论文部分内容阅读
曾经成为内销房榜样的外销房，随着国内房地产业的迅速发展以及我国加入WTO的要求而寿终正寝。原本销声匿迹了的外销房概念因闲置19年未开发的“严家宅”地块意外赚足了土地升值的红利而再次成为关注焦点。
在上海静安区繁华的万航渡路上，有一幅名为“严家宅”的地块闲置19年仍未开发，背后的操盘者为香港著名开发商九龙仓。九龙仓与上海静安区方面于1993年3月12日达成协议，以土地批租的形式拿下该地块。地块熟地楼面地价为520美元/平方米，容积率4.7。按当时的签约条件，此地块无疑是外销地块。
外销房的历史价值
外销房，简而言之就是向境外人士销售的商品房，是指房地产开发企业按照政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租的形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内境外出售的住宅、商业用房及其它建筑物。和内销房限制外籍人士购买不同，各地对购买外销商品房的限制很少，一般国内外人士均可购买。
上世纪80年代，外销房正式进入上海。1980年，上海遵循国务院推行住房商品化的政策，开始了住宅商品化的试点工作，利用外资开发经营商品住宅便是试点之一。1985年，外商开始在沪投资，1988年，以土地批租方式出让了虹桥26号地块50年的使用权。
进入90年代，外销市场经历了跌宕起伏的10年。由于初期上海外销房的开发建设规模较小，市场也处在形成时期，随着国内经济的稳步增长，境外投资企业的大举进入，外销房一度出现供不应求的局面，外销楼价在1994年达到顶峰。与此同时，外销房的租赁市场十分活跃，外销房的投资回报率十分可观，上海、北京的租金收益最高可达20％－25％，外销房曾经成为市场上的热销楼盘。
外销房是房地产业迈向市场经济过程中产生的一个历史现象。它对改革初期服务来中国工作生活的外籍人士建立了不可抹杀的功劳。同时，外销房对后续发展起来的内销房也起了一个榜样和引领作用。由于其出众的外立面，精心打造的环境，高品质的物业服务，令不少国内买家惊羡不止。在这些被行家称为作品的外销房面前，当时的内销房成了真正的“乡巴佬”。而内销房正是在不断学习、模仿、超越外销房的过程中，不断成长，并最终成为主导地位。
外销房并轨过程
1997年金融危机爆发后，外销房租金开始回落，其回报率一度跌至6％－7％，外销房的销售走向低迷。1999年，上海部分外销房的售价大幅下跌50%，甚至70%，几乎与内销商品房的售价相当，甚至低于内销商品房的价格。一方面由于外销房租金的下降，投资者数量大为减少，另一方面当地居民虽然为其低价格动心，但其较一般商品房高出2－3倍的物管费又让人们打消了自用的念头，外销房陷入了两难的尴尬境地。
1998年更由于国内房地产业迅速地进入有序和更为健康的状态，外销房很快成了房市中的“弃儿”。单就住宅来说，原先是希望出售给外国人和侨胞，或者是他们在国内的亲戚。然而价格与同区域的内销住宅相比实在昂贵，时间一长，就会曲高和寡。而且随着形势的变化，内销住宅在销售市场上的种种限制被逐渐取消，不少原先按规定只能购买外销住宅的人也能购买内销住宅了。反观内销住宅，无论是外立面、房型、小区环境、配套设施，在质量上都有大幅度的提升。因此，外销住宅更少有人问津。
面对市场的变化，1999年开始，上海已经着手将外销房与内销房归并。
当时间跨入2001年底，中国正式加入世贸组织之后，客观上要求我们审视一下内外销房的差异。我国当年实行的内外销房分类，实际上是计划经济体制向市场经济体制转换过程中的特定产物，与WTO所要求的非歧视性原则（即国民待遇原则）、透明性原则和市场准入原则，以及国际惯例是不相符合的。
一方面是市场本身的接轨，另一方面是入世后整个房地产市场环境要求它接轨，一个拉一个推，便形成了这样一个自然的并轨过程。
2001年8月1日，上海市正式宣布实行内、外销房并轨，外销房逐渐退出历史舞台。 2002年9月1日以后，“W”、“N”两个字母正式从《商品房买卖的合同文本》上抹去。这个被称作“调整本市内外销商品房管理”的政策，在于对内销、外销商品房的“商品房预售许可证” 、“商品房买卖合同示范文本” 、“交易税费标准”、“地价标准”、“租售对象”五个方面进行了统一之后，源于八十年代初的商品房外销和内销的双轨供应制终于完成了历史使命，随着我国加入WTO寿终正寝。
闲置19年的博弈
明白了外销房的来龙去脉，我们再看看这块闲置了19年的地块。
这个地块1993年拿地，如果1995年公开销售，按照当时1500美金/平方米的销售单价销售，还是有正常的运营收入的。但如果拖到2002年内外销并轨的那一年，周边的销售单价是在人民币8000元/平方米左右，项目的亏本显而易见。
有业内人士说，可能是政府默许了他当年的空置，以弥补内外销房并轨对批租地块的冲击。问题是九龙仓就坡下驴，充分利用了政策的暧昧，一放就是19年。2012年的今天，当周边的房价已经突破人民币4万元/平方米的时候，九龙仓即便不开发，单地块转让也赚了个钵满盆满。
在事件曝光后，九龙仓华东区执行董事周成辉出面对社会公众给出了个理由，“由于规划楼盘的容积率比较高，周边居民认为建筑过高将影响自己住宅的采光，双方因此僵持不下，不让盖，相关部门也不敢批。”社会各界似乎已经认同了这个说法。
