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4月中旬的北京春季房展会，俨然成为海外房地产商的嘉年华，几十个国家和地区的房地产商涌入北京掘金。参会的500多个项目中，有300多个是海外房产项目，甚至有一家中介公司，代理了25个小国的买房给签证项目。
在海外买房的狂欢盛景下，殊不知拥有机会的同时，也潜藏着巨大风险。据闻，展会上受到很多人追捧的塞浦路斯，由于存款税风波（欲对个人储蓄征收6.75%～9.9%的税），导致国内投资者已打到该国银行的购房款及预付金被冻结，造成几十套物业无法完成过户和交割。
且不论该传闻是否属实，有一点要切记：在你欲抄底海外房地产市场的同时，也很可能会稀里糊涂地“被抄底”！
投资海外房产不要犯这些错误
只看价格不重价值
引发欧洲债务危机的美国华尔街已经恢复了往日生机，但诱发危机的美国房地产业依然步履艰难，远未走出困境。从拉斯维加斯到底特律，几乎每个城市的街区都有资不抵债的房子。《环球时报》3月25日报道，2003年底特律房产中位价是10万美元，如今仅为7000美元。很多中国人看到此情此景都会欢呼雀跃：“抄底底特律、抄底美国！”殊不知，未来却可能是自己被抄老底儿。本次北京春季房展会同样有底特律的展商参加，房价从几千美元到几十万美元不等。在国人“抄底”和投机思维的始作俑下，真正有投资价值的、跌幅较小的优质美国地区，如加州的旧金山、三藩市、底特律城25公里外的很多卫星小城等，由于跌幅小、房价高而无人问津，反而跌幅超过70%～90%，甚至只卖几百到几千美元的美国破屋、“毒资产”，成为国人追捧的“香饽饽”。
被“买房移民”忽悠
在众多移民公司狂轰滥炸的宣传攻势下，很多人被“买房移民”的噱头吊足了胃口。而现实情况却是，“买房移民”只是销售公司吸引客户眼球的宣传手段而已。如打着“购买30万欧元以上房产即可获全家移民资格”的塞浦路斯，其国民经济濒临破产（国家外债是其GDP的8倍之巨）、资本投资市场一败涂地（过去5年股票市场缩水98%，目前股市总市值才60万欧元而已），国民收入锐减，失业率超过12%。 欧洲四“猪”国——希腊、意大利、葡萄牙和西班牙已经惨不忍睹了，而塞浦路斯在欧盟连“猪”都算不上，为了“吸血”中国富人财富而推出的移民政策，根本就是“移民陷阱”而非馅饼！最可怕的是，花30万～50万欧元购买的房子，在本地根本就不值这个价儿！
买前先问这几个问题
在欣喜若狂地“抄底”海外之前，请先冷静下来，看看以下几个问题，再决定是否购买。
1 美国人真的已经穷到连几千美元都支付不起了吗？当地人为什么不“抄底”？
2 这么便宜的房子，为什么美国银行依然不给提供抵押贷款和融资呢？
3 没有银行的评估介入，是否可以认为，卖给中国人的10万美元的所谓便宜房子，其实真实价值更“贱”——只值1万美元呢？
4 在经历过130年地产商业化的美国成熟房地产市场中，持续价格下跌及超低价格，恰恰意味着被美国本土投资市场所抛弃——成为鸡肋和糟粕了，为什么中国人来埋单？难道真应了美国人调侃国人所说的“中国人，钱多人傻，速来”的鬼话？
我以在海外十多年的移民者身份提醒那些准备移民海外的朋友：真正适合及满足中国富有阶层生活、子女教育、养老规划、财富传承等需求的移民国家，一定是全世界富有人群都趋之若鹜的国度，千万不要怕麻烦、图省事，期望通过花钱购房的“捷径”移民小国。为了移民而移民，最终结果很可能是聪明反被聪明误，投资失利，移民梦破灭。
投资海外房产能否实现移民？
到底该如何筛选和判断理想的移民国度呢？是买房移民，还是单纯投资海外不动产及其他金融资产？其中的关联又有哪些呢？
