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摘 要：在当今金融创新不断加速，宏观经济形势持续恶化，优质低风险资产成为稀缺资源的大环境下，很多房地产开发企业通过“股+债”信托融资模式开展业务。股权和债权相结合的混合信托融资模式，不仅具有贷款类和股权类房地产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、融资规模较大、交易结构复杂的特点，从而通过股权和债权的组合最大程度地满足房地产开发企业对资金的需求。由于该类业务的特点，银行往往通过银团贷款的方式与之对接，从而达到风险缓释剂提高收益的目的。本文通过一具体案例，从银行的角度出发，解析“股+债”信托银团贷款的实际应用。
关键词：“股+债”信托融资模式；银团贷款；银行；实际应用
一、“股+债”信托银团贷款模式解析
目前宏观形势较严峻，优质低风险信贷资产成为稀缺资源。同时，利率下行窗口已经打开，资产整体收益率普遍下降。银行如何在风险可控的前提下尽可能将信贷资源配置到高收益的资产端，成为调整结构、稳定增长的重要议题。不少银行在这一前提下推出了“股+债”信托银团贷款，主要应用于房地产开发企业，为解决上述议题提供了有效借鉴。
所谓“股+债”信托银团贷款模式，即由信托公司发起成立一个信托计划，分别以信托股权及信托债权的方式对房地产开发项目公司进行融资。信托计划分期募集，前期募集资金投资于项目公司股权；后期待项目公司满足信托贷款发放条件后，信托公司募集债权资金，并同银行组成银团，共同向项目公司发放信托贷款。信托资金的募集由合格投资者参与认购，并由银行进行代销。如图所示：
该模式区别于传统贷款有很强的优势：1、规避了银行非标资产投资限制，将银行资产直接配置到高收益的信托资产端；2、提高了银行在中间业务收入、对公存款及结算等方面的综合收益；3、由于债权优先于信托计划的股权部分，可充分保障银行信贷资金有足够的安全垫，同时借助信托公司多元化的风控手段，可有效降低银行信贷资产风险。
二、“股+债”方案具体解析
1、信托计划
1）信托计划交易结构
2）信托计划要素
信托规模：总规模约人民币25亿元，分期募集，首期信托计划规模约为人民币24亿元（股权部分）
信托期限：2+1年，信托计划存续期限届满2年后，A信托公司有权根据信托计划的实际运行情况将信托计划的期限延长1年，信托存续届满1年后可提前结束。
信托资金运作方式：信托资金采用股权方式+债权方式运用，即股权方式运用部分：首期信托资金人民币24亿元中，部分信托资金（约人民币490万元）用于收购B项目公司49%的股权；部分信托资金用于对B项目公司进行追加投资并计入资本公积科目，并专项用于偿还B项目公司委托贷款；部分信托资金用于缴纳信托业保障基金等。债权方式运用部分：待标的B项目满足信托贷款发放条件后，A信托公司募集后续信托资金人民币1亿元，用于向B项目公司发放信托贷款，并专项用于标的项目的开发建设。
3）信托计划风险控制手段
差额补足：C公司为本信托计划信托利益的实现提供差额补足。
股权质押：C公司将其持有的B项目公司51%的股权质押给A信托公司为其上述差额补足义务及项目公司履行信托貸款本息偿还义务提供担保。
土地抵押：标的B项目土地第二顺位抵押给A信托公司为C公司上述差额补足义务及项目公司履行信托贷款本息偿还义务提供担保（基金退出后A信托公司为第一顺位抵押人），未来标的项目若申请银行开发贷款，A信托公司可退为第二顺位抵押人。
保证担保：D集团，项目实际控制人（D集团实际控制人）为C公司的上述差额补足义务的履行及B项目公司信托贷款本息偿还义务的履行提供不可撤销的连带责任保证担保。
管理人员派驻：A信托公司代表本信托计划向B项目公司委派2名董事（B项目公司设3名董事，另一名董事由C公司委派并担任项目公司董事长）、1名监事（B项目公司不设监事会，仅设1名监事）、1名财务经理（监管B项目公司的日常经营及B项目的运营情况），B项目公司的印鉴和公章由A信托公司外派财务经理与B项目公司共同管理。
