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摘 要：随着经济增长，房地产业在我国国民经济中的地位日益重要。在过去几年内我国住房价格经历了剧烈波动，如何保持房地产价格相对稳定、降低住房价格出现大起大落的概率，已经成为我国政府面临的一个重要问题。因此，本文首先通过对房地产市场波动特征的分析来正确认识房地产价格的波动规律，然后探讨住房价格如何影响宏观经济走势，最后对我国政府根据房价波动采取宏观调控提出建议。
关键词：房价波动 宏观经济 政府调控
一、引言
近年来，房地产价格的快速上涨已经引起了社会各界的广泛关注。1998年发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》成为我国住房制度的一个分水岭，房地产市场兴起并逐渐发展。至2003年国务院颁布的“18号文”之后，房地产行业一片欣欣向荣，商品房供不应求，房价呈爆炸式增长。然而，随着房地产泡沫越来越大，加上政府對房价的宏观调控，房价开始呈现一定下滑的趋势，尤其是在二、三线城市及以下，出现资金断裂、开发商跑路、大量新建楼盘闲置的状况。
快速发展的房地产市场已经成为了国民经济的支柱产业，与消费、投资、通货膨胀等一起影响GDP增长，其价格波动对宏观经济的影响也变得越来越重要。针对当前我国房地产现状，房价若出现大幅下降必然会对我国经济发展产生较大影响，因此研究我国房地产市场波动特征，分析探讨我国房价波动对宏观经济的作用机制，进而提出相关宏观调控措施有着重要的意义。
二、我国房地产市场波动特征及相关研究
关于房地产市场本身具有的特征，国内外很多学者对其进行了研究，研究内容主要包括房地产市场价格波动性、房产作为财富与GDP的比值及其波动性特征、房地产价格与消费支出的波动性、房价波动与房地产投资波动之间的互动性、房地产投资与非房地产投资波动之间的波动性以及经通胀调整后的房价波动趋势等（Iacoviello &Neri，2010；Fisher，2007等）。这些关于房地产价格方面的波动性研究都有货币政策、宏观经济、消费和投资等有相关性。王金明、高铁梅（2004）利用可变参数模型考察了我国房地产市场价格波动问题，研究结果发现货币政策对房地产市场存在显著性作用。白霜（2008）认为对我国房地产市场住宅价格存在显著性影响的因素主要包括消费者购买力、产品成本、投资状况以及税收政策等。石路明、罗海梅（2009）考虑到中国转轨经济的特殊性和国人对新建住宅的偏好特征，认为我国住宅房价短期波动主要取决于新房需求的变动。高波、王辉龙（2011）通过构建一个两期模型考察了房地产价格波动对社会居民消费的影响，认为短期内房价上涨降低了居民生活水平，但不十分显著。
房地产价格的波动可分为长期趋势增长和短期周期波动。长期趋势受到人口因素、国民经济发展速度、土地和资金约束等因素的制约。而短期周期波动虽然在波动振幅、时间间隔和影响方面并不一致，但其波动方式基本一致，呈循环周期性波动。其次，房地产价格波动具有明显的区域性。与一般商品价格不同，房地产因其特殊性导致其价格并非取决于成本和效用，而是在很大程度上由级差地租决定。在不同区域、不同地段，级差地租导致了房地产价格波动的区域性特征，经济较发达的地区其波动性更加明显。目前，我国房地产业步入市场化阶段的历程较短，在这一阶段尚未经历一个完整的波动周期。因此从我国房地产市场的发展历程来看，房价基本上一直处于上涨的趋势。
三、房地产价格波动对我国宏观经济的影响
房地产业已经成为我国经济发展的重要支撑力量，近几年我国经济增长的实践也证明了房地产投资对于经济增长的巨大作用。顾云昌（1998）通过定量分析认为房地产市场的发展对国民经济的增长具有明显的拉动作用。王洋（2005）通过对近20年宏观数据的分析发现，房地产业因资产抵押而影响货币供给，成为经济波动的重要因素。
关于房地产价格对宏观经济的影响我们主要从消费和投资的角度进行分析。当房地产市场价格上涨时，会带动与之相关的产业如钢铁、水泥、建材等多种商品的需求，造成社会总投资增加，再加上由于房价上涨所带来的财富效应也会引起消费需求的增加，从而带动国民生产总值的增加，具体分析如下：
