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在政策频出，房地产市场风云变幻的2006年，无论是开发商、购房者，以及房产专业人士，都以理性的心态坦然接受这些变化。不过，综合2006年上海房地产市场的情况，政策对市场有着不可估量的影响。2006年房地产调控基本到位
上海社会科学院房地产研究中心主任张泓铭：2006年上海GDP增长12.1％，连续15年实现两位数增长，首次突破1万亿元。在中国的直辖市中，上海的GDP第一个超万亿。其中的原因包括：投资持续下降，房地产投资趋缓消费增长创9年来新高，拉动经济作用显著；二三产业轮番占经济总量第一，共同推动经济发展。
2006年的上海房地产市场，我的评估是“调控基本到位，多年没有见到的平稳”。理由有四点：第一，房地产开发投资额和GDP额的指标，土地购置面积和城市全部土地面积的指标，房地产综合价格指数和消费物价指数，这三大指标完全调控到位；第二，商品房竣工面积和城市房屋面积的指标基本调控到位；第三，商品房的销售面积和商品房出租面积与商品房竣工面积和商品房空置面积比较指标，商品房销售收入和完成投资额指标，调控效应显现。也就是说，2005年还没有明显的效应，现在显现出来了；第四，据上海市房地产协会新建商品住房指数显示，2006年上升1.96％，如果减掉2005年的消费价格水平，房价甚至还有微弱下降。这是一手房。我们再来看二手房的价格指数，2006年全年只下降0.06％。新房涨1.96％，如果去掉物价指数，几乎持平；旧房下降0.06％。这些数据可以证明，上海房地产市场宏观调控基本到位。
上海财经大学房地产研究中心印堃华：2006年宏观调控的基本思路仍然是打压投机，遏制投资，压缩供给，限制消费。主要措施是：严格控制土地；严格控制房型；紧缩银根；增加税收；增加门槛；限制外资。这些措施都是打压、压缩和限制措施。效果怎样?按照发改委最近讲法，基本上抑制了全国房价上涨过快，房地产开发投资过热，规模过大的趋势。但除上海以外，部分一二线城市的房价涨幅仍然很高。
2006年宏观调控的五个亮点是：第一，明确规定了地方政府对调控当地房地产市场负主要责任，有利于改变过去中央调控措施“一刀切”现象；第二，明确要求地方政府安排土地供给必须确保普通商品房、经济适用房、廉租房建设用地的供给，因为这几年房价上涨的根本原因是土地问题，可以造低价房的地没有了，都去造高价房了。2001年顾村的土地40多万元一亩，现在是200多万元一亩，上升了5倍。这几年，我们的房价没有上升5倍，但是地价上升了，说明土地是根本的问题；第三，明确要求各地加快建设住房保障体系；第四，明确地方政府的土地出让收入，要纳入地方财政预算，收支两条线；第五，住宅建设提出了严格的节地节能要求。
2006年的宏观调控，有喜有忧，有好有差。还需要进一步调整思路，完善措施。
房地产金融专家．个人理财网CEO洪曦：中国房产经过近3年的政策打压，在市场价格上已经显示出政策折扣，3年来特别是2006年的政策打压已经基本上被市场消化，流动性泛滥导致的中国资产价格膨胀，顽强地对抗政策做空的力道。我们先看一个大的资本流动图景，在这个背景下再观察中国房地产，特别是上海和北京的房产，就可以更清晰地看出所以然了。
2006年中国A股指数增长130％，远远超过中国房产前几年中任何一年的房价增长幅度。不易察觉的未上市股权价值也在上升，投资基金收购中国公司更是如火如荼，虽然我们无法准确地衡量非上市资产的价格升幅，但是从争先恐后的股票投资基金的大举进入，和海外上市公司的溢价，可以感受到国际资本对中国资产的热衷。2006年以中国和印度领衔的亚洲经济板块的高增长，强烈吸引了国际资本的追捧，相当一部分国际资本放弃了GDP增长3％的经济区域，而流向GDP增长6％以上的“金砖四国”，特别是GDP10％增长的中国和GDP增长8％的印度。资金的大体流向是：由来自中国、日本和中东地区石油国家的大量资金流向美国债市，压低了美国债券利率，特别是债券的收益率曲线已经出现背离，长期债券利率低于短期利率，美元区长期看跌，刺激了大量基金离开美元区投向非美元区。
