量签证制度和程序，要求所有的现场签证必须经施工方项目经理、总监理工程师、设计单位代表、房地产开发方代表及工程造价人员签字方为有效。
2)签证内容必须与实际相符，要求他们不仅要懂得设计、施工技术及工程经济方面的知识，而且要有良好的职业道德。
3)签证的范围应正确，现场工程管理人员必须认真熟悉招标文件、投标文件和合同文件，明确工程承包范围，防止盲目签证。
2.3 切实把好设备、材料的质量及价格关工程材料、设备价格管理是项目成本控制的重点和难点。材料是工程造价的主要组成部分之一，安装工程的材料或设备费占造价约75%左右，且呈上升趋势。由此可见，选用材料或设备是否经济合理，对降低造价起着十分关键的作用。在施工前，对工程所需材料不仅要进行货源的调查研究，广泛收集供货信息，尽量寻找货和价的最佳结合点。在施工阶段开发建设单位应采用与国际接轨的市场价形式确定造价，直接按市场价进行工程组价。采用建筑材料信息价格进行优化：在保证工程质量的前提下，全部材料价根据安装季度、时段采用市场询价，保证货比三家，质优价廉地购买材料，建设单位、监理单位、承包单位三方在事前签订认价单，作为结算依据，同时也充分体现材料价的真实性，做到减少工程成本，提高企业利润，该项管理与控制可节约开发项目资金达到工程总造价约15-20%。因此它对工程造价的影响巨大，合理的材料价格是控制工程造价的基础。为正确确定材料价格，除了把好进场材料的质量关外，还应建立设备、材料的质量和价格的认证制度。
另外，在建材的验收方面，一定要遵循工程材料的验收制度，不得违章验收，对于不合格的材料一律不得验收，不得用于工程的任何方面，一经发现要严肃处理。
3.結语：
总之，项目设计阶段以及项目施工阶段的成本控制是项目全过程成本控制中的重要环节，房地产开发商理应审时度势，抓好市场变化规律，制定出一套切实可行的房地产开发项目成本控制的方案，在赢取最大企业经济利润的同时，注重提高社会效益和经济效益。
参考文献：
［1］邓聿文.房地产行业高利润从何而来［J］.中国社会导刊，2005，(8).
［2］唐炜.房地产上市公司财务指标比较分析［J］.价格月刊，2007(10).
［3］刘冬荣，刘巧霞.浅议我国房地产行业融资策略［J］.湖南经济管理干部学院学报，2005，(3).