销售回款监管：本项目封闭运行，A信托公司监管标的项目销售回款账户，项目销售回款只能用于项目建设、偿还A信托公司信托贷款本息，未经A信托公司同意，不得挪作他用；
相关承诺：D集团等关联方承诺在本信托计划期限届满前（即A信托公司退出本项目前）不得要求B项目公司偿还其对B项目公司的往来借款。
2、银团组团方案
以信托银团贷款的方式介入。牵头行、代理行为A信托有限公司。E银行作为联合牵头行、结算行。
经与牵头行、借款人协商，对银团贷款部分的还款方式拟定为：按照整体项目融资方案的还款方式及进度归还银团贷款。具体还款方式为：贷款期限满1年6个月时或第一笔（1.5年期）信托资金退出时，归还银团贷款本金0.6亿元（E行0.5亿元、牵头行0.1亿元）；满2年时或第二笔（2年期）信托资金退出时，归还银团贷款本金1.2亿元（E行0.6亿元、牵头行0.2亿元）；贷款到期或（2.5年期信托计划退出时）归还剩余贷款本息。
综上，银团贷款在资金退出时序上优先于合计15.8亿元的信托计划部分（股权部分）。
此外，上述银团贷款的还款计划需满足如下条件：
①在银团贷款全部退出前，信托计划退出金额不得超出8.5亿元（包括8.2亿元股权部分、0.3亿元银团部分）。
②如信托计划届满2年之前或8.5亿元信托计划退出前，贷款项目出现不利于债权人的风险因素时，银团贷款享有提前到期的权利。
③借款人享有根据项目销售情况提前还款的权利。
本笔银团贷款拟采取担保方式包括：土地抵押+股权质押+保证担保方式。上述担保方式的实现，均由E行委托A信托公司签署相关合同和相关手续，A信托公司代表银团行使相关权利。A信托公司承诺在上述相关合同中约定，担保主债权包括本笔银团贷款。 3、整体方案总结
由于目前部分银行受监管评级的限制，自有资金及理财资金均不能投资于非标资产。考虑到信托公司具有贷款经营资质，且市场中大量结构化融资采用股+债的方式投资于标的项目。在风险可控的前提下，通过创新信托+银行的银团贷款方式，审慎介入高收益项目，从而达到提高银行综合收益和ROE水平。在结构设计上，由于债权优先于信托计划的股权部分，可充分保障银行信贷资金有足够的安全垫。
可以看到，通过方案的设计，使得项目信托计划的设计期限为2+1年，信托计划具体的销售期限也可采用以下两种方式：一种是以2+1的模式销售3年期信托计划，若按该方案进行销售，则银团贷款的到期日则设定为信托计划3年到期日的前一日。如信托计划部分或全部于信托计划2年到期日进行兑付，则银团贷款的到期日为信托计划2年到期日的前一日。该模式项下，25亿元信托计划全部劣后于银团贷款，充分保障了银行的信贷资金安全。同时采用分期还款的方式，在提款后12个月末第一次还款，之后每半年还款一次。考虑到信托公司贷款的特殊性，先期还款金额较小，且银团保留提前结束银团贷款的权利。
另一种信托计划的销售期限可采用分层销售，具体为A类1年、B类1.5年、C类2+1年。配套的银团贷款到期日为信托计划2年到期日的前一日。如A+B类信托份额合计不超过9亿元，则银团贷款的到期日为信托计划2年到期日的前一日；如A+B类信托份额合计超过9亿元，则银团有权要求银团贷款于信托兑付预计超出9亿元之日起提前结束。该方案项下，银行信贷资金至少优先于15亿元的剩余信托计划，在保障银行信贷资金安全的前提下，享受本笔银团的較高收益。同时贷款采用分期还款的方式，第1年、1.5年的分期还款比例分别与A类、B类份额占25亿元信托计划的比例确定，且银团保留提前结束银团贷款的权利。
三、银行的综合收益
对于经营风险的银行来讲，通过该类“股+债”信托融资模式的实现，一方面可以极大地拓宽与房地产开发企业的合作渠道，为企业提供从股权融资到债权融资的一揽子服务方案。同时通过与信托公司的合作，一方面规避部分监管限制，另一方面共担风险，提高收益。目前，市场上该类融资方案的综合收益约为8-9%，具体利率和中间业务收入（银团费）的分配根据银行与信托公司协商各不相同。同时，银行还将负责项目的资金监管。通过资金监管账户的归集，为银行带来可观的存款，实现双赢。（作者单位：对外经济贸易大学）
参考文献：