房地产价格对社会消费支出的影响主要集中在“储蓄效应”和“财富效应”上。房价的上涨往往伴随着租房价格的上升，租房支出增加，从而会使一些家庭尤其是将租房作为过渡性的家庭减少消费、增加储蓄。房地产价格对消费支出的影响主要受“财富效应”的作用。当房价上涨时，拥有住房的家庭会因总财富的增加而增加消费。其次，房地产价格的上升会带来显著的成本效应，进而影响到居民消费。对于租房者，租金上涨带来租房者生活成本的增加，从而会使其减少消费。另外，房地产价格的上升也会导致通货膨胀，进而使人们的生活成本增加。从企业角度来看，房价上涨会使企业租金等成本费用的增加，迫使企业重新选址或降低员工工资，从而在一定程度上抵消了部分财富效应的影响。
房地产价格能够通过影响社会总投资水平来对我国宏观经济产生影响。首先，房价的上升能够带动建筑、钢铁、水泥等相关产业的迅速发展，进而使其他产业投资的增加，实现了社会总投资的增加。其次，投资作为拉动经济增长的重要引擎，房价的上升能够通过信贷渠道直接使投资增加，这是因为很多家庭和企业自有的房地产资产，因房价上涨而促使居民家庭财富和企业资产价值的增加，从而能够降低企业融资成本，企业融资能力增强会使金融机构信贷增加，进而促进社会总投资的增加。另一方面，由于房地产市场往往是宏观经济的先行指标，房地产价格的上升意味着经济的持续发展，反过来会提升人们会对未来经济向好发展的预期，促使企业和社会增加投资力度。
四、我国宏观调控房价波动的主要措施
房价波动问题关系到房地产行业、宏观经济和社会发展，因此必须从宏观政策调控方面采取措施来稳定房价。为了抑制房价过高、避免出现大幅波动，国家通过货币政策、房产税政策等对房地产价格进行调控，不仅能有效降低产出和通货膨胀的波动，还可以减少社会福利损失。 利率作為国家进行房价调控所采取的货币政策的一种重要手段，对房地产价格波动具有较明显的效果。利率不仅直接影响实体经济，还通过作用于房地产市场，影响房价波动，间接影响实体经济发展。利率提高将会增加购房者的贷款成本，同时也会给还房贷者进一步增加还贷压力，从而在住房需求方面抑制购房者对房产的过度需求。
房地产税收在调节经济发展、促进房地产行业健康发展方面具有重要的作用。在我国现行的房地产税种中，土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税等属于房地产流转环节缴纳的税费；而房产税、城镇土地使用税则属于房地产保有环节缴纳的税费。相比较流转环节的税收，加大保有环节房地产税收不仅不会造成房价的上涨，而且更有利于对房地产价格的宏观调控，进而实现抑制房地产行业的投机行为目的。因此，对保有环节的房地产普遍征收房地产税很有必要。开征房地产税后，不仅可以增加中小户型对住房的需求，减少已建成房屋的空置率，而且更有利于对土地的集约利用、转变经济增长方式，缓解房价出现大幅波动状况，促进房地产市场持续健康发展。
参考文献：
[1]Fisher， Jonas D.M. Why Does Household Investment Lead Business Investment over the Business Cycle [J]. Journal of Political Economy，2007，115（1）：141-168.
[2]Iacoviello， M. House Prices， Borrowing Constraints， and Monetary Policy in the Business Cycle [J]. American Economic Review，2005，95（3）：739-764.
[3]白霜，房地产价格的决定因素分析——中国31个地区面板1数据的实证研究[J].财经问题研究，2008年第8期.
[4]高波、王辉龙，长三角房地产价格波动与居民消费的实证分析[J].产业经济研究，2011年第1期.
[5]石路明、罗海梅，中国住宅市场价格决定的特征分析[J].贵州财经学院学报，2009年第4期.
[6]王金明、高铁梅，对我国房地产市场需求和供给函数的动态分析[J].中国软科学，2004年第4期.
[7]姚敏、周潮，中国经济周期波动的特征和影响因素研究[J].经济问题探索，2013年第7期.
[8]顾云昌，住宅业与经济发展，城市发展[J]，1998年第5期.
[9]王洋，房地产调控的宏观视角——基于与宏观经济关系的分析[J]，上海经济研究，2005年第10期.
