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摘 要：近年来房地产价格的快速飙升和超常发展态势，一直推动着房地产泡沫越滚越大，政府出台一系列房地产调控政策并没有扭转房地产价格上涨的预期。本文通过对中国房地产泡沫形成的原因的分析，从金融有效调控的视角提出建议，促使房地产可持续，健康的发展。
关键词：房地产泡沫；政策调整；金融调控
中图分类号：F832.45文献标识码：A文章编号：1006-4117（2011）08-0189-02
一、房地产投机需求过剩，房地产泡沫越滚越大
近年来我国房价增长速度过快已经成为影响经济持续健康发展的一个重要问题，政府出台一系列政策调控措施，其目的在于减少市场中的投机行为、稳定房价，构建一个健康有序的房地产市场。美国实施量化宽松的货币政策，国际游资涌入，以及当前人民币升值的预期和流动性过剩，导致投机资本大量涌入。国家经济增长依靠的“三架马车”——消费，投资，出口中，出口受阻，内需疲软，在GDP驱动政策下，只有依靠投资拉动经济。对于中国这个金融创新还很缺乏的国家来说，这么多的资金大部分流向了有保值、增值作用的房地产行业。各投资者对未来房价走向的预期过度乐观，从而导致房地产投机者开始增加房地产的购买和囤积，以期从中获利。房地产泡沫的形成就与房地产投机者紧密联系在一起，投机需求的增加造成市场的假象繁荣，引起进一步的涨价预期，于是形成了一个循环，最终转化为房地产泡沫。
二、中国房地产泡沫形成的原因
（一）中国经济过分依赖于房地产行业
我国很多地方政府都把房地产业作为当地经济发展的支柱产业。目前，房地产投资占我国固定资产投资的比重已经接近20%，占GDP的比重接近10%，有些地区的这一比例更高，甚至有些地区把房地产业做为当地政府的经济命脉。而从房地产投资占GDP比例这个指标中，可以反映整体经济对房地产行业的依赖程度。从可查的历史记录来看，从1997年的4.02%开始一路上涨，到2007年，这个比例上升到了10.13%，这是无论哪个国家任何时候都没出现过的增幅。由于房地产对相关经济的带动作用，其对GDP的贡献可高达3.15×10.13%=32%，所以说房地产绑架了GDP，毫不夸张。
（二）地方政府的土地财政
1994年分税制度的改革，一方面，客观上加强了中央政府的财力，削弱了地方政府的财力，而转移、支付制度又不完善，这也直接影响了地方政府的财力；另一方面，地方政府又要承担大量的公共事务支出。中央与地方、地方与地方之间的相互竞争开始浮出水面。GDP和税收等是中央政府作为评价和奖惩地方官员的主要依据，所以地方政府便把GDP的增长作为业绩的评定标准和目标。地方政府由于巨大的压力，所导致的最直接的后果就是，地方政府将目光放在了其拥有的巨大资源--土地上。于是就形成了一种房地产发展模式，即“政府垄断土地-土地升值-加大房地产投资-房价上涨-土地升值”，这对当地经济GDP总量的增长有促进作用，而且可以带来巨大的税收收入。于是房地产行业成为地方政府调控经济的重要手段，但对其他产业发展及居民消费却产生了严重的“挤出效应”。而房地产的暴利已使得地方政府、银行和房地产开发商组成利益链条共同体，导致其财富短时间内大量流向少数人手中，全国人民的财富向各级地方政府转移分配。
（三）机构和个人的炒房行为
房地产泡沫的产生的直接原因是机构和个人的房地产过度投机。房价的不断上涨，由于“羊群效应”使得投机者和投资者不断增加，房地产投资者预期从房地产价格上涨中获得收益。这种投机行为会产生大量的虚拟需求，原本投资到实体经济中的资金涌入房地产行业，从而推动房价大幅度上涨。于是房地产开发商盲目增加投资，一幢幢高楼迅速地拔地而起，导致泡沫迅速膨胀。而真正需要住房的刚性需求者由于房价过高买不起房子，本该用来居住的楼房都被握在了投机者的手里，成了等待升值赚钱的工具，出现了空置率极高的社会现象。
三、中国房地产泡沫背景下金融政策的调整
如何加强金融调控,避免房地产业带来的循环放大的负冲击,显得由为重要。基于房地产业与金融业之间的高度相关性,因此应从以下方面采取有效对策：
