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关键词：租赁合同；优先承租权
中图分类号：D923.6文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2015）05-0158-02
作者简介：熊梓旭（1978-），男，汉族，清华大学远程教育本科学历，2012年至今在昆明市中级人民法院工作。
一、裁判要点
承租人杨某是否享有优先承租权，和如何行使优先承租权的问题。
二、相关法条
《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第九十一条、第一百二十五条、第二百三十五条。
三、案件索引
一审：X市X区人民法院（2012）X法民二初字第X号
二审：X省X市中级人民法院（2013）X民一终字第X号（2013年3月25日）
四、基本案情
坐落于X市X小区商网系鲁某等六人共同共有，建筑面积228.8平方米。2009年12月18日，五人共同委托鲁某与杨某签订《商铺租赁合同》，合同约定：鲁某等六人将诉争商铺租赁给杨某使用，租期二年，租赁时间自2009年12月18日起至2011年12月18日止；第一年、第二年的租金均为6万元，一次性付清，杨某在签订合同后即支付第一年12个月的租金，第二年提前30天交下一年租金，否则鲁某等六人有权终止合同，无条件收回房屋；此房不得转租转让，租赁期满时，此房若要续租，在同等条件下，杨某有优先权；租赁期内杨某不得无故退房，否则视为违约，所交租金及押金分文不退。租期满后，杨某需续租的，必须在合同终止日前30日与鲁某等六人协商，协商成，提前30天交下一次租金，否则视为不续租，鲁某等六人有权自行处理并收回房屋；同时双方在其他补充条款②中约定，租赁期限暂定10年，以租房合同为准。租房合同每两年一签，先签合同后用房。同等条件下，杨某有优先权。合同签订后，鲁某等六人按约将诉争商铺交付杨某使用，杨某按约向鲁某等六人支付了第一年的租金。而后，杨某将诉争商铺分割为两间商铺，一间商铺，杨某邀约李某合作经营中财通房地产经纪公司，另一间商铺，杨某邀约严某合作经营X市X区“X汤锅店”。
五、裁判结果
X市X区人民法院（2012）X法民二初字第X号民事判决，终止六原告与被告于2009年12月18日签订的《商铺租赁合同》；被告杨某及严某、李某将位于X市X小区金寿园X号商铺腾还给六原告；被告杨某向原告支付自2011年12月19日起至腾房之日止的房屋占用费，按每个月5000元计算；驳回原告的其他诉讼请求；驳回被告杨某的反诉请求”。宣判后，杨某提出上诉。X市中级人民法院于2013年3月25日作出（2013）昆民一终字第X号民事判决，判决维持X市X区人民法院（2012）X法民二初字第X号民事判决。
六、裁判理由
云南省X市中级人民法院二审认为：双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，属于合法有效的合同，双方应依约履行。根据双方签订的《商铺租赁合同》第2条约定：租期为二年，租赁时间从2009年12月18日至2011年12月18日止。第16条第②项约定：租赁期限暂定10年，以租房合同为准。租房合同每两年一签，先签合同后用房，同等条件下，乙方有优先权。上诉人认为第16条第②项10年租期的约定取代了第2条2年租期的约定。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条关于“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”之规定，从词句理解，双方合同第16条第②项约定的“租赁期限暂定10年”，并非明确、具体的约定，属于不确定的意向性条款，结合该条“以租房合同为准。租房合同每两年一签，先签合同后用房，同等条件下，乙方有优先权”，以及第2条约定：租期为二年，租赁时间从2009年12月18日至2011年12月18日止。