逻辑上，流动性压力与给予各类资产价格上升的动力是正相关的，在A股上升遇到阻力时，不动产就会有上升动力，以释放和缓解流动性带来的压力。有趣的是这个过程是不可逆的，股市如果调整，海外资金不一定会流出中国，中国的资金不一定会回归存款，因此只要外界保持流动性输入，无论股市涨落对不动产价格都是利好，当然股市调整和下行对不动产利好更大些，和不动产上升在任何高位运行的金融资产价格上升阻力，都传导为不动产价格的上升动力。
上海易居房地产研究院院长、华东师范大学东方房地产学院院长张永岳：2006年讲得比较多的是转型，也就是行业转型。今天，我要讲的是发展。调整也好，转型也好，在我们这样的行业，在现在的阶段，我们尽管遇到了新的问题和新的情况，但是我们没有努力，而是停滞不前。所以，我今天要讲一下发展的问题。应该说，2005年总体上我们是比较被动的，宏观调控一来，整个行业可以说是应接不暇，相当企业感到无所适从。2006年，中央宏观调控还在继续，但是整个行业出现了分离，有的仍然很被动，但是有的从大被动变为小被动，有的甚至进行了小突破。我们的主基调是要发展，要主动。那么，怎样主动呢?要认识行业发展的态势，要考虑企业面临的机遇和挑战，要有一个清晰的思路。
2007年房地产的调控走向
上海社会科学院房地产研究中心主任张泓铭：我对上海房地产2007年的发展是9个字：继续平稳，蓄势待来年。总的思想是什么呢?中央对房地产问题继续明确提出要加强合理引导和有效调控。这些话的第一句是要继续发挥房地产带动经济发展的作用，中央没有不让我们发展房地产业，没有打压我们房地产业。中央的政策说得很好，继续发挥，这是我们的支柱产业和台柱子。按我的看法，我们中国房地产应该不断地强化，这是必然的。
中央要求抑制房地产投资过快增长，上海已经落实到位了。如果上海投资继续下降的话，可能导致2008年、2009年的供应短缺。不能再下降了，再下降就要有问题了。土地增值税的清算，有抑制上海开发投资效应，我认为需要进一步研讨如何执行。对上海来说，2007年是调控任务的完成之年。所以我说是蓄势待明年。
上海财经大学房地产研究中心印堃华：从趋势看，住房市场会出现变化，从而对平均房价产生一定影响，但是作为同质商品的房价，我认为不可能大幅度下调，甚至还有可能出现反弹，因为迄今为止，调控政策主要不是扩大有效供给，疏导过度需求，降低成本税费，建立梯度消费模式，而是继续压缩供给，增加成本，让本应购买二手房或者是租赁住房的对象购买小房型的房子。我们希望以科学发展观作为指导，完善宏观调控，将房地产业真正作为现代服务业做好。
房地产金融专家、个人理财网CEO洪曦：2007年政府对房产虽然还会进一步出台调控政策，但是我认为政府的信用价值远高于物业税税收，和不动产高价位上升带来的“损失”。最近，信托管理办法的变动非常好，显示出政策制定者的水平。在对规则做出变动的时候(比如对合格投资人有明确的定义，给予市场充分的缓冲期，给信托公司3年的过渡期。物业税对房产价格调整是有作用的，收取物业税对私人资本的外流和政府信用将产生深远影响。投资，本来就是一种博弈，目前投资房产从中长期看，还是有利的。
上海易居房地产研究院院长、华东师范大学东方房地产学院院长张永岳2007年行业发展的态势，我觉得有三个问题：第一，政策调控的走向，是大还是小?第二，市场的走势，是高还是低?第三，行业发展的方向，是好还是快?
