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企业在其发展过程当中，更需要强化土地增值税科学系统的统筹规划，只有这样才能够使企业整体的开发成本获得更为合理的控制，并实现企业利润增长点的有效拓展。本文以事房地产行业土地增值税纳税筹划角度出发，对其在企业发展中基于当前税收制度条件下所存在的问题进行全面的剖析并提出相应对策建议，促进房地产企业实现土地增值税纳税筹划水平的有效提升。
一、房地产企业土地增值税纳税筹划概述
一般来说，一旦房地产企业把实际的土地使用权以及地上建筑物和相应的附属物开展有偿转让并获得一定收入过程当中则需要进行缴纳的税收，在本质上也就是土地增值税，而具体所对应的则是企业去除整体成本之后的增值部分依据增值额在相应的扣除项目当中的所占比重，可进一步细分为4个具有一定差异的档次，例如一旦比例小于50%，那么实际的税率则为30%，相反所占比重在50%～100%这一区间时，那么整体的税率则为40%，与此同时需要附加5%速算扣除税率参数;当实际所占比重位于100%～200%这一区间时，整体的税率则为60%，同时实际的速算扣除参数值为15%;而当整体的所占比重远大于200%，那么具体的税率则为60%，此外需要进一步附加近35%的速算扣除参数。
从整体上来看，一定的土地增值税缴纳能够使政府针对市场当中的哄抬房价等影响整个市场有序发展的行为获得较好的整治，然而需要注意的是太过繁重的增值税也将使房地产企业整体的纳税压力进一步提高，从而导致大量的企业需要针对税收政策展开全面的探究并结合其整体的发展现状通过相应合法合规的税收筹划来实现企业的合理避税，总的来说加强企业独立的会计计发的降低对其发展有着极其重要的意义，这在很大程度上，能够有效的将企业员工养老费用等相关的具体情况进行更为充分的说明，另一方面也能够將有关信息数据实现更为详细的记录和保存，特别是企业实际的养老参保费用必须在其资产负债表当中进行明确和清楚的罗列，而企业的债务和其养老保险两者间的实际情况则必须记住整体的会计报表形式进行更为清楚的展现。
二、房地产企业土地增值税税收筹划的必要性
（一）推动税收法律的不断完善
土地增值税在本质上是立足于纳税人增值率进行明确的具体税率所使用的是累进计算办法，从具体的土地增值税税收优惠政策角度出发，针对免税的相应对应情况进行了充分的明确和规定，而房地产企业在运用税收优惠政策开展筹划实践当中出现的问题同时向国家等相关部门提出更具针对性的优化建议，从而使我国整体的税收法律体系得到有效的构建和优化。
（二）实现国民经济全面调控
与国民经济而言房地产是其核心的组成要素之一，针对这一领域进行科学的全面调控，能够有效的带动我国社会经济的进一步发展和壮大，对于政府而言其有效的宏观调控手段也就是税收政策，对此进行科学合理的运用能够有效的带动房地产行业的可持续稳定发展，例如从事房地产的企业，能够依据实际的土地增值税当中的优惠政策，针对自身的运营成本进行相应的核算，从而使其建设成本压力得到有效的控制和降低，另一方面土地增值税的合理征收能够有助于我国针对国民经济产业结构开展更科学合理的调整和优化，从而带动整个市场当中的相应资源得到科学的优化配置并使经济发展活力得到有效的调动和强化。
（三）增加房地产企业的收益
针对土地增值税筹划进行全面的落实和执行，能够使企业纳税意识得到进一步提升，由于经济压力等因素，使得大量的企业把其财务管理上升至更为核心的地位，从而加强其财务管理实力的进一步强化，而这也将使得企业的运营收益获得良好的提高，从房地产企业角度出发基于支出和营收的科学平衡基础上其税前利润和整体的缴税金额两者间有着一定的此消彼长的联系，科学的开展税收筹划以及合理避税能够使企业的经济效益获得更好的提升，而其盈利空间也能够得到有效的拓展。
（四）纳税筹划在我国理论和实践发展中的滞后性