则应理解为第一期租期为2年，之后的续租应以双方新达成的意见为准，如双方协商一致的话可以续租至10年。故对上诉人上述主张不予采信。上诉人应于2011年12月18日第一期租期届满前即与被上诉人协商一致，另行签订新的租赁合同，现双方未能对涉案房屋的续租事宜达成一致，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，双方签订的《商铺租赁合同》已经终止，上诉人杨某及严某、李某继续占有涉案房屋已无任何依据，应将房屋腾还被上诉人，并支付相应的房屋占用费。关于上诉人反诉被上诉人要求继续履行2009年12月18日签订的商铺租赁合同以及承担违约金的请求，因双方签订的《商铺租赁合同》已于2011年12月18日租期届满，而双方未达成续租协议而终止履行，被上诉人收回房屋符合双方合同约定。
七、案例注解
本案中，一、二审法院都认定承租人杨某主张优先承租权不符合合同约定，原因在于双方的租赁合同对优先承租权的约定十分简单，仅有“同等条件下，乙方有优先权”以及“租赁期限暂定10年”的笼统表述。参考优先购买权我们一起来探讨优先承租权如何行使的问题。
情形一，有第三方介入的情形。对于通常所理解的同等条件是指优先承租权人在承租出租人房屋时，其租赁条件与出租人和第三人达成的租赁条件相同，而不是以优于第三人的条件承租出租人的房屋。当中就包括：第一，同等条件首先体现在同等价格上。在承租人行使优先承租权时不能损害出租人的利益，必须在价格条款上保持等同，即承租人应当支付的款额不低于第三人在合同中约定的价款。第二，在支付方式上的等同，如出租人允许第三人分期支付租金，除非出租人有理由相信承租人会拖欠租金，出租人必须同样允许承租人分期付款，举证责任当然由出租人承担。第三，其他交易条件的等同。当出租人与第三人订立合同中有从给付义务时，承租人又不能履行时，若从给付义务能以金钱代替的，视为条件相同，此时承租人可以支付金钱代替履行从给付义务；若从给付义务不能用金钱代替，同时又是合同生效所附条件，亦构成同等条件，承租人必须履行此从给付义务。本案中，涉及的承租人的优先承租权，虽然不具有对抗善意第三人的承租权的优先性，但同样可以在当事人双方之间产生债权的约束力，在合同期限届满后，如果诉争房屋继续出租，当承租人以第三方提供的同等条款与条件提出缔约请求时，原告需要与承租人订约，否则应当承担违约责任。但目前由于并无第三方的出现，承租人提出的订约条件，并不能使“同等条件下，乙方有优先权”成就，因此承租人要求继续承租房屋缺乏事实基础，故无法得到法院的支持。
情形二，无第三人介入情形。承租人在签订租赁合同时，也可通过明确、具体的条款约定来排除需第三人的介入，这需要出租人或承租人承担一定的市场风险，即租金价格的波动造成预期收益的贬损。则在合同条款当中明确租期届满以后续租的租金上涨幅度或标准、支付方式、续租期限等要式合同条款，则将优先承租权的条件明确化，才具有可操作性，也便于法院审理认定以及案件的执行。本案中，承租人杨某诉请要求继续履行双方签订的《商铺租赁合同》，由于合同中对于优先承租权的约定过于简单，仅有“同等条件下，乙方有优先权”以及“租赁期限暂定10年”的笼统表述，而无租期届满以后续租的租金涨幅或标准、支付方式等要式合同条款的约定，则无实际可操作性，如仍按照原合同约定支付租金，则与市场行情不符，如按照市场价格支付，则可能与出租人或承租人的预期想法不符，在无法律明文规定的支撑下，法院冒然的作出继续履行合同的判决，将势必损害一方利益，且违反合同缔约自由的原则，该处理方式不可取。如双方合同有以上要式条款的约定，则出租方不履行合同义务，给予承租人优先承租权，则法院可依合同條款作出判决，要求出租人继续履行合同，以及承担违约责任，在执行过程中，也可采取相应的强制手段，有利的保障承租人享有优先承租权不受侵犯。
综上，笔者认为，承租人如何行使优先承租权，则合同条款中应具备以上所述具体、明确的要式条款，以便履行期间的延续和法院强制手段的实施或出租人本着诚实信用的原则，引入第三人的平等竞价机制，才能较好的保障承租人行使优先承租权的目的。