[10]崔光灿，房地产价格与宏观经济互动关系实证研究——基于我国31个省份面板数据分析[J]，经济理论与经济管理，2009年第1期.
[11]朱文蔚，国外对房地产市场的调控措施及其对中国的启示[J]，创新，2014年第2期.
关键词：房价波动 宏观经济 政府调控
一、引言
近年来，房地产价格的快速上涨已经引起了社会各界的广泛关注。1998年发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》成为我国住房制度的一个分水岭，房地产市场兴起并逐渐发展。至2003年国务院颁布的“18号文”之后，房地产行业一片欣欣向荣，商品房供不应求，房价呈爆炸式增长。然而，随着房地产泡沫越来越大，加上政府對房价的宏观调控，房价开始呈现一定下滑的趋势，尤其是在二、三线城市及以下，出现资金断裂、开发商跑路、大量新建楼盘闲置的状况。
快速发展的房地产市场已经成为了国民经济的支柱产业，与消费、投资、通货膨胀等一起影响GDP增长，其价格波动对宏观经济的影响也变得越来越重要。针对当前我国房地产现状，房价若出现大幅下降必然会对我国经济发展产生较大影响，因此研究我国房地产市场波动特征，分析探讨我国房价波动对宏观经济的作用机制，进而提出相关宏观调控措施有着重要的意义。
二、我国房地产市场波动特征及相关研究
关于房地产市场本身具有的特征，国内外很多学者对其进行了研究，研究内容主要包括房地产市场价格波动性、房产作为财富与GDP的比值及其波动性特征、房地产价格与消费支出的波动性、房价波动与房地产投资波动之间的互动性、房地产投资与非房地产投资波动之间的波动性以及经通胀调整后的房价波动趋势等（Iacoviello &Neri，2010；Fisher，2007等）。这些关于房地产价格方面的波动性研究都有货币政策、宏观经济、消费和投资等有相关性。王金明、高铁梅（2004）利用可变参数模型考察了我国房地产市场价格波动问题，研究结果发现货币政策对房地产市场存在显著性作用。白霜（2008）认为对我国房地产市场住宅价格存在显著性影响的因素主要包括消费者购买力、产品成本、投资状况以及税收政策等。石路明、罗海梅（2009）考虑到中国转轨经济的特殊性和国人对新建住宅的偏好特征，认为我国住宅房价短期波动主要取决于新房需求的变动。高波、王辉龙（2011）通过构建一个两期模型考察了房地产价格波动对社会居民消费的影响，认为短期内房价上涨降低了居民生活水平，但不十分显著。
房地产价格的波动可分为长期趋势增长和短期周期波动。长期趋势受到人口因素、国民经济发展速度、土地和资金约束等因素的制约。而短期周期波动虽然在波动振幅、时间间隔和影响方面并不一致，但其波动方式基本一致，呈循环周期性波动。其次，房地产价格波动具有明显的区域性。与一般商品价格不同，房地产因其特殊性导致其价格并非取决于成本和效用，而是在很大程度上由级差地租决定。在不同区域、不同地段，级差地租导致了房地产价格波动的区域性特征，经济较发达的地区其波动性更加明显。目前，我国房地产业步入市场化阶段的历程较短，在这一阶段尚未经历一个完整的波动周期。因此从我国房地产市场的发展历程来看，房价基本上一直处于上涨的趋势。
三、房地产价格波动对我国宏观经济的影响
房地产业已经成为我国经济发展的重要支撑力量，近几年我国经济增长的实践也证明了房地产投资对于经济增长的巨大作用。顾云昌（1998）通过定量分析认为房地产市场的发展对国民经济的增长具有明显的拉动作用。王洋（2005）通过对近20年宏观数据的分析发现，房地产业因资产抵押而影响货币供给，成为经济波动的重要因素。
关于房地产价格对宏观经济的影响我们主要从消费和投资的角度进行分析。当房地产市场价格上涨时，会带动与之相关的产业如钢铁、水泥、建材等多种商品的需求，造成社会总投资增加，再加上由于房价上涨所带来的财富效应也会引起消费需求的增加，从而带动国民生产总值的增加，具体分析如下：
房地产价格对社会消费支出的影响主要集中在“储蓄效应”和“财富效应”上。房价的上涨往往伴随着租房价格的上升，租房支出增加，从而会使一些家庭尤其是将租房作为过渡性的家庭减少消费、增加储蓄。房地产价格对消费支出的影响主要受“财富效应”的作用。当房价上涨时，拥有住房的家庭会因总财富的增加而增加消费。其次，房地产价格的上升会带来显著的成本效应，进而影响到居民消费。对于租房者，租金上涨带来租房者生活成本的增加，从而会使其减少消费。另外，房地产价格的上升也会导致通货膨胀，进而使人们的生活成本增加。从企业角度来看，房价上涨会使企业租金等成本费用的增加，迫使企业重新选址或降低员工工资，从而在一定程度上抵消了部分财富效应的影响。