立足于市场经济体系日趋改进的实践中，不管是个人还是企业，都免不了和税法打交道。纳税筹划在本质上是极具实践性特征的学科，而这在不断的发展过程当中，更是成为了各大学者高度关注的核心内容，同时其发展也日趋系统化和专业化。当前国内税法制度的构建和西方发达国家相比还有较大的差距，同时国内整体的纳税筹划的探究时间较短，因此更需要投入更多的时间开展大量的探究和经验的积累以及教训的总结。总的来说，目前我国对于纳税筹划依然没有构成较为全面而系统的理论体系。现如今市场的变化更为平凡，正因如此为了能够使企业在发展过程当中培养更多的核心竞争力，越来越多的企业逐步开展纳税筹划，然而归因于理论的不健全以及税法解读具有一定的不同，因此在具体的实践道路当中，也使得企业面临了较多的阻碍影响。
（五）纳税筹划的广阔前景和空间
对于政府部门而言，税收是其核心的手段之一，同时也是其进行职能履行的物质前提，税收在实际上来源于人民，同时也用之于人民并且使得先进的生产力的拓展获得了更为充足的经济支持，并为其实现了环境稳定的改善。此外税收在很大程度上使得国家经济的进一步发展获得了大力的支持和科学的引导。企业在实际上是主要的受益者之一，因此更必须借助交税来实现自身职责的履行，并真正的享受到更为稳定和完善的经济环境。
在市场经济日趋成熟和完善的过程当中，企业为使其盈利能力得到更好的提升和保持并加强自身核心竞争力的培养和提高采取了大量的科学措施，而税收支出在不断的发展过程中逐步发展为企业成本当中最为核心的内容，并使企业的发展压力进一步增加。例如归因于企业纳税筹划意识的不准确和不足，并且单一而片面的把纳税筹划作为税收规避的手段时，也将使企业面临更多的法律风险。另一方面，过于繁复的税负在一定程度上使得企业极易在实际的会计核算当中屡屡出错。由于对于税法的认识不够全面以及企业各方利益的无法兼顾，导致其经济损失日益严重。正因如此纳税筹划的发展前景极为广阔，针对税法知识展开更为全面的学习和掌握并开展科学合理的纳税筹划，在很大程度上将使企业的运营风险得到更好的防范和规避，并使企业的利润最大化目的得到更好的实现。 三、房地产企业土地增值税纳税筹划存在的难点
（一）纳税筹划规划无法应对土地增值税税制的复杂性
对于土地增值税而言，其最为核心的税基源头在本质上是土地使用权以及不动产所有权发生变更过程当中所形成的收益，而这也是最为核心的根据所在，并且具备极为鲜明的财产税特征。正因如此预征收模式和流转税之间有着较为相似的情况。另一方面，其整体的清算模式与所得税相差不大。因此整体的土地增值税的征收流程从整体上来看复杂程度较高，此外由于国家政府机关针对房地产市场所开展的宏观调控，并针对有关土地增值税开展相应的调整，从而使得房地产企业在发展过程当中的纳税筹划通常无法实现切实的落地，同时土地增值税税制也将因各因素的影响发生相应的改变，而这也将对纳税筹划工作的开展造成一定的负面影响。土地增值税所对应的具有一定针对性和科学性的改善政策，也必须加以更为全面的了解和掌握，而这在一定程度上导致房地产企业在开展纳税筹划时，在土地增值税税务的管理方面面临更多的挑战。
（二）土地增值税纳税筹划无法与企业运营目标挂钩
房地产企业的运营在本质上是极为复杂的活动，一般来说针对项目的开发必须投入极大的时间成本，所以这部分企业在开展土地增值税纳税筹划时的南渡和挑战更大。最为核心和关键的则是土地增值税纳税筹划，在很大程度上随着项目的开发改变而改变，针对房地产企业而言，这一工作极具挑战性。此外加上土地增值税纳税筹划的科学方案，在本质上有着较为显著的主观性特征，一旦整体的筹划思路和房地产企业的发展方针存在脱离现象，那么也将导致纳税筹划的作用难以发挥。
（三）房地产企业纳税筹划工作强度不够
地产企业管理者更为关注和强调的是项目开发和产品的销售，针对纳税筹划的管理通常并未予以高度的重视，而这也使得这一工作发展为企業管理当中最为薄弱的环节。绝大部分企业在很大程度上，并不会对税务管理进行专业的纳税筹划部门的设置，一般来说该工作主要交由财务部进行负责，所以在本质上难以构成更为专业和规范的纳税筹划团队。土地增值税纳税筹划有关工作的强度也将表现出较大的不足，同时该工作也难以得到切实的落地，此外由于监管体系的不足，也将进一步导致纳税筹划流于形式表面。
