百姓安居才能乐业。近年来，国家在积极调控楼市房价的同时，加大力度建设保障性安居民生工程。整个“十二五”期间，我国将建各类保障性住房3600万套，覆盖面可达20%。针对今年以来我国保障性住房建设的现状以及未来的规划趋势，《经济》记者专访了住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹。
　　引进民间资本的关键在于政府补贴
　　《经济》：据住房和城乡建设部公布的数据显示，今年上半年，中国保障性安居工程已开工470万套，开工率为63%，基本建成260万套，完成投资5070亿元人民币。下半年还有很大一部分保障性住房在建，对资金实际投入的需求量也将很大，这些保障房建设资金该如何解决？
　　秦虹：整个资金安排主要有六个渠道：一是各个地方土地出让净收益的10%，还有很多地方已是超过政策要求，按土地出让总收益的10%支持保障性住房建设；第二是公积金的增值收益；第三是中央财政的转移支付，上半年的补贴总额已经和去年全年的总额几乎一样多，估计下半年数额还会有增加；第四就是地方的财力，地方政府从财政收入中拿出一部分资金来；第五个部分就是购房的收入，指的是经济适用房和限价商品房的销售，这部分钱的收入占相当大一部分。还有一个渠道就是中央代发地方建设债券，主要用于保障性住房的建设。剩下不足的，还需要通过银行贷款，或是一些企业的投入等。
　　实际上，各个地方每种渠道所占的比例不一定相同。比如中西部比较困难的地区，主要是中央财政的投资占的比较大。东部地区主要是土地收入、地方财政的支出占的比重比较大。
　　《经济》：由住建部等7部门刚发布新规，强调通过多种方式引导民间资本参与保障性安居工程建设。市场化解决资金问题政府该如何引导？有没有进一步的政策或措施？
　　秦虹：关于社会资金进入保障房建设，现在主要看是什么样的保障性住房建设。如果以是否拥有产权来衡量，就是经济适用房、限价商品房这类保障性住房建设，民间资金的投入是没有问题的。因为企业的这种投入是有利润有回报的。对于租赁式保障性住房，比如说廉租房和公租房，企业参与投资的主要方式是代建。建完了再由政府回购，实际上也是政府出钱。
　　但是，通过企业投资、企业持有、企业经营这种租赁性的保障性住房的建设目前来看，还有相当大的难度。要实现通过民间资金投入、民间资金持有、民间经营这个租赁式的保障性住房，恐怕最主要的一点是看政府补贴能不能到位，即政府能否真正承担起由于租金限制或变动、准入控制、选址配套不当等造成空置的风险，要看政府的补贴能否达到企业投资的一个合理利润率。如果达不到，就很难吸引民间投资进入。当然，国有企业投入承担责任和义务也是必要的。
　　《经济》：有部分城市申请利用住房公积金贷款支持保障房建设，也有消息称，公积金支持保障房建设有可能写入住房公积金管理条例，为什么这些城市选择住房公积金贷款作为支持保障房建设的尝试？这种尝试对将来保障房建设有什么样的作用？
　　秦虹：公积金的增值收益用于廉租房建设，是公积金条例规定的。至于公积金贷款用于保障性住房建设，我想可能是因为在很多地方有大量的公积金沉淀，这样就不能发挥出它们应有的作用。而建保障性住房又需要资金，于是就把这部分沉淀的资金拿来先建保障性住房。然后政府再逐渐的偿还这个公积金。
　　这其中是有一些争议的，主要还是风险问题。因为公积金不是财政资金，财政资金是不用偿还的。公积金是个人的资金，如果出现风险，那缴纳者的风险谁来补偿呢？主要就是这个问题。
　　保障房供求要有效对接
　　《经济》：部分城市5年前建设的保障房现在有相当一部分已经被转变为商品房出售。有人担心，如果没有一个好的退出机制将影响保障房良性作用的发挥，在您看来，保障性住房在后续管理上应如何加以规范，如何建立有效的退出机制？
　　秦虹：避免通过保障性住房获利，最好的办法就是只建租赁式保障性住房，不建产权式保障性住房。不建产权式保障房，相关人就不能从中获利。另外，租赁式保障性住房也有退出的问题。有部分人收入提高了，已经不符合保障条件了，却还在里面住着不出来。一个通行的办法就是提高租金。把公租房的租金提高到市场租金水平，或者之上。租房者可以不出来，因为房子的租金跟市场上一样。这样至少政府财政不用贴钱。采取这种办法在操作上就要先按市场租金收取，再按家庭困难程度返还相应数额的租金，不符合困难标准的就不返还。
