随着地产企业行业环境的不断变化，地价日益上涨、成本上升、金融推进利率市场化，地产企业的利润空间处于下降通道，快周转已经成为一种共识，那a么地产企业的运营效率究竟到达了何种境界呢？本文通过一些数据揭示这些变化。
　　如何保障企业业绩快速增长的同时，又能避免因在建面积和土地储备过多造成存货量和资金成本的增加？这是众多有一定规模的房企在不断探寻的运营管理边界。因此，我们需要深入到企业的生产、销售等不同环节，对其运营效率进行深入剖析。
　　本文以明源地产研究院推出的业绩保障系数、生产保障系数、土地保障系数三大系数为依托，结合标杆地产企业年报，选取了万科、保利、碧桂园、恒大共4家千亿军团，对其运营效率进行深入分析。
　　业绩保障系数：市场掌控能力的未雨绸缪
　　由于地产行业的预售制度，可以通过当年的预收账款和营业收入的比较，即业绩保障系数反映出地产企业对来年的业绩保障情况。业绩保障系数越大，反映企业未来年度的业绩更有保障。针对4家千亿房企，对其业绩保障系数进行分析，如图1所示。
　　从图1我们可以看到，在2009年摆脱金融危机之后，这几家房企抓住行业的快速发展时机，选择了促进销售、消化库存、优化运营的经营策略，业绩保障系数大多保持在高位，万科和保利的该系数值超过1.0，反映出其在后续的业绩有了很好地保障。
　　该系数值的大小和企业的快周转能力有一定关系，快周转能力越高的企业，例如在当年可以实现开工、开盘的，则其业绩保障系数可以较低，但这样的运作能力，很容易受到市场风险的影响，而对业绩带来较大的波动。
　　以恒大为例，较高的快周转能力使得其业绩保障系数偏低，它在2013年数值仅为0.42，实质就是要保障2014年的业绩目标，则需要在2014年度对销售去化有较高的要求。在目前2014年度行业整体遇冷的情况下，恒大前几个月更多是依靠降价等策略保障了销售目标的完成，在面对市场风险时处于被动局面。
　　生产保障系数：掌握产销匹配的直接抓手
　　衡量企业对未来年度的生产供应情况，可以通过年末在建面积和销售面积的比较，即生产保障系数进行分析。我们依然以这四家企业进行最近五年的趋势分析，如图2所示。
　　由图3可以清晰地看到如下情况：万科生产保障系数是1.8，意味着减去今年已经销售的面积，可以支撑0.8年的后续销售，即能支撑后续10个月的销售；碧桂园2013年快速去化，该系数目前处于低谷，后续生产供应存在一定的瓶颈；保利的在建工程过多，将会带来一定的去化压力。
　　在这些企业中，万科的生产保障系数长期保持在较为稳定的运行状态，其在2010年销售额破千亿时略低，其后回到相对稳定的运营状态，有力地支持了销售规模的持续增长，可谓敏捷生产、精准运营的楷模。
　　土地保障系数：优化战略布局成为共识
　　该系数很多企业都在使用，通过年末土地储备面积和年度销售面积的比较，即土地保障系数，可以分析企业“面粉-面包”的供应匹配情况。
　　随着行业市场热点向一二线城市转移，拿地竞争激烈，土地红利逐步降低，合理的土地储备结构已经成为行业经营管理的重点，过度的、不合理的土地储备会给企业带来运营上的高风险，地产企业意识到囤地将带来资本的积压和资金的沉重负担。从图2可以看出，行业的土地保障系数正逐步下降。
　　由图3可以清晰地看到如下情况：万科、保利的土地保障系数逐步下降到一定区间，以支持未来3年的开发速度为宜；恒大地产土地保障系数略有攀升，正如前文所言，此系数增长是由于其在快速调整土地结构所致（2013年，恒大在北京上海等一线城市拿地，全年新增一二线项目合共34个，一二线城市项目占比提升到45.4%）。
　　需要值得注意的是，这四家企业均属于行业领袖，在市场、政府中有较高的影响力，资金雄厚，因此可以根据市场与政策的变化调整节奏，决定是否拿地并能确保拿地。反观其他的一些中小房企，则需要提前判断市场环境，保持相对充足的、合理的土地储备，以保障企业的持续经营。
　　总结
　　从上述的分析中，我们发现行业标杆房企，针对外部环境的不断变化，已经快速进行了内部的调整和优化，以提高运营效率。总结起来，一是业绩保障，抓住机会，提前锁定，掌控市场；二是生产保障，匹配销售，有序生产，快速运营；三是土地保障，快速调整，优化结构，降低风险。
　　随着行业大环境日益严峻，后续企业将面临更高地生产、运营和销售能力要求，对企业项目运营管理能力要求更敏捷、更高效。
　　作者系明源地产研究院研究员