四、房地产企业土地增值税纳税筹划具体策略
（一）充分运用税收政策的优势
从事房地产行业的企业，在对土地增值税开展纳税筹划实践当中，必须针对相应的税收政策有更为全面的了解和认识，同时也需要重视加强和相关部门之间的有效交流和沟通。从整体上来看一般的住宅税收优惠政策中相应的土地增值税政策强调了4级超率累进税率使用规范，而相应的税率跳跃限制也是其中最为突出的特征，总的来说相应的普通标准住宅可针对这部分进行土地增值税的免收，因此企业在进行项目开发过程当中必须针对土地性质进行全面的明确，并以此为基础明确是否能够适用相应的税收优惠政策以及借助不同的具有一定可行性的定价办法促使相应的开发项目整体的增值率小于20%，而这也能够使企业的利润空间获得全面的拓展。
另一方面针对房地产住宅价格也需要进行科学的明确并借助提前预算，把实际的住宅增值率确保在20%以内，也只有这样才能够使企业在项目的开发当中真正意义上享受到土地增值税的优惠政策，与此同时也需要针对清算时间开展科学的统筹规划并且真正的对这一时间进行有机的平衡，从而使资金效率得到更好的强化。因为我国整体的土地增值税所采用本质上是预缴后清算模式，所以从事房地产领域的企业需要对征收金额以及清算之后所必须缴纳的税额平衡点进行高度的重视和调整，而这有助于企业针对资金开展更科学的统筹规划并且能够使企业资金获得最优的科学配置，而这也将使得企业的土地增值税率能够得到有效的控制和降低。
（二）运用费用的转移进行税务筹划
立足于现如今的具体会计准则，从事房地产领域的企业，在针对其业务流程进行管理和优化实践当中进一步形成的管理成本以及销售成本在当前阶段无法进行科学的明确细分，所以在相应的税务筹划工作实践中需要对每一个环节当中的费用展开科学的转移和针对具体的细分界限进行科学的明确。例如可以把具体的流程当作企业总部以及区域项目当中的服务性费用，并科学的把这部费用进行细分并落实到相应的开发项目中，从而有效的把项目增加的开发成本开展扩张，此外也可相应的通过会议和制度模式将内部管理框架开展科学优化和改进，特别是针对税务管理框架开展持续性改良并且在实际的费用转移时间当中需要进行合法和规划发展，并使相应的涉税风险得到有效的控制和降低。
（三）合理的添加扣除项目资金
从税务政策角度出发，开展土地增值税项目扣减金额，核算时间当中必须立足于具体的有效凭证来开展整个核算，对于缺乏有效凭证的扣减项目则不对其进行扣除，另一方面房地产企业还必须针对逾期提取费用进行科学的研究制定，由于部分特殊情况以外的相应的项目无法开展扣减，所以企业需要针对开发项目进行明确，不仅需要针对地产产品价格开展合理的提高，还必须针对周围商品房环境质量进行全面的加强，并有机结合成本，效果使项目资金扣除量得到有效的提升，另一方面对于扣钱项目也需要取得一定的建安发票，针对这部分发票备注栏若没有相应的标记那么则不可以纳入土地增值税扣除项目当中。因此房地产企业在其项目开发过程当中，想要对土地增值税扣除项目开展资金增加则需要全面的针对有效凭证进行收集和整合，并针对相应凭证开展科学的管理。
（四）会计核算方式的选择性筹划
从事房地产行业的企业，在项目的开发成本和费用确认以及核算在本质上和会计核算办法有着息息相关的联系，比如对于所发出的存货成本的计算办法等实际上和房地产企业整体的税务筹划有着息息相关的联系，所以企业必须加强相关扣除金额办法的拓展才能够有机的使税务筹划得到科学的明确和制定，而从事房地产的企业也可充分利用加速折旧法来开展计提折旧，而这在本质上也是依据相关税收法的规定来开展的，地产企业会结合自身实际自主选择更具可行性和科学性的会计核算方法来针对开发成本进行统计，此外也将整体的费用有机的降低至增值税额，从而使其增值率降低目的得到有效的实现并加强土地增值税额的有效降低，也只有这样才能够使企业的纳税压力得到有效的缓解，同时也将促进其盈利空间的进一步拓展。 五、企业应对“营改增”政策变化的措施
（一）加强企业内部管理，完善会计核算流程与制度
