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随着中国市场经济国际化水平的不断提高，金融策划能力在企业发展过程中的作用日益彰显，并制约着企业发展的水平和速度。为提高我国不动产金融策划领域的能力和水平，国家人力资源和社会保障部与北京大学联合成立了全国“不动产金融策划师”培训班。
10月21-24日，首届“不动产金融策划师”课程在北京大学开课。中央财经大学金融学院教授郭田勇、金融法专家蔡概还、北京大学经济学院教授冯科、对外经济贸易大学教授蓝庆新、北京大学房地产金融研究中心副研究员何理等金融届专家学者就不动产金融方面的知识为学员进行了深入浅出的讲解。
郭田勇：政策改革势在必行
在对宏观经济进行分析时，中央财经大学金融学院教授郭田勇表示，中国经济在经过多年的高速增长后，在经历过2011年平稳回落的基础上，2012年上半年继续保持回落态势。统计局数据显示，今年前三个季度，我国GDP增长数据分别为8.1%、7.6%、7.4%，回落态势明显。“即便如此，经济总体依然处于可预见区间之内。”郭田勇指出，当前的经济运行中不利因素与有利因素并存，因此，“政府应该加强宏观调控，才能熨平短期内的经济波动。而宏观调控应该是采取货币政策、监管政策和财政政策三管齐下的措施。”
“未来会依然以稳健的货币政策为基本方向，经济形势以预调微调为主，而非全面转向。”郭田勇表示，为了配合这样的货币政策，政府将考虑存贷比放宽等差别化监管政策。同样，在财政政策方面，郭田勇指出，政府要积极落实好机构性减税政策，减轻企业税负压力，同时，要吸取之前四万亿投资教训，既要加大对钢铁等产能过剩行业的整合力度，又要将投资重点放在投资结构和空间布局的优化上，着力提高投资效果，加大民间投资、人力资本投资和民生投资力度，通过增量投资带动资产存量的调整。
郭田勇认为，中国经济能够保持较高潜在增长水平的关键在于通过一系列机制、体制改革。但目前由于体制的限制，如垄断和管制等，阻碍了全要素生产率的提高，因此，未来推动经济结构调整，激发经济增长的内生动力，根源还在于务实深化相关领域的改革创新。
蔡概还：开拓融资新渠道
“国家和企业的发展离不开金融，但是金融是只老虎，管不好容易伤人，而中国当前在金融管控能力方面的能力不是很健全，所以金融创新不能太频繁。”金融法专家蔡概还指出，证券化作为常用的金融创新手段，虽然可以募集资金，但中国当前制度保障并不健全，所以金融市场并不能完全开放。而美国的次贷危机正源于其“高度发达”的金融市场，多次证券化以后，其中一个链条的断裂最终引发了多米诺骨牌效应。
蔡概还介绍说，融资并不等于金融，而信托融资是指通过信托投资公司发行房地产资金信托计划筹集资金。资金信托计划有三种方式，对大企业来说，可以不用抵押物，单单依靠其企业信用来贷款，得到资金；而对于中型企业，则需要适当的抵押物，股权抵押或者财产抵押都行；小企业如过要通过信托来获取资金，除了需要抵押物外，还需要企业实际控制人的连带责任担保或土地担保，才可能顺利得到资金。
蓝庆新：开征房产税制度先行
税收政策作为调节国家经济的重要手段，在房地产调控中也将起到重要作用。但税收制度的制定需要具备相应的前提条件才能保障这一政策的顺利施行。
自从上海、重庆两地开展房产税试点以来，关于在全国范围内开征房产税的传闻一直不断，紧随其后的是各级政府的“辟谣”，使得房产税难逃“雷声大雨点小”的嫌疑。外经济贸易大学教授蓝庆新认为，在我国开征房产税存在不少难点，相关税制的设置也不健全，如果要开征，应该按照国际惯例对房产进行评估。