(一)合理定位房地产行业。宏观经济调控的目标是保持经济可持续健康发展，所以必须对房地产行业有一个准确合理的定位。首先，“十二五规划”的主要内容是转变经济发展方式，核心是把粗放式经济增长转变为集约式经济增长，更加注重优化经济结构，提高经济效益和经济增长质量，而不是单纯追求GDP量得扩张。另外，扩大内需是保持经济平稳较快增长的关键，扩大居民的消费需求。所以，经济增长过度依赖于房地产，必会对经济发展产生负面的影响，我们应该把房地产作为关乎民生的行业，目标在于居者有其屋，大力建设保障性住房。
（二）合理界定金融调控目标。宏观经济政策对于房地产行业的发展很重要，因此要做到准确界定调控目标。一是应建立多层次调控目标,使调控目标更有针对性。将房地产市场宏观调控目标分解为近期、中期和最终目标，各个阶段所针对的目标不同。基于房价调控的时效性,可以将维持房地产场稳定运行，抑制房价的短期异动作为近期目标。由于房地产存在供需数量与结构的双层失衡,将实现房地产市场结构均衡作为中期调控目标。二是最理性的房地产价格应与当地GDP与可支配收入挂钩，依据当年国民的平均收入和经济发展状况建立一个房地产价格调控上下线数量指标,确定房地产调控的价格指标,明确规定房价波动不能超出或低于这一稳定区间,比如价格涨幅低于本年度GDP与常住人口人均可支配收入的增长速度，金融调控据此进行工具操作,防止房价大幅度波动。
（三）差异化的金融调控手段。根据我国中低收入群体的现状，我国房地产有效供给明显不足。房地产市场繁荣的标志是供需平衡,同时也是房价稳定的基础。针对我国房地产现状，应加快住房有效供给。一是要加快房地产行业的金融创新，通过住房抵押贷款证券化，房地产投资基金等方式，加大社会资金进入房地产市场，从投机转向理性投资。二是加大经济适用房，保障性安居工程，廉租房的资金支持力度，采用选择性金融工具，直接性工具，增强调控的针对性。三是由于我国区域之间经济发展水平差距较大，在金融调控指导理念上避免强调政策的全国统一性,针对各地区经济发展水平制定各地区区域性的货币政策，要体现经济发展的不平衡性和差异化的特点，体现调控的层次性。四是引导房地产需求向以消费品为主导，租买并举的住房消费方式转变，避免盲目投资和投机炒作行为，促其健康发展。
（四）加强货币政策与财政政策，其他经济政策的协调配合。货币政策从制定实施到对房地产价格产生影响，这之间需要一个较长时间的传导过程。金融政策工具主要通过利率、贷款等手段进行调控,其着眼点在于通过需求和供给两个方面对房地产市场发展产生重要影响。由于货币政策的独立性和有效性不足，大大削弱了货币政策实施的效果。房地产价格和供给具有很大波动性,供给和需求难以达到合理的均衡。而财政政策工具主要通过税率、财政收支等手段进行调控,其直接对象是国民收入再分配过程。因此金融政策与财政政策和其他经济政策的协调配合尤为重要。在中国市场化程度不高的情况下，任何一种单一的调控政策效果都很有限，所以针对当前由于结构性失衡引发的价格波动，调控方向、重点和力度上必须使两大政策相互协调配合;二是中央银行应建立自己的房地产预警预报体系，统筹安排和协调与财政政策的作用期限，缩小时滞效应带来的副作用。三是注重与其他相关政策配合。运用经济法律的手段，加强市场监管，从完善土地供应体制、健全房屋交易和租赁市场、发展住房金融体系等方面综合治理,进行全方位的系统管理。
作者单位：郑州大学商学院
作者简介：岳冰（1987— ），女，汉族，河南南阳人，现为郑州大学商学院2010级金融学专业硕士研究生。主要研究方向：商业银行政策与管理。
参考文献：
[1]谢太峰.以房地产当支柱能撑多久?[N].人民日报(海外版).2009.
[2]任志强.土地供应问题是解决房价的根本[N].扬子晚报,2010.3.
[3]高岩.为什么中国的房地产泡沫无法控制？[J].广角镜.2006.
[4]陈伯庚.房地产市场宏观调控双重目标的矛盾和协调[J].住宅产业,2010.