真实税的抵扣在本质上必须与合同流以及发票流、资金流和货物流等统一相契合，总的来说，实际的统一在本质上主要包括了企业运营活动的生产以及销售等不同环节的流程;企业必须实现和管理需求的相契合和打造更符合企业发展的合同管理体系，以及成本和费用报销制度，并强化固定资产管理体系的构建，才能够有效的使企业的管理水平得到更好的提升。
（二）提高财务人员专业素质与职业技能
在近些年的社会经济的发展实践中，财税政策处于动态的调整和改变当中，针对财务人员而言，这是极具挑战性的，而这也对其提出了更高的要求，需要其具备更高水平的专业技能和良好的综合素养，而财务工作者更必须由传统的会计核算当中进行全面的突破，并积极主动的参与到企业运营活动事前、事后以及事中的全面剖析当中。比如为了使企业获得更为充分的供应商信息以及采购业务明确税基过程当中，财务工作者可相应的立足于政策的充分利用，实现税基目的降低的达成。
（三）加强纳税统筹，减少对企业资金占用
在營改增步伐不断的推进实践中，基于有关政策规定，企业必须在项目所在地的税务部门进行增值税的预缴，此外，立足于项目的实际情况，预缴率主要为2%或3%，而企业则可相应的基于项目所在地预缴之后，再回到企业机构所在地开展需要上缴的增值税的计算和申报。一般来说，增值税末期必须进行缴纳的税款在本质上也就是必须进行抵扣进项之后，所计算缴纳的部分，而这要求财务工作者强化材料采购以及资产购买等各种专用发票的索取，此外还必须针对票据认证期，加以时间节点的严格掌控，而这也将有助于税款在企业资金当中占比的进一步降低。
六、结语
综上所述，科学合理的土地增值税的筹划和房地产企业的进一步发展和壮大有着息息相关的联系，在日趋白热化的房地产市场竞争当中企业必须针对土地增值税实际的纳税筹划进行全面的执行和落实，才能够有效的使其竞争优势得到全面的强化。另一方面土地增值税的科学管理在实际上也是企业税务筹划当中的核心要素，当代的企业更为强调的是其整体的税务筹划管理水平的提升并借助相应的土地增值税筹划加强其税务筹划实例的强化，希望本文的此次探究以及相应的优化意见能够有效的促进房地产企业土地增值税税务筹划的进一步优化并促进企业获得更为长足的发展。
（作者单位：哈尔滨学院）
2020年哈尔滨学院大学生创新创业训练计划项目。
一、房地产企业土地增值税纳税筹划概述
一般来说，一旦房地产企业把实际的土地使用权以及地上建筑物和相应的附属物开展有偿转让并获得一定收入过程当中则需要进行缴纳的税收，在本质上也就是土地增值税，而具体所对应的则是企业去除整体成本之后的增值部分依据增值额在相应的扣除项目当中的所占比重，可进一步细分为4个具有一定差异的档次，例如一旦比例小于50%，那么实际的税率则为30%，相反所占比重在50%～100%这一区间时，那么整体的税率则为40%，与此同时需要附加5%速算扣除税率参数;当实际所占比重位于100%～200%这一区间时，整体的税率则为60%，同时实际的速算扣除参数值为15%;而当整体的所占比重远大于200%，那么具体的税率则为60%，此外需要进一步附加近35%的速算扣除参数。
从整体上来看，一定的土地增值税缴纳能够使政府针对市场当中的哄抬房价等影响整个市场有序发展的行为获得较好的整治，然而需要注意的是太过繁重的增值税也将使房地产企业整体的纳税压力进一步提高，从而导致大量的企业需要针对税收政策展开全面的探究并结合其整体的发展现状通过相应合法合规的税收筹划来实现企业的合理避税，总的来说加强企业独立的会计计发的降低对其发展有着极其重要的意义，这在很大程度上，能够有效的将企业员工养老费用等相关的具体情况进行更为充分的说明，另一方面也能够將有关信息数据实现更为详细的记录和保存，特别是企业实际的养老参保费用必须在其资产负债表当中进行明确和清楚的罗列，而企业的债务和其养老保险两者间的实际情况则必须记住整体的会计报表形式进行更为清楚的展现。
二、房地产企业土地增值税税收筹划的必要性
（一）推动税收法律的不断完善