蓝庆新介绍说，我国在设置财产税时，偏重开发及流转环节，而对不动产保有阶段的税赋较轻。在房地产行业发展迅速的时代，政府很难通过税收来享受不动产增值所带来的收益，而不动产税则解决了这一问题。尤其是对不动产保有阶段征收的财产税，既能使国家享受不动产增值所带来的收益，进而又能提高地方税收收入，完善地方税体系，同时，开征不动产税对财富进行再分配，对减少贫富差距，改善中低收入人群的住房条件能起到一定作用，并且最终能够促进房地产市场的健康发展。
“在我国想要开征房产税存在很多难点，房屋登记制度的不完善以及信息的不对称，使有关部门并不清楚公民真正的房产信息。而且，不动产税收的相关条例并不合理，多数只停留在‘条例’层面，约束力不够。”蓝庆新解释说。2011年重庆的房产税只征收了将近1亿，而上海甚至没有公布具体的数字，与此相对应的是土地出让金的不断攀升，去年上半年北京市征收土地出让金680亿，而同样时间段内北京市财政收入1600亿，土地财政创造的财富占总体财政收入比例达到40%。而在国外，不动产税是地方税的主力税种。
从国外经验来看，在不动产税收征管体系中，对不动产价值的正确评估占据重要地位。美国在不动产评估方面建立了一套行之有效、公开透明的制度体系。在美国各个市、县政府均设立有专门的不动产评估办公室来评估不动产价值，评估人员只有通过严格的考试和认证，取得了相应的评估师资格才能从事不动产价值评估工作。蓝庆新认为，美国的这一评估体系值得我国借鉴。推动我国不动产物权登记立法尽快完善和发展，建立一套适用于不动产信息实时监控的数据库，并对数据进行集中采集和实时更新，然后以数据库资料为基础，向纳税人发出纳税通知单，对于逾期缴纳税款的单位和个人，应缴纳罚款和滞纳金。
而在税率制定方面，蓝庆新认为，除去免征部分，可以以每三年或五年房屋估价的平均值作为计税依据，这样既比房地产原值作为计税依据更加合理，又与国外的发达国家通行做法一致。
10月21-24日，首届“不动产金融策划师”课程在北京大学开课。中央财经大学金融学院教授郭田勇、金融法专家蔡概还、北京大学经济学院教授冯科、对外经济贸易大学教授蓝庆新、北京大学房地产金融研究中心副研究员何理等金融届专家学者就不动产金融方面的知识为学员进行了深入浅出的讲解。
郭田勇：政策改革势在必行
在对宏观经济进行分析时，中央财经大学金融学院教授郭田勇表示，中国经济在经过多年的高速增长后，在经历过2011年平稳回落的基础上，2012年上半年继续保持回落态势。统计局数据显示，今年前三个季度，我国GDP增长数据分别为8.1%、7.6%、7.4%，回落态势明显。“即便如此，经济总体依然处于可预见区间之内。”郭田勇指出，当前的经济运行中不利因素与有利因素并存，因此，“政府应该加强宏观调控，才能熨平短期内的经济波动。而宏观调控应该是采取货币政策、监管政策和财政政策三管齐下的措施。”
“未来会依然以稳健的货币政策为基本方向，经济形势以预调微调为主，而非全面转向。”郭田勇表示，为了配合这样的货币政策，政府将考虑存贷比放宽等差别化监管政策。同样，在财政政策方面，郭田勇指出，政府要积极落实好机构性减税政策，减轻企业税负压力，同时，要吸取之前四万亿投资教训，既要加大对钢铁等产能过剩行业的整合力度，又要将投资重点放在投资结构和空间布局的优化上，着力提高投资效果，加大民间投资、人力资本投资和民生投资力度，通过增量投资带动资产存量的调整。