[5]王峰,李宇嘉.我国经济增长背景下的房地产市场与金融稳定[J].财贸研究,2008,(5).
[6]盛松成.房地产市场应以需求调控为主[J].中国经济周刊,2010,(10).
关键词：房地产泡沫；政策调整；金融调控
中图分类号：F832.45文献标识码：A文章编号：1006-4117（2011）08-0189-02
一、房地产投机需求过剩，房地产泡沫越滚越大
近年来我国房价增长速度过快已经成为影响经济持续健康发展的一个重要问题，政府出台一系列政策调控措施，其目的在于减少市场中的投机行为、稳定房价，构建一个健康有序的房地产市场。美国实施量化宽松的货币政策，国际游资涌入，以及当前人民币升值的预期和流动性过剩，导致投机资本大量涌入。国家经济增长依靠的“三架马车”——消费，投资，出口中，出口受阻，内需疲软，在GDP驱动政策下，只有依靠投资拉动经济。对于中国这个金融创新还很缺乏的国家来说，这么多的资金大部分流向了有保值、增值作用的房地产行业。各投资者对未来房价走向的预期过度乐观，从而导致房地产投机者开始增加房地产的购买和囤积，以期从中获利。房地产泡沫的形成就与房地产投机者紧密联系在一起，投机需求的增加造成市场的假象繁荣，引起进一步的涨价预期，于是形成了一个循环，最终转化为房地产泡沫。
二、中国房地产泡沫形成的原因
（一）中国经济过分依赖于房地产行业
我国很多地方政府都把房地产业作为当地经济发展的支柱产业。目前，房地产投资占我国固定资产投资的比重已经接近20%，占GDP的比重接近10%，有些地区的这一比例更高，甚至有些地区把房地产业做为当地政府的经济命脉。而从房地产投资占GDP比例这个指标中，可以反映整体经济对房地产行业的依赖程度。从可查的历史记录来看，从1997年的4.02%开始一路上涨，到2007年，这个比例上升到了10.13%，这是无论哪个国家任何时候都没出现过的增幅。由于房地产对相关经济的带动作用，其对GDP的贡献可高达3.15×10.13%=32%，所以说房地产绑架了GDP，毫不夸张。
（二）地方政府的土地财政
1994年分税制度的改革，一方面，客观上加强了中央政府的财力，削弱了地方政府的财力，而转移、支付制度又不完善，这也直接影响了地方政府的财力；另一方面，地方政府又要承担大量的公共事务支出。中央与地方、地方与地方之间的相互竞争开始浮出水面。GDP和税收等是中央政府作为评价和奖惩地方官员的主要依据，所以地方政府便把GDP的增长作为业绩的评定标准和目标。地方政府由于巨大的压力，所导致的最直接的后果就是，地方政府将目光放在了其拥有的巨大资源--土地上。于是就形成了一种房地产发展模式，即“政府垄断土地-土地升值-加大房地产投资-房价上涨-土地升值”，这对当地经济GDP总量的增长有促进作用，而且可以带来巨大的税收收入。于是房地产行业成为地方政府调控经济的重要手段，但对其他产业发展及居民消费却产生了严重的“挤出效应”。而房地产的暴利已使得地方政府、银行和房地产开发商组成利益链条共同体，导致其财富短时间内大量流向少数人手中，全国人民的财富向各级地方政府转移分配。
（三）机构和个人的炒房行为
房地产泡沫的产生的直接原因是机构和个人的房地产过度投机。房价的不断上涨，由于“羊群效应”使得投机者和投资者不断增加，房地产投资者预期从房地产价格上涨中获得收益。这种投机行为会产生大量的虚拟需求，原本投资到实体经济中的资金涌入房地产行业，从而推动房价大幅度上涨。于是房地产开发商盲目增加投资，一幢幢高楼迅速地拔地而起，导致泡沫迅速膨胀。而真正需要住房的刚性需求者由于房价过高买不起房子，本该用来居住的楼房都被握在了投机者的手里，成了等待升值赚钱的工具，出现了空置率极高的社会现象。
三、中国房地产泡沫背景下金融政策的调整
如何加强金融调控,避免房地产业带来的循环放大的负冲击,显得由为重要。基于房地产业与金融业之间的高度相关性,因此应从以下方面采取有效对策：