土地增值税在本质上是立足于纳税人增值率进行明确的具体税率所使用的是累进计算办法，从具体的土地增值税税收优惠政策角度出发，针对免税的相应对应情况进行了充分的明确和规定，而房地产企业在运用税收优惠政策开展筹划实践当中出现的问题同时向国家等相关部门提出更具针对性的优化建议，从而使我国整体的税收法律体系得到有效的构建和优化。
（二）实现国民经济全面调控
与国民经济而言房地产是其核心的组成要素之一，针对这一领域进行科学的全面调控，能够有效的带动我国社会经济的进一步发展和壮大，对于政府而言其有效的宏观调控手段也就是税收政策，对此进行科学合理的运用能够有效的带动房地产行业的可持续稳定发展，例如从事房地产的企业，能够依据实际的土地增值税当中的优惠政策，针对自身的运营成本进行相应的核算，从而使其建设成本压力得到有效的控制和降低，另一方面土地增值税的合理征收能够有助于我国针对国民经济产业结构开展更科学合理的调整和优化，从而带动整个市场当中的相应资源得到科学的优化配置并使经济发展活力得到有效的调动和强化。
（三）增加房地产企业的收益
针对土地增值税筹划进行全面的落实和执行，能够使企业纳税意识得到进一步提升，由于经济压力等因素，使得大量的企业把其财务管理上升至更为核心的地位，从而加强其财务管理实力的进一步强化，而这也将使得企业的运营收益获得良好的提高，从房地产企业角度出发基于支出和营收的科学平衡基础上其税前利润和整体的缴税金额两者间有着一定的此消彼长的联系，科学的开展税收筹划以及合理避税能够使企业的经济效益获得更好的提升，而其盈利空间也能够得到有效的拓展。
（四）纳税筹划在我国理论和实践发展中的滞后性
立足于市场经济体系日趋改进的实践中，不管是个人还是企业，都免不了和税法打交道。纳税筹划在本质上是极具实践性特征的学科，而这在不断的发展过程当中，更是成为了各大学者高度关注的核心内容，同时其发展也日趋系统化和专业化。当前国内税法制度的构建和西方发达国家相比还有较大的差距，同时国内整体的纳税筹划的探究时间较短，因此更需要投入更多的时间开展大量的探究和经验的积累以及教训的总结。总的来说，目前我国对于纳税筹划依然没有构成较为全面而系统的理论体系。现如今市场的变化更为平凡，正因如此为了能够使企业在发展过程当中培养更多的核心竞争力，越来越多的企业逐步开展纳税筹划，然而归因于理论的不健全以及税法解读具有一定的不同，因此在具体的实践道路当中，也使得企业面临了较多的阻碍影响。
（五）纳税筹划的广阔前景和空间
对于政府部门而言，税收是其核心的手段之一，同时也是其进行职能履行的物质前提，税收在实际上来源于人民，同时也用之于人民并且使得先进的生产力的拓展获得了更为充足的经济支持，并为其实现了环境稳定的改善。此外税收在很大程度上使得国家经济的进一步发展获得了大力的支持和科学的引导。企业在实际上是主要的受益者之一，因此更必须借助交税来实现自身职责的履行，并真正的享受到更为稳定和完善的经济环境。
在市场经济日趋成熟和完善的过程当中，企业为使其盈利能力得到更好的提升和保持并加强自身核心竞争力的培养和提高采取了大量的科学措施，而税收支出在不断的发展过程中逐步发展为企业成本当中最为核心的内容，并使企业的发展压力进一步增加。例如归因于企业纳税筹划意识的不准确和不足，并且单一而片面的把纳税筹划作为税收规避的手段时，也将使企业面临更多的法律风险。另一方面，过于繁复的税负在一定程度上使得企业极易在实际的会计核算当中屡屡出错。由于对于税法的认识不够全面以及企业各方利益的无法兼顾，导致其经济损失日益严重。正因如此纳税筹划的发展前景极为广阔，针对税法知识展开更为全面的学习和掌握并开展科学合理的纳税筹划，在很大程度上将使企业的运营风险得到更好的防范和规避，并使企业的利润最大化目的得到更好的实现。 三、房地产企业土地增值税纳税筹划存在的难点
（一）纳税筹划规划无法应对土地增值税税制的复杂性