郭田勇认为，中国经济能够保持较高潜在增长水平的关键在于通过一系列机制、体制改革。但目前由于体制的限制，如垄断和管制等，阻碍了全要素生产率的提高，因此，未来推动经济结构调整，激发经济增长的内生动力，根源还在于务实深化相关领域的改革创新。
蔡概还：开拓融资新渠道
“国家和企业的发展离不开金融，但是金融是只老虎，管不好容易伤人，而中国当前在金融管控能力方面的能力不是很健全，所以金融创新不能太频繁。”金融法专家蔡概还指出，证券化作为常用的金融创新手段，虽然可以募集资金，但中国当前制度保障并不健全，所以金融市场并不能完全开放。而美国的次贷危机正源于其“高度发达”的金融市场，多次证券化以后，其中一个链条的断裂最终引发了多米诺骨牌效应。
蔡概还介绍说，融资并不等于金融，而信托融资是指通过信托投资公司发行房地产资金信托计划筹集资金。资金信托计划有三种方式，对大企业来说，可以不用抵押物，单单依靠其企业信用来贷款，得到资金；而对于中型企业，则需要适当的抵押物，股权抵押或者财产抵押都行；小企业如过要通过信托来获取资金，除了需要抵押物外，还需要企业实际控制人的连带责任担保或土地担保，才可能顺利得到资金。
蓝庆新：开征房产税制度先行
税收政策作为调节国家经济的重要手段，在房地产调控中也将起到重要作用。但税收制度的制定需要具备相应的前提条件才能保障这一政策的顺利施行。
自从上海、重庆两地开展房产税试点以来，关于在全国范围内开征房产税的传闻一直不断，紧随其后的是各级政府的“辟谣”，使得房产税难逃“雷声大雨点小”的嫌疑。外经济贸易大学教授蓝庆新认为，在我国开征房产税存在不少难点，相关税制的设置也不健全，如果要开征，应该按照国际惯例对房产进行评估。
蓝庆新介绍说，我国在设置财产税时，偏重开发及流转环节，而对不动产保有阶段的税赋较轻。在房地产行业发展迅速的时代，政府很难通过税收来享受不动产增值所带来的收益，而不动产税则解决了这一问题。尤其是对不动产保有阶段征收的财产税，既能使国家享受不动产增值所带来的收益，进而又能提高地方税收收入，完善地方税体系，同时，开征不动产税对财富进行再分配，对减少贫富差距，改善中低收入人群的住房条件能起到一定作用，并且最终能够促进房地产市场的健康发展。
“在我国想要开征房产税存在很多难点，房屋登记制度的不完善以及信息的不对称，使有关部门并不清楚公民真正的房产信息。而且，不动产税收的相关条例并不合理，多数只停留在‘条例’层面，约束力不够。”蓝庆新解释说。2011年重庆的房产税只征收了将近1亿，而上海甚至没有公布具体的数字，与此相对应的是土地出让金的不断攀升，去年上半年北京市征收土地出让金680亿，而同样时间段内北京市财政收入1600亿，土地财政创造的财富占总体财政收入比例达到40%。而在国外，不动产税是地方税的主力税种。
从国外经验来看，在不动产税收征管体系中，对不动产价值的正确评估占据重要地位。美国在不动产评估方面建立了一套行之有效、公开透明的制度体系。在美国各个市、县政府均设立有专门的不动产评估办公室来评估不动产价值，评估人员只有通过严格的考试和认证，取得了相应的评估师资格才能从事不动产价值评估工作。蓝庆新认为，美国的这一评估体系值得我国借鉴。推动我国不动产物权登记立法尽快完善和发展，建立一套适用于不动产信息实时监控的数据库，并对数据进行集中采集和实时更新，然后以数据库资料为基础，向纳税人发出纳税通知单，对于逾期缴纳税款的单位和个人，应缴纳罚款和滞纳金。
而在税率制定方面，蓝庆新认为，除去免征部分，可以以每三年或五年房屋估价的平均值作为计税依据，这样既比房地产原值作为计税依据更加合理，又与国外的发达国家通行做法一致。