这三个问题，我将它们概括出来，供大家参考。
第一，关于调控的走向，我的总体判断是力度维持，重点显现。共建和谐社会，体现了政府职能的转变。在改革过程中，政府仍然起着重要的、推动经济发展的作用。当然，从整个行业发展乃至从中国经济的发展来说，我们希望房地产始终稳定地发展，避免大起大落，所以政策的调控走向是在显现力度的同时，维持现在的力度。
第二，房价矛盾，百姓的需求以及舆论的导向和市场现实还有比较大的差距。这是我们必须要把握的问题。行业发展方向是好还是快，总体判断是好比快更重要。总体上要体现粗放型向集约型转化，资源消耗型向节能型转化。
第三，从企业发展角度说，尽管形势发生了很大变化，新情况、新问题不断出现，但像我们这样的行业，正面临一个很好的历史机遇。中国经济快速成长，中国经济有这么良好的发展环境，中国经济的发展每年保持在9％以上的速度，以及中部崛起，西部大开发，都是房地产业面临发展机遇的背景。
上海社会科学院房地产研究中心主任张泓铭：2006年上海GDP增长12.1％，连续15年实现两位数增长，首次突破1万亿元。在中国的直辖市中，上海的GDP第一个超万亿。其中的原因包括：投资持续下降，房地产投资趋缓消费增长创9年来新高，拉动经济作用显著；二三产业轮番占经济总量第一，共同推动经济发展。
2006年的上海房地产市场，我的评估是“调控基本到位，多年没有见到的平稳”。理由有四点：第一，房地产开发投资额和GDP额的指标，土地购置面积和城市全部土地面积的指标，房地产综合价格指数和消费物价指数，这三大指标完全调控到位；第二，商品房竣工面积和城市房屋面积的指标基本调控到位；第三，商品房的销售面积和商品房出租面积与商品房竣工面积和商品房空置面积比较指标，商品房销售收入和完成投资额指标，调控效应显现。也就是说，2005年还没有明显的效应，现在显现出来了；第四，据上海市房地产协会新建商品住房指数显示，2006年上升1.96％，如果减掉2005年的消费价格水平，房价甚至还有微弱下降。这是一手房。我们再来看二手房的价格指数，2006年全年只下降0.06％。新房涨1.96％，如果去掉物价指数，几乎持平；旧房下降0.06％。这些数据可以证明，上海房地产市场宏观调控基本到位。
上海财经大学房地产研究中心印堃华：2006年宏观调控的基本思路仍然是打压投机，遏制投资，压缩供给，限制消费。主要措施是：严格控制土地；严格控制房型；紧缩银根；增加税收；增加门槛；限制外资。这些措施都是打压、压缩和限制措施。效果怎样?按照发改委最近讲法，基本上抑制了全国房价上涨过快，房地产开发投资过热，规模过大的趋势。但除上海以外，部分一二线城市的房价涨幅仍然很高。
2006年宏观调控的五个亮点是：第一，明确规定了地方政府对调控当地房地产市场负主要责任，有利于改变过去中央调控措施“一刀切”现象；第二，明确要求地方政府安排土地供给必须确保普通商品房、经济适用房、廉租房建设用地的供给，因为这几年房价上涨的根本原因是土地问题，可以造低价房的地没有了，都去造高价房了。2001年顾村的土地40多万元一亩，现在是200多万元一亩，上升了5倍。这几年，我们的房价没有上升5倍，但是地价上升了，说明土地是根本的问题；第三，明确要求各地加快建设住房保障体系；第四，明确地方政府的土地出让收入，要纳入地方财政预算，收支两条线；第五，住宅建设提出了严格的节地节能要求。
2006年的宏观调控，有喜有忧，有好有差。还需要进一步调整思路，完善措施。
房地产金融专家．个人理财网CEO洪曦：中国房产经过近3年的政策打压，在市场价格上已经显示出政策折扣，3年来特别是2006年的政策打压已经基本上被市场消化，流动性泛滥导致的中国资产价格膨胀，顽强地对抗政策做空的力道。我们先看一个大的资本流动图景，在这个背景下再观察中国房地产，特别是上海和北京的房产，就可以更清晰地看出所以然了。
2006年中国A股指数增长130％，远远超过中国房产前几年中任何一年的房价增长幅度。不易察觉的未上市股权价值也在上升，投资基金收购中国公司更是如火如荼，虽然我们无法准确地衡量非上市资产的价格升幅，但是从争先恐后的股票投资基金的大举进入，和海外上市公司的溢价，可以感受到国际资本对中国资产的热衷。2006年以中国和印度领衔的亚洲经济板块的高增长，强烈吸引了国际资本的追捧，相当一部分国际资本放弃了GDP增长3％的经济区域，而流向GDP增长6％以上的“金砖四国”，特别是GDP10％增长的中国和GDP增长8％的印度。资金的大体流向是：由来自中国、日本和中东地区石油国家的大量资金流向美国债市，压低了美国债券利率，特别是债券的收益率曲线已经出现背离，长期债券利率低于短期利率，美元区长期看跌，刺激了大量基金离开美元区投向非美元区。