对于土地增值税而言，其最为核心的税基源头在本质上是土地使用权以及不动产所有权发生变更过程当中所形成的收益，而这也是最为核心的根据所在，并且具备极为鲜明的财产税特征。正因如此预征收模式和流转税之间有着较为相似的情况。另一方面，其整体的清算模式与所得税相差不大。因此整体的土地增值税的征收流程从整体上来看复杂程度较高，此外由于国家政府机关针对房地产市场所开展的宏观调控，并针对有关土地增值税开展相应的调整，从而使得房地产企业在发展过程当中的纳税筹划通常无法实现切实的落地，同时土地增值税税制也将因各因素的影响发生相应的改变，而这也将对纳税筹划工作的开展造成一定的负面影响。土地增值税所对应的具有一定针对性和科学性的改善政策，也必须加以更为全面的了解和掌握，而这在一定程度上导致房地产企业在开展纳税筹划时，在土地增值税税务的管理方面面临更多的挑战。
（二）土地增值税纳税筹划无法与企业运营目标挂钩
房地产企业的运营在本质上是极为复杂的活动，一般来说针对项目的开发必须投入极大的时间成本，所以这部分企业在开展土地增值税纳税筹划时的南渡和挑战更大。最为核心和关键的则是土地增值税纳税筹划，在很大程度上随着项目的开发改变而改变，针对房地产企业而言，这一工作极具挑战性。此外加上土地增值税纳税筹划的科学方案，在本质上有着较为显著的主观性特征，一旦整体的筹划思路和房地产企业的发展方针存在脱离现象，那么也将导致纳税筹划的作用难以发挥。
（三）房地产企业纳税筹划工作强度不够
地产企业管理者更为关注和强调的是项目开发和产品的销售，针对纳税筹划的管理通常并未予以高度的重视，而这也使得这一工作发展为企業管理当中最为薄弱的环节。绝大部分企业在很大程度上，并不会对税务管理进行专业的纳税筹划部门的设置，一般来说该工作主要交由财务部进行负责，所以在本质上难以构成更为专业和规范的纳税筹划团队。土地增值税纳税筹划有关工作的强度也将表现出较大的不足，同时该工作也难以得到切实的落地，此外由于监管体系的不足，也将进一步导致纳税筹划流于形式表面。
四、房地产企业土地增值税纳税筹划具体策略
（一）充分运用税收政策的优势
从事房地产行业的企业，在对土地增值税开展纳税筹划实践当中，必须针对相应的税收政策有更为全面的了解和认识，同时也需要重视加强和相关部门之间的有效交流和沟通。从整体上来看一般的住宅税收优惠政策中相应的土地增值税政策强调了4级超率累进税率使用规范，而相应的税率跳跃限制也是其中最为突出的特征，总的来说相应的普通标准住宅可针对这部分进行土地增值税的免收，因此企业在进行项目开发过程当中必须针对土地性质进行全面的明确，并以此为基础明确是否能够适用相应的税收优惠政策以及借助不同的具有一定可行性的定价办法促使相应的开发项目整体的增值率小于20%，而这也能够使企业的利润空间获得全面的拓展。
另一方面针对房地产住宅价格也需要进行科学的明确并借助提前预算，把实际的住宅增值率确保在20%以内，也只有这样才能够使企业在项目的开发当中真正意义上享受到土地增值税的优惠政策，与此同时也需要针对清算时间开展科学的统筹规划并且真正的对这一时间进行有机的平衡，从而使资金效率得到更好的强化。因为我国整体的土地增值税所采用本质上是预缴后清算模式，所以从事房地产领域的企业需要对征收金额以及清算之后所必须缴纳的税额平衡点进行高度的重视和调整，而这有助于企业针对资金开展更科学的统筹规划并且能够使企业资金获得最优的科学配置，而这也将使得企业的土地增值税率能够得到有效的控制和降低。
（二）运用费用的转移进行税务筹划
立足于现如今的具体会计准则，从事房地产领域的企业，在针对其业务流程进行管理和优化实践当中进一步形成的管理成本以及销售成本在当前阶段无法进行科学的明确细分，所以在相应的税务筹划工作实践中需要对每一个环节当中的费用展开科学的转移和针对具体的细分界限进行科学的明确。例如可以把具体的流程当作企业总部以及区域项目当中的服务性费用，并科学的把这部费用进行细分并落实到相应的开发项目中，从而有效的把项目增加的开发成本开展扩张，此外也可相应的通过会议和制度模式将内部管理框架开展科学优化和改进，特别是针对税务管理框架开展持续性改良并且在实际的费用转移时间当中需要进行合法和规划发展，并使相应的涉税风险得到有效的控制和降低。