房地产价格能够通过影响社会总投资水平来对我国宏观经济产生影响。首先，房价的上升能够带动建筑、钢铁、水泥等相关产业的迅速发展，进而使其他产业投资的增加，实现了社会总投资的增加。其次，投资作为拉动经济增长的重要引擎，房价的上升能够通过信贷渠道直接使投资增加，这是因为很多家庭和企业自有的房地产资产，因房价上涨而促使居民家庭财富和企业资产价值的增加，从而能够降低企业融资成本，企业融资能力增强会使金融机构信贷增加，进而促进社会总投资的增加。另一方面，由于房地产市场往往是宏观经济的先行指标，房地产价格的上升意味着经济的持续发展，反过来会提升人们会对未来经济向好发展的预期，促使企业和社会增加投资力度。
四、我国宏观调控房价波动的主要措施
房价波动问题关系到房地产行业、宏观经济和社会发展，因此必须从宏观政策调控方面采取措施来稳定房价。为了抑制房价过高、避免出现大幅波动，国家通过货币政策、房产税政策等对房地产价格进行调控，不仅能有效降低产出和通货膨胀的波动，还可以减少社会福利损失。 利率作為国家进行房价调控所采取的货币政策的一种重要手段，对房地产价格波动具有较明显的效果。利率不仅直接影响实体经济，还通过作用于房地产市场，影响房价波动，间接影响实体经济发展。利率提高将会增加购房者的贷款成本，同时也会给还房贷者进一步增加还贷压力，从而在住房需求方面抑制购房者对房产的过度需求。
房地产税收在调节经济发展、促进房地产行业健康发展方面具有重要的作用。在我国现行的房地产税种中，土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税等属于房地产流转环节缴纳的税费；而房产税、城镇土地使用税则属于房地产保有环节缴纳的税费。相比较流转环节的税收，加大保有环节房地产税收不仅不会造成房价的上涨，而且更有利于对房地产价格的宏观调控，进而实现抑制房地产行业的投机行为目的。因此，对保有环节的房地产普遍征收房地产税很有必要。开征房地产税后，不仅可以增加中小户型对住房的需求，减少已建成房屋的空置率，而且更有利于对土地的集约利用、转变经济增长方式，缓解房价出现大幅波动状况，促进房地产市场持续健康发展。
参考文献：
[1]Fisher， Jonas D.M. Why Does Household Investment Lead Business Investment over the Business Cycle [J]. Journal of Political Economy，2007，115（1）：141-168.
[2]Iacoviello， M. House Prices， Borrowing Constraints， and Monetary Policy in the Business Cycle [J]. American Economic Review，2005，95（3）：739-764.
[3]白霜，房地产价格的决定因素分析——中国31个地区面板1数据的实证研究[J].财经问题研究，2008年第8期.
[4]高波、王辉龙，长三角房地产价格波动与居民消费的实证分析[J].产业经济研究，2011年第1期.
[5]石路明、罗海梅，中国住宅市场价格决定的特征分析[J].贵州财经学院学报，2009年第4期.
[6]王金明、高铁梅，对我国房地产市场需求和供给函数的动态分析[J].中国软科学，2004年第4期.
[7]姚敏、周潮，中国经济周期波动的特征和影响因素研究[J].经济问题探索，2013年第7期.
[8]顾云昌，住宅业与经济发展，城市发展[J]，1998年第5期.
[9]王洋，房地产调控的宏观视角——基于与宏观经济关系的分析[J]，上海经济研究，2005年第10期.
[10]崔光灿，房地产价格与宏观经济互动关系实证研究——基于我国31个省份面板数据分析[J]，经济理论与经济管理，2009年第1期.
[11]朱文蔚，国外对房地产市场的调控措施及其对中国的启示[J]，创新，2014年第2期.