逻辑上，流动性压力与给予各类资产价格上升的动力是正相关的，在A股上升遇到阻力时，不动产就会有上升动力，以释放和缓解流动性带来的压力。有趣的是这个过程是不可逆的，股市如果调整，海外资金不一定会流出中国，中国的资金不一定会回归存款，因此只要外界保持流动性输入，无论股市涨落对不动产价格都是利好，当然股市调整和下行对不动产利好更大些，和不动产上升在任何高位运行的金融资产价格上升阻力，都传导为不动产价格的上升动力。
上海易居房地产研究院院长、华东师范大学东方房地产学院院长张永岳：2006年讲得比较多的是转型，也就是行业转型。今天，我要讲的是发展。调整也好，转型也好，在我们这样的行业，在现在的阶段，我们尽管遇到了新的问题和新的情况，但是我们没有努力，而是停滞不前。所以，我今天要讲一下发展的问题。应该说，2005年总体上我们是比较被动的，宏观调控一来，整个行业可以说是应接不暇，相当企业感到无所适从。2006年，中央宏观调控还在继续，但是整个行业出现了分离，有的仍然很被动，但是有的从大被动变为小被动，有的甚至进行了小突破。我们的主基调是要发展，要主动。那么，怎样主动呢?要认识行业发展的态势，要考虑企业面临的机遇和挑战，要有一个清晰的思路。
2007年房地产的调控走向
上海社会科学院房地产研究中心主任张泓铭：我对上海房地产2007年的发展是9个字：继续平稳，蓄势待来年。总的思想是什么呢?中央对房地产问题继续明确提出要加强合理引导和有效调控。这些话的第一句是要继续发挥房地产带动经济发展的作用，中央没有不让我们发展房地产业，没有打压我们房地产业。中央的政策说得很好，继续发挥，这是我们的支柱产业和台柱子。按我的看法，我们中国房地产应该不断地强化，这是必然的。
中央要求抑制房地产投资过快增长，上海已经落实到位了。如果上海投资继续下降的话，可能导致2008年、2009年的供应短缺。不能再下降了，再下降就要有问题了。土地增值税的清算，有抑制上海开发投资效应，我认为需要进一步研讨如何执行。对上海来说，2007年是调控任务的完成之年。所以我说是蓄势待明年。
上海财经大学房地产研究中心印堃华：从趋势看，住房市场会出现变化，从而对平均房价产生一定影响，但是作为同质商品的房价，我认为不可能大幅度下调，甚至还有可能出现反弹，因为迄今为止，调控政策主要不是扩大有效供给，疏导过度需求，降低成本税费，建立梯度消费模式，而是继续压缩供给，增加成本，让本应购买二手房或者是租赁住房的对象购买小房型的房子。我们希望以科学发展观作为指导，完善宏观调控，将房地产业真正作为现代服务业做好。
房地产金融专家、个人理财网CEO洪曦：2007年政府对房产虽然还会进一步出台调控政策，但是我认为政府的信用价值远高于物业税税收，和不动产高价位上升带来的“损失”。最近，信托管理办法的变动非常好，显示出政策制定者的水平。在对规则做出变动的时候(比如对合格投资人有明确的定义，给予市场充分的缓冲期，给信托公司3年的过渡期。物业税对房产价格调整是有作用的，收取物业税对私人资本的外流和政府信用将产生深远影响。投资，本来就是一种博弈，目前投资房产从中长期看，还是有利的。
上海易居房地产研究院院长、华东师范大学东方房地产学院院长张永岳2007年行业发展的态势，我觉得有三个问题：第一，政策调控的走向，是大还是小?第二，市场的走势，是高还是低?第三，行业发展的方向，是好还是快?
这三个问题，我将它们概括出来，供大家参考。
第一，关于调控的走向，我的总体判断是力度维持，重点显现。共建和谐社会，体现了政府职能的转变。在改革过程中，政府仍然起着重要的、推动经济发展的作用。当然，从整个行业发展乃至从中国经济的发展来说，我们希望房地产始终稳定地发展，避免大起大落，所以政策的调控走向是在显现力度的同时，维持现在的力度。
第二，房价矛盾，百姓的需求以及舆论的导向和市场现实还有比较大的差距。这是我们必须要把握的问题。行业发展方向是好还是快，总体判断是好比快更重要。总体上要体现粗放型向集约型转化，资源消耗型向节能型转化。
第三，从企业发展角度说，尽管形势发生了很大变化，新情况、新问题不断出现，但像我们这样的行业，正面临一个很好的历史机遇。中国经济快速成长，中国经济有这么良好的发展环境，中国经济的发展每年保持在9％以上的速度，以及中部崛起，西部大开发，都是房地产业面临发展机遇的背景。