（三）合理的添加扣除项目资金
从税务政策角度出发，开展土地增值税项目扣减金额，核算时间当中必须立足于具体的有效凭证来开展整个核算，对于缺乏有效凭证的扣减项目则不对其进行扣除，另一方面房地产企业还必须针对逾期提取费用进行科学的研究制定，由于部分特殊情况以外的相应的项目无法开展扣减，所以企业需要针对开发项目进行明确，不仅需要针对地产产品价格开展合理的提高，还必须针对周围商品房环境质量进行全面的加强，并有机结合成本，效果使项目资金扣除量得到有效的提升，另一方面对于扣钱项目也需要取得一定的建安发票，针对这部分发票备注栏若没有相应的标记那么则不可以纳入土地增值税扣除项目当中。因此房地产企业在其项目开发过程当中，想要对土地增值税扣除项目开展资金增加则需要全面的针对有效凭证进行收集和整合，并针对相应凭证开展科学的管理。
（四）会计核算方式的选择性筹划
从事房地产行业的企业，在项目的开发成本和费用确认以及核算在本质上和会计核算办法有着息息相关的联系，比如对于所发出的存货成本的计算办法等实际上和房地产企业整体的税务筹划有着息息相关的联系，所以企业必须加强相关扣除金额办法的拓展才能够有机的使税务筹划得到科学的明确和制定，而从事房地产的企业也可充分利用加速折旧法来开展计提折旧，而这在本质上也是依据相关税收法的规定来开展的，地产企业会结合自身实际自主选择更具可行性和科学性的会计核算方法来针对开发成本进行统计，此外也将整体的费用有机的降低至增值税额，从而使其增值率降低目的得到有效的实现并加强土地增值税额的有效降低，也只有这样才能够使企业的纳税压力得到有效的缓解，同时也将促进其盈利空间的进一步拓展。 五、企业应对“营改增”政策变化的措施
（一）加强企业内部管理，完善会计核算流程与制度
真实税的抵扣在本质上必须与合同流以及发票流、资金流和货物流等统一相契合，总的来说，实际的统一在本质上主要包括了企业运营活动的生产以及销售等不同环节的流程;企业必须实现和管理需求的相契合和打造更符合企业发展的合同管理体系，以及成本和费用报销制度，并强化固定资产管理体系的构建，才能够有效的使企业的管理水平得到更好的提升。
（二）提高财务人员专业素质与职业技能
在近些年的社会经济的发展实践中，财税政策处于动态的调整和改变当中，针对财务人员而言，这是极具挑战性的，而这也对其提出了更高的要求，需要其具备更高水平的专业技能和良好的综合素养，而财务工作者更必须由传统的会计核算当中进行全面的突破，并积极主动的参与到企业运营活动事前、事后以及事中的全面剖析当中。比如为了使企业获得更为充分的供应商信息以及采购业务明确税基过程当中，财务工作者可相应的立足于政策的充分利用，实现税基目的降低的达成。
（三）加强纳税统筹，减少对企业资金占用
在營改增步伐不断的推进实践中，基于有关政策规定，企业必须在项目所在地的税务部门进行增值税的预缴，此外，立足于项目的实际情况，预缴率主要为2%或3%，而企业则可相应的基于项目所在地预缴之后，再回到企业机构所在地开展需要上缴的增值税的计算和申报。一般来说，增值税末期必须进行缴纳的税款在本质上也就是必须进行抵扣进项之后，所计算缴纳的部分，而这要求财务工作者强化材料采购以及资产购买等各种专用发票的索取，此外还必须针对票据认证期，加以时间节点的严格掌控，而这也将有助于税款在企业资金当中占比的进一步降低。
六、结语
综上所述，科学合理的土地增值税的筹划和房地产企业的进一步发展和壮大有着息息相关的联系，在日趋白热化的房地产市场竞争当中企业必须针对土地增值税实际的纳税筹划进行全面的执行和落实，才能够有效的使其竞争优势得到全面的强化。另一方面土地增值税的科学管理在实际上也是企业税务筹划当中的核心要素，当代的企业更为强调的是其整体的税务筹划管理水平的提升并借助相应的土地增值税筹划加强其税务筹划实例的强化，希望本文的此次探究以及相应的优化意见能够有效的促进房地产企业土地增值税税务筹划的进一步优化并促进企业获得更为长足的发展。
（作者单位：哈尔滨学院）
2020年哈尔滨学院大学生创新创业训练计划项目。