(一)合理定位房地产行业。宏观经济调控的目标是保持经济可持续健康发展，所以必须对房地产行业有一个准确合理的定位。首先，“十二五规划”的主要内容是转变经济发展方式，核心是把粗放式经济增长转变为集约式经济增长，更加注重优化经济结构，提高经济效益和经济增长质量，而不是单纯追求GDP量得扩张。另外，扩大内需是保持经济平稳较快增长的关键，扩大居民的消费需求。所以，经济增长过度依赖于房地产，必会对经济发展产生负面的影响，我们应该把房地产作为关乎民生的行业，目标在于居者有其屋，大力建设保障性住房。
（二）合理界定金融调控目标。宏观经济政策对于房地产行业的发展很重要，因此要做到准确界定调控目标。一是应建立多层次调控目标,使调控目标更有针对性。将房地产市场宏观调控目标分解为近期、中期和最终目标，各个阶段所针对的目标不同。基于房价调控的时效性,可以将维持房地产场稳定运行，抑制房价的短期异动作为近期目标。由于房地产存在供需数量与结构的双层失衡,将实现房地产市场结构均衡作为中期调控目标。二是最理性的房地产价格应与当地GDP与可支配收入挂钩，依据当年国民的平均收入和经济发展状况建立一个房地产价格调控上下线数量指标,确定房地产调控的价格指标,明确规定房价波动不能超出或低于这一稳定区间,比如价格涨幅低于本年度GDP与常住人口人均可支配收入的增长速度，金融调控据此进行工具操作,防止房价大幅度波动。
（三）差异化的金融调控手段。根据我国中低收入群体的现状，我国房地产有效供给明显不足。房地产市场繁荣的标志是供需平衡,同时也是房价稳定的基础。针对我国房地产现状，应加快住房有效供给。一是要加快房地产行业的金融创新，通过住房抵押贷款证券化，房地产投资基金等方式，加大社会资金进入房地产市场，从投机转向理性投资。二是加大经济适用房，保障性安居工程，廉租房的资金支持力度，采用选择性金融工具，直接性工具，增强调控的针对性。三是由于我国区域之间经济发展水平差距较大，在金融调控指导理念上避免强调政策的全国统一性,针对各地区经济发展水平制定各地区区域性的货币政策，要体现经济发展的不平衡性和差异化的特点，体现调控的层次性。四是引导房地产需求向以消费品为主导，租买并举的住房消费方式转变，避免盲目投资和投机炒作行为，促其健康发展。
（四）加强货币政策与财政政策，其他经济政策的协调配合。货币政策从制定实施到对房地产价格产生影响，这之间需要一个较长时间的传导过程。金融政策工具主要通过利率、贷款等手段进行调控,其着眼点在于通过需求和供给两个方面对房地产市场发展产生重要影响。由于货币政策的独立性和有效性不足，大大削弱了货币政策实施的效果。房地产价格和供给具有很大波动性,供给和需求难以达到合理的均衡。而财政政策工具主要通过税率、财政收支等手段进行调控,其直接对象是国民收入再分配过程。因此金融政策与财政政策和其他经济政策的协调配合尤为重要。在中国市场化程度不高的情况下，任何一种单一的调控政策效果都很有限，所以针对当前由于结构性失衡引发的价格波动，调控方向、重点和力度上必须使两大政策相互协调配合;二是中央银行应建立自己的房地产预警预报体系，统筹安排和协调与财政政策的作用期限，缩小时滞效应带来的副作用。三是注重与其他相关政策配合。运用经济法律的手段，加强市场监管，从完善土地供应体制、健全房屋交易和租赁市场、发展住房金融体系等方面综合治理,进行全方位的系统管理。
作者单位：郑州大学商学院
作者简介：岳冰（1987— ），女，汉族，河南南阳人，现为郑州大学商学院2010级金融学专业硕士研究生。主要研究方向：商业银行政策与管理。
参考文献：
[1]谢太峰.以房地产当支柱能撑多久?[N].人民日报(海外版).2009.
[2]任志强.土地供应问题是解决房价的根本[N].扬子晚报,2010.3.
[3]高岩.为什么中国的房地产泡沫无法控制？[J].广角镜.2006.
[4]陈伯庚.房地产市场宏观调控双重目标的矛盾和协调[J].住宅产业,2010.
[5]王峰,李宇嘉.我国经济增长背景下的房地产市场与金融稳定[J].财贸研究,2008,(5).
[6]盛松成.房地产市场应以需求调控为主[J].中国经济周刊,2010,(10).