在上海静安区繁华的万航渡路上，有一幅名为“严家宅”的地块闲置19年仍未开发，背后的操盘者为香港著名开发商九龙仓。九龙仓与上海静安区方面于1993年3月12日达成协议，以土地批租的形式拿下该地块。地块熟地楼面地价为520美元/平方米，容积率4.7。按当时的签约条件，此地块无疑是外销地块。
外销房的历史价值
外销房，简而言之就是向境外人士销售的商品房，是指房地产开发企业按照政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租的形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内境外出售的住宅、商业用房及其它建筑物。和内销房限制外籍人士购买不同，各地对购买外销商品房的限制很少，一般国内外人士均可购买。
上世纪80年代，外销房正式进入上海。1980年，上海遵循国务院推行住房商品化的政策，开始了住宅商品化的试点工作，利用外资开发经营商品住宅便是试点之一。1985年，外商开始在沪投资，1988年，以土地批租方式出让了虹桥26号地块50年的使用权。
进入90年代，外销市场经历了跌宕起伏的10年。由于初期上海外销房的开发建设规模较小，市场也处在形成时期，随着国内经济的稳步增长，境外投资企业的大举进入，外销房一度出现供不应求的局面，外销楼价在1994年达到顶峰。与此同时，外销房的租赁市场十分活跃，外销房的投资回报率十分可观，上海、北京的租金收益最高可达20％－25％，外销房曾经成为市场上的热销楼盘。
外销房是房地产业迈向市场经济过程中产生的一个历史现象。它对改革初期服务来中国工作生活的外籍人士建立了不可抹杀的功劳。同时，外销房对后续发展起来的内销房也起了一个榜样和引领作用。由于其出众的外立面，精心打造的环境，高品质的物业服务，令不少国内买家惊羡不止。在这些被行家称为作品的外销房面前，当时的内销房成了真正的“乡巴佬”。而内销房正是在不断学习、模仿、超越外销房的过程中，不断成长，并最终成为主导地位。
外销房并轨过程
1997年金融危机爆发后，外销房租金开始回落，其回报率一度跌至6％－7％，外销房的销售走向低迷。1999年，上海部分外销房的售价大幅下跌50%，甚至70%，几乎与内销商品房的售价相当，甚至低于内销商品房的价格。一方面由于外销房租金的下降，投资者数量大为减少，另一方面当地居民虽然为其低价格动心，但其较一般商品房高出2－3倍的物管费又让人们打消了自用的念头，外销房陷入了两难的尴尬境地。
1998年更由于国内房地产业迅速地进入有序和更为健康的状态，外销房很快成了房市中的“弃儿”。单就住宅来说，原先是希望出售给外国人和侨胞，或者是他们在国内的亲戚。然而价格与同区域的内销住宅相比实在昂贵，时间一长，就会曲高和寡。而且随着形势的变化，内销住宅在销售市场上的种种限制被逐渐取消，不少原先按规定只能购买外销住宅的人也能购买内销住宅了。反观内销住宅，无论是外立面、房型、小区环境、配套设施，在质量上都有大幅度的提升。因此，外销住宅更少有人问津。
面对市场的变化，1999年开始，上海已经着手将外销房与内销房归并。
当时间跨入2001年底，中国正式加入世贸组织之后，客观上要求我们审视一下内外销房的差异。我国当年实行的内外销房分类，实际上是计划经济体制向市场经济体制转换过程中的特定产物，与WTO所要求的非歧视性原则（即国民待遇原则）、透明性原则和市场准入原则，以及国际惯例是不相符合的。
一方面是市场本身的接轨，另一方面是入世后整个房地产市场环境要求它接轨，一个拉一个推，便形成了这样一个自然的并轨过程。
2001年8月1日，上海市正式宣布实行内、外销房并轨，外销房逐渐退出历史舞台。 2002年9月1日以后，“W”、“N”两个字母正式从《商品房买卖的合同文本》上抹去。这个被称作“调整本市内外销商品房管理”的政策，在于对内销、外销商品房的“商品房预售许可证” 、“商品房买卖合同示范文本” 、“交易税费标准”、“地价标准”、“租售对象”五个方面进行了统一之后，源于八十年代初的商品房外销和内销的双轨供应制终于完成了历史使命，随着我国加入WTO寿终正寝。
闲置19年的博弈
明白了外销房的来龙去脉，我们再看看这块闲置了19年的地块。
这个地块1993年拿地，如果1995年公开销售，按照当时1500美金/平方米的销售单价销售，还是有正常的运营收入的。但如果拖到2002年内外销并轨的那一年，周边的销售单价是在人民币8000元/平方米左右，项目的亏本显而易见。
有业内人士说，可能是政府默许了他当年的空置，以弥补内外销房并轨对批租地块的冲击。问题是九龙仓就坡下驴，充分利用了政策的暧昧，一放就是19年。2012年的今天，当周边的房价已经突破人民币4万元/平方米的时候，九龙仓即便不开发，单地块转让也赚了个钵满盆满。
在事件曝光后，九龙仓华东区执行董事周成辉出面对社会公众给出了个理由，“由于规划楼盘的容积率比较高，周边居民认为建筑过高将影响自己住宅的采光，双方因此僵持不下，不让盖，相关部门也不敢批。”社会各界似乎已经认同了这个说法。