　　国际上还有些经验是可以借鉴的，他们通常是每年或每三年审核住户的资格。如果不符合资格的就不能再住保障房。还有一个好办法就是举报。左邻右舍知道他的收入已经很高了，就可以举报。政府就可以去审查，查了之后不符合条件就要搬出来。如果住户不愿意搬走，政府就提高租金。在日本，不再符合资格的租户如果不退出保障性住房，他要缴纳的租金高出市场的一倍。
　　还有一个很好的退出管理办法就是“以房促退”，保障房不能建得太豪华。保障房一定只体现基本保障。要让住户觉得收入一提高就不想住在里面才可以。房子建得太豪华，谁都想住在里面，当然就不愿意退出了。
　　所以我认为首先要以规促退，事先定好规则，超过条件就必须退出；第二就是以房促退，因为房子建的正好是用户比较困难时才愿意住的，一旦收入高了就不愿意租。现在各国的保障性住房都没有豪华保障，都是基本保障。
　　《经济》：对于保障性住房建设，您最关注的是哪些问题？
　　秦虹：现在保障性住房建设恐怕还是一个供求有效对接，不要错位的问题。就是政府保障性住房保障的对象和需求对象，怎么能够有效的对接，而不是错位。
　　有一些大学教师、政府公务员也享受着保障性住房政策，但是，他们是不是真的需要？而农民工需要保障性住房，他能不能住进去？还有就是一些小城市建了这么多保障房，是不是有这么多需求？有些城市需求量很大，建的保障房够不够？这是一种有效对接的问题。
　　保障性住房特别需要精细化管理。而不是说简单的把房子一盖就算了。盖完了之后谁住进去，住进去怎么退出，怎么管理，租金怎么才能收上来，物业怎么管理，这些东西都需要非常精细化地来考虑，不是那么简单的。 　　比如香港，他们去年提出来要重新考虑建居屋（保障性住房的一种）。但是要等到5年以后才实施。他们用5年时间来准备制定政策。他们要研究钱从哪里来，地从哪里出，有多大需求，分配给谁，社会有没有意见，会不会影响到房地产市场。这都要综合评估，综合考虑。保障性住房的精细化管理就是要从前期的规划、设计、选址、建设、融资，到建筑质量的监督、入住、准入进入，乃至后期的物业管理、房屋管理、人员的退出，再循环使用等全过程。还包括保障房应该建多大的量，建在什么地方，针对什么样的人群，全方位，全过程都需要精细化管理。所以保障性住房管理工作的难度确实还是挺大的。
　　规范房地产市场的长效机制重在市场外
　　《经济》：保障性住房的建设，中小城市和大都市的建设要求有什么不同？
　　秦虹：不同的就是需求。大城市和小城市的差别就在于民众各自的需求不同。北京、上海这些地方房价很高，民众对保障的需求量非常大。中小城市本来房价就很便宜，民众的收入可能不高，但是不缺房子，他的需求量就没有这么大。
　　《经济》：目前的保障房的覆盖面比例有多少？政府是如何科学合理确定保障房比例的？
　　秦虹：到2010年整个城镇住房存量里看，保障性住房占11%左右。
　　除了建设保障房这种补贴方式外，还有实物保障和货币保障。民众用政府补贴去租或购商品房住，这也体现政府的保障。将来如果有货币保障的话，保障性住房的覆盖面肯定会超过“十二五”规划的20%比例。
　　货币保障其实是有很多好处的。比如自由方便，或近或远、或大或小完全可以由民众自己来决定。另外，建实物保障性住房一次性投入很大，货币补贴就可以把一次投入分散在几十年里，也减小了政府当期的财政压力。
　　《经济》：到今年6月，全国房价明显表现出止跌回涨的势头，而今年又将进入保障房分配的高峰期。目前来看，一旦保障房集中入市，将对商品住宅市场产生哪些影响？您对房地产市场下半年的走势有什么看法？
　　秦虹：温家宝总理最近也强调，要把抑制投机投资需求作为长期性的政策。如果真是能够有效的落实这个政策，那么市场上主要是自住性需求。自住性需求在三五年内是常数，投资性需求则是个无法估计的量。当市场上以自住性需求为主的时候，房价就很难被推高。即使偶尔推上去了，也难以持续。因为如果把过去的需求集中到今年释放，明年的需求就没了。
　　因此，在政策不变，加上我们的自住性需求是一定量的情况下，房价不具备快速上涨条件，关键是我们能否真正把控制投机投资需求的政策落实到位。
　　有一段时间我们一直在提房地产市场的长效机制。房地产市场长效机制建设不在房地产市场本身，而在房地产市场之外。比如说财税制度能否优化和完善，让地方财政摆脱对土地收入的依赖。如果完善了财税制度，地方政府不依靠土地财政了，土地价格不再推高了，也有利于房价稳定。另外，金融体制改革能不能顺利进行，多一点投资渠道，让老百姓别把钱都投在房地产上。把这个需求解决了，房地产投资性需求的压力就会小了，等等。