中图分类号：D923.6文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2015）05-0158-02
作者简介：熊梓旭（1978-），男，汉族，清华大学远程教育本科学历，2012年至今在昆明市中级人民法院工作。
一、裁判要点
承租人杨某是否享有优先承租权，和如何行使优先承租权的问题。
二、相关法条
《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第九十一条、第一百二十五条、第二百三十五条。
三、案件索引
一审：X市X区人民法院（2012）X法民二初字第X号
二审：X省X市中级人民法院（2013）X民一终字第X号（2013年3月25日）
四、基本案情
坐落于X市X小区商网系鲁某等六人共同共有，建筑面积228.8平方米。2009年12月18日，五人共同委托鲁某与杨某签订《商铺租赁合同》，合同约定：鲁某等六人将诉争商铺租赁给杨某使用，租期二年，租赁时间自2009年12月18日起至2011年12月18日止；第一年、第二年的租金均为6万元，一次性付清，杨某在签订合同后即支付第一年12个月的租金，第二年提前30天交下一年租金，否则鲁某等六人有权终止合同，无条件收回房屋；此房不得转租转让，租赁期满时，此房若要续租，在同等条件下，杨某有优先权；租赁期内杨某不得无故退房，否则视为违约，所交租金及押金分文不退。租期满后，杨某需续租的，必须在合同终止日前30日与鲁某等六人协商，协商成，提前30天交下一次租金，否则视为不续租，鲁某等六人有权自行处理并收回房屋；同时双方在其他补充条款②中约定，租赁期限暂定10年，以租房合同为准。租房合同每两年一签，先签合同后用房。同等条件下，杨某有优先权。合同签订后，鲁某等六人按约将诉争商铺交付杨某使用，杨某按约向鲁某等六人支付了第一年的租金。而后，杨某将诉争商铺分割为两间商铺，一间商铺，杨某邀约李某合作经营中财通房地产经纪公司，另一间商铺，杨某邀约严某合作经营X市X区“X汤锅店”。
五、裁判结果
X市X区人民法院（2012）X法民二初字第X号民事判决，终止六原告与被告于2009年12月18日签订的《商铺租赁合同》；被告杨某及严某、李某将位于X市X小区金寿园X号商铺腾还给六原告；被告杨某向原告支付自2011年12月19日起至腾房之日止的房屋占用费，按每个月5000元计算；驳回原告的其他诉讼请求；驳回被告杨某的反诉请求”。宣判后，杨某提出上诉。X市中级人民法院于2013年3月25日作出（2013）昆民一终字第X号民事判决，判决维持X市X区人民法院（2012）X法民二初字第X号民事判决。
六、裁判理由
云南省X市中级人民法院二审认为：双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，属于合法有效的合同，双方应依约履行。根据双方签订的《商铺租赁合同》第2条约定：租期为二年，租赁时间从2009年12月18日至2011年12月18日止。第16条第②项约定：租赁期限暂定10年，以租房合同为准。租房合同每两年一签，先签合同后用房，同等条件下，乙方有优先权。上诉人认为第16条第②项10年租期的约定取代了第2条2年租期的约定。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条关于“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”之规定，从词句理解，双方合同第16条第②项约定的“租赁期限暂定10年”，并非明确、具体的约定，属于不确定的意向性条款，结合该条“以租房合同为准。租房合同每两年一签，先签合同后用房，同等条件下，乙方有优先权”，以及第2条约定：租期为二年，租赁时间从2009年12月18日至2011年12月18日止。则应理解为第一期租期为2年，之后的续租应以双方新达成的意见为准，如双方协商一致的话可以续租至10年。