[1] 史万钧.银团贷款与项目融资实务[M].上海：上海财经大学出版社，2010
[2] 王玮沁.商业银行银团贷款业务的现状与改善建议[J].海南金融，2009
[3] 耿翠萍 浅议我国房地产企业的融资渠道与触资方式 2007（12）
[4] 杨中宣.崔宗举 房地产企业融资问题研究[期刊论文]-商业时代 2007（28）
[5] 冯宏伟 我国房地产企业的融资策略研究[期刊论文]-现代商业 2008（3）
关键词：“股+债”信托融资模式；银团贷款；银行；实际应用
一、“股+债”信托银团贷款模式解析
目前宏观形势较严峻，优质低风险信贷资产成为稀缺资源。同时，利率下行窗口已经打开，资产整体收益率普遍下降。银行如何在风险可控的前提下尽可能将信贷资源配置到高收益的资产端，成为调整结构、稳定增长的重要议题。不少银行在这一前提下推出了“股+债”信托银团贷款，主要应用于房地产开发企业，为解决上述议题提供了有效借鉴。
所谓“股+债”信托银团贷款模式，即由信托公司发起成立一个信托计划，分别以信托股权及信托债权的方式对房地产开发项目公司进行融资。信托计划分期募集，前期募集资金投资于项目公司股权；后期待项目公司满足信托贷款发放条件后，信托公司募集债权资金，并同银行组成银团，共同向项目公司发放信托贷款。信托资金的募集由合格投资者参与认购，并由银行进行代销。如图所示：
该模式区别于传统贷款有很强的优势：1、规避了银行非标资产投资限制，将银行资产直接配置到高收益的信托资产端；2、提高了银行在中间业务收入、对公存款及结算等方面的综合收益；3、由于债权优先于信托计划的股权部分，可充分保障银行信贷资金有足够的安全垫，同时借助信托公司多元化的风控手段，可有效降低银行信贷资产风险。
二、“股+债”方案具体解析
1、信托计划
1）信托计划交易结构
2）信托计划要素
信托规模：总规模约人民币25亿元，分期募集，首期信托计划规模约为人民币24亿元（股权部分）
信托期限：2+1年，信托计划存续期限届满2年后，A信托公司有权根据信托计划的实际运行情况将信托计划的期限延长1年，信托存续届满1年后可提前结束。
信托资金运作方式：信托资金采用股权方式+债权方式运用，即股权方式运用部分：首期信托资金人民币24亿元中，部分信托资金（约人民币490万元）用于收购B项目公司49%的股权；部分信托资金用于对B项目公司进行追加投资并计入资本公积科目，并专项用于偿还B项目公司委托贷款；部分信托资金用于缴纳信托业保障基金等。债权方式运用部分：待标的B项目满足信托贷款发放条件后，A信托公司募集后续信托资金人民币1亿元，用于向B项目公司发放信托贷款，并专项用于标的项目的开发建设。
3）信托计划风险控制手段
差额补足：C公司为本信托计划信托利益的实现提供差额补足。
股权质押：C公司将其持有的B项目公司51%的股权质押给A信托公司为其上述差额补足义务及项目公司履行信托貸款本息偿还义务提供担保。
土地抵押：标的B项目土地第二顺位抵押给A信托公司为C公司上述差额补足义务及项目公司履行信托贷款本息偿还义务提供担保（基金退出后A信托公司为第一顺位抵押人），未来标的项目若申请银行开发贷款，A信托公司可退为第二顺位抵押人。
保证担保：D集团，项目实际控制人（D集团实际控制人）为C公司的上述差额补足义务的履行及B项目公司信托贷款本息偿还义务的履行提供不可撤销的连带责任保证担保。
管理人员派驻：A信托公司代表本信托计划向B项目公司委派2名董事（B项目公司设3名董事，另一名董事由C公司委派并担任项目公司董事长）、1名监事（B项目公司不设监事会，仅设1名监事）、1名财务经理（监管B项目公司的日常经营及B项目的运营情况），B项目公司的印鉴和公章由A信托公司外派财务经理与B项目公司共同管理。
销售回款监管：本项目封闭运行，A信托公司监管标的项目销售回款账户，项目销售回款只能用于项目建设、偿还A信托公司信托贷款本息，未经A信托公司同意，不得挪作他用；
相关承诺：D集团等关联方承诺在本信托计划期限届满前（即A信托公司退出本项目前）不得要求B项目公司偿还其对B项目公司的往来借款。
2、银团组团方案