故对上诉人上述主张不予采信。上诉人应于2011年12月18日第一期租期届满前即与被上诉人协商一致，另行签订新的租赁合同，现双方未能对涉案房屋的续租事宜达成一致，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，双方签订的《商铺租赁合同》已经终止，上诉人杨某及严某、李某继续占有涉案房屋已无任何依据，应将房屋腾还被上诉人，并支付相应的房屋占用费。关于上诉人反诉被上诉人要求继续履行2009年12月18日签订的商铺租赁合同以及承担违约金的请求，因双方签订的《商铺租赁合同》已于2011年12月18日租期届满，而双方未达成续租协议而终止履行，被上诉人收回房屋符合双方合同约定。
七、案例注解
本案中，一、二审法院都认定承租人杨某主张优先承租权不符合合同约定，原因在于双方的租赁合同对优先承租权的约定十分简单，仅有“同等条件下，乙方有优先权”以及“租赁期限暂定10年”的笼统表述。参考优先购买权我们一起来探讨优先承租权如何行使的问题。
情形一，有第三方介入的情形。对于通常所理解的同等条件是指优先承租权人在承租出租人房屋时，其租赁条件与出租人和第三人达成的租赁条件相同，而不是以优于第三人的条件承租出租人的房屋。当中就包括：第一，同等条件首先体现在同等价格上。在承租人行使优先承租权时不能损害出租人的利益，必须在价格条款上保持等同，即承租人应当支付的款额不低于第三人在合同中约定的价款。第二，在支付方式上的等同，如出租人允许第三人分期支付租金，除非出租人有理由相信承租人会拖欠租金，出租人必须同样允许承租人分期付款，举证责任当然由出租人承担。第三，其他交易条件的等同。当出租人与第三人订立合同中有从给付义务时，承租人又不能履行时，若从给付义务能以金钱代替的，视为条件相同，此时承租人可以支付金钱代替履行从给付义务；若从给付义务不能用金钱代替，同时又是合同生效所附条件，亦构成同等条件，承租人必须履行此从给付义务。本案中，涉及的承租人的优先承租权，虽然不具有对抗善意第三人的承租权的优先性，但同样可以在当事人双方之间产生债权的约束力，在合同期限届满后，如果诉争房屋继续出租，当承租人以第三方提供的同等条款与条件提出缔约请求时，原告需要与承租人订约，否则应当承担违约责任。但目前由于并无第三方的出现，承租人提出的订约条件，并不能使“同等条件下，乙方有优先权”成就，因此承租人要求继续承租房屋缺乏事实基础，故无法得到法院的支持。
情形二，无第三人介入情形。承租人在签订租赁合同时，也可通过明确、具体的条款约定来排除需第三人的介入，这需要出租人或承租人承担一定的市场风险，即租金价格的波动造成预期收益的贬损。则在合同条款当中明确租期届满以后续租的租金上涨幅度或标准、支付方式、续租期限等要式合同条款，则将优先承租权的条件明确化，才具有可操作性，也便于法院审理认定以及案件的执行。本案中，承租人杨某诉请要求继续履行双方签订的《商铺租赁合同》，由于合同中对于优先承租权的约定过于简单，仅有“同等条件下，乙方有优先权”以及“租赁期限暂定10年”的笼统表述，而无租期届满以后续租的租金涨幅或标准、支付方式等要式合同条款的约定，则无实际可操作性，如仍按照原合同约定支付租金，则与市场行情不符，如按照市场价格支付，则可能与出租人或承租人的预期想法不符，在无法律明文规定的支撑下，法院冒然的作出继续履行合同的判决，将势必损害一方利益，且违反合同缔约自由的原则，该处理方式不可取。如双方合同有以上要式条款的约定，则出租方不履行合同义务，给予承租人优先承租权，则法院可依合同條款作出判决，要求出租人继续履行合同，以及承担违约责任，在执行过程中，也可采取相应的强制手段，有利的保障承租人享有优先承租权不受侵犯。
综上，笔者认为，承租人如何行使优先承租权，则合同条款中应具备以上所述具体、明确的要式条款，以便履行期间的延续和法院强制手段的实施或出租人本着诚实信用的原则，引入第三人的平等竞价机制，才能较好的保障承租人行使优先承租权的目的。