以信托银团贷款的方式介入。牵头行、代理行为A信托有限公司。E银行作为联合牵头行、结算行。
经与牵头行、借款人协商，对银团贷款部分的还款方式拟定为：按照整体项目融资方案的还款方式及进度归还银团贷款。具体还款方式为：贷款期限满1年6个月时或第一笔（1.5年期）信托资金退出时，归还银团贷款本金0.6亿元（E行0.5亿元、牵头行0.1亿元）；满2年时或第二笔（2年期）信托资金退出时，归还银团贷款本金1.2亿元（E行0.6亿元、牵头行0.2亿元）；贷款到期或（2.5年期信托计划退出时）归还剩余贷款本息。
综上，银团贷款在资金退出时序上优先于合计15.8亿元的信托计划部分（股权部分）。
此外，上述银团贷款的还款计划需满足如下条件：
①在银团贷款全部退出前，信托计划退出金额不得超出8.5亿元（包括8.2亿元股权部分、0.3亿元银团部分）。
②如信托计划届满2年之前或8.5亿元信托计划退出前，贷款项目出现不利于债权人的风险因素时，银团贷款享有提前到期的权利。
③借款人享有根据项目销售情况提前还款的权利。
本笔银团贷款拟采取担保方式包括：土地抵押+股权质押+保证担保方式。上述担保方式的实现，均由E行委托A信托公司签署相关合同和相关手续，A信托公司代表银团行使相关权利。A信托公司承诺在上述相关合同中约定，担保主债权包括本笔银团贷款。 3、整体方案总结
由于目前部分银行受监管评级的限制，自有资金及理财资金均不能投资于非标资产。考虑到信托公司具有贷款经营资质，且市场中大量结构化融资采用股+债的方式投资于标的项目。在风险可控的前提下，通过创新信托+银行的银团贷款方式，审慎介入高收益项目，从而达到提高银行综合收益和ROE水平。在结构设计上，由于债权优先于信托计划的股权部分，可充分保障银行信贷资金有足够的安全垫。
可以看到，通过方案的设计，使得项目信托计划的设计期限为2+1年，信托计划具体的销售期限也可采用以下两种方式：一种是以2+1的模式销售3年期信托计划，若按该方案进行销售，则银团贷款的到期日则设定为信托计划3年到期日的前一日。如信托计划部分或全部于信托计划2年到期日进行兑付，则银团贷款的到期日为信托计划2年到期日的前一日。该模式项下，25亿元信托计划全部劣后于银团贷款，充分保障了银行的信贷资金安全。同时采用分期还款的方式，在提款后12个月末第一次还款，之后每半年还款一次。考虑到信托公司贷款的特殊性，先期还款金额较小，且银团保留提前结束银团贷款的权利。
另一种信托计划的销售期限可采用分层销售，具体为A类1年、B类1.5年、C类2+1年。配套的银团贷款到期日为信托计划2年到期日的前一日。如A+B类信托份额合计不超过9亿元，则银团贷款的到期日为信托计划2年到期日的前一日；如A+B类信托份额合计超过9亿元，则银团有权要求银团贷款于信托兑付预计超出9亿元之日起提前结束。该方案项下，银行信贷资金至少优先于15亿元的剩余信托计划，在保障银行信贷资金安全的前提下，享受本笔银团的較高收益。同时贷款采用分期还款的方式，第1年、1.5年的分期还款比例分别与A类、B类份额占25亿元信托计划的比例确定，且银团保留提前结束银团贷款的权利。
三、银行的综合收益
对于经营风险的银行来讲，通过该类“股+债”信托融资模式的实现，一方面可以极大地拓宽与房地产开发企业的合作渠道，为企业提供从股权融资到债权融资的一揽子服务方案。同时通过与信托公司的合作，一方面规避部分监管限制，另一方面共担风险，提高收益。目前，市场上该类融资方案的综合收益约为8-9%，具体利率和中间业务收入（银团费）的分配根据银行与信托公司协商各不相同。同时，银行还将负责项目的资金监管。通过资金监管账户的归集，为银行带来可观的存款，实现双赢。（作者单位：对外经济贸易大学）
参考文献：
[1] 史万钧.银团贷款与项目融资实务[M].上海：上海财经大学出版社，2010
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[4] 杨中宣.崔宗举 房地产企业融资问题研究[期刊论文]-商业时代 2007（28）
[5] 冯宏伟 我国房地产企业的融资策略研究[期刊论文]-现代商业 2008（3）