大家可以看看目前主流移民国家的政策和购房的关系：
澳大利亚：2012年7月1日颁布了新的移民法案，“163”移民签证改为“188”移民签证，并实行打分评估制，其中，个人资产计入评分，80万澳元净资产可获得5分，以此类推，最高给20分，而移民及格分为65分。可见，房产净资产可以计入移民评分，但不能实现单纯买房移民的愿望。在澳洲买房和投资的额外优势为可以获得一年有效多次往返的澳洲签证，从某种意义上讲，可以在澳洲生活了。
美国：EB-5的投资移民政策不涉及购房。很多公司以美国房地产项目作为抵押物或者是作为5年投资期结束时的退出资产返还给客户，以替代现金返还，这就产生了问题：这个房产未必是投资者想要的且真正价值是50万美元（最低投资额）的资产。因此，美国买房无法获得移民签证，甚至不能保证可以获得往返美国的签证。
加拿大：魁北克、联邦、萨省投资移民没有房产什么事，购房多以自住为主，无法实现移民。
中国香港：在2011年11月之前，投资房产750万港元并持有超过7年可以获得香港居住权，而现在的新法案已经废除了买房获得居住权的规定。
新加坡：房产投资没有列入移民政策中，仅作为个人资产而已。
塞浦路斯（30万欧元）、葡萄牙（50万欧元）、土耳其（50万美元）、爱沙尼亚、塞尔维亚、韩国济州岛等小国和地区：投资一定金额购房可以获得居住权，但附加了诸多要求，如资金持续注入、必须续签、5年不能买卖房产、必须投资本地公司和本地就业等。
通过投资房产得以移民海外的憧憬是美好的，但没有经过深思熟虑、量体裁衣制订的房产投资方案及移民规划的失败现实又是非常残酷的。
投资海外房产应为对冲风险
与以上国家和地区的房地产市场相比，中国的房地产市场目前仍处于抵御房价增长过快的调控政策下，房产拥有者还沉浸在房产财富快速积累的“蜜月”情怀中，但全球性房地产盛宴终结的事实证明：房产市场自然运行和调节的法则不会因为中国而改变。
当潮水终将退却时，没有购买力支撑、房价过高、超过中产阶层负担能力的地区，房价会呈现无支撑的跌倒式下挫，由此引发的多米诺骨牌效应在还未建立风险对冲策略的非成熟国内投资者面前将会迅速发酵，造成房产财富蒸发的同时，投资者的信心也随之丧失，甚至崩溃。
过去没有经过岁月检验的房产投机的暴富技巧、方法和故事将被统统忘却，一切都将重新开始，标志是：国人把房产投资风险分析、风险规避作为首要考虑要素，把控制风险的意识化作血液且深入骨髓，一个健全和完善的房产自住、房产投资清晰分离的成熟房地产市场开始建立。
一方面，自住者买房的目的是给妻儿老小一个“家”，而“家”恰恰不是用来买卖和交易的商品。当“家”不再是财富化身和象征的时候，甚至在跌宕起伏的房产周期中体现的是负债和累赘的时候，“婚房”、“丈母娘”房、刚性需求房也会退出历史舞台——谁还会为了拥有“债务”而必须买房却不选择租房呢？这正应了前银监会主席刘明康所说的那句老话：中国的国情决定了我们的房子是用来居住的，而非赚钱和投机的手段。
另一方面，投资购房者也从非理性投机思维逐步变得更加自信和淡定，系统化的投资理念、市场判断标准、项目筛选原则变得更加完善和成熟。房产投资成为高净值人士用来平衡债务和抵扣公司及个人税收、以房养老、建立教育基金、度假休闲、财富传承的重要手段和工具。
房产投资是一门科学，是具有投资门槛且需要培训、学习、时间沉淀和总结的一种技能，而非所有人都可以参与的资本博弈游戏。
投资海外房地产、全球资产配置、财富风险分担、抵御通货膨胀、移民海外获得第二身份等等，都是为了建立更加稳健和安全的个人及家庭的财富金字塔，是为了在国内的生意和企业之外建立一个可以风险对冲的离岸资产避风港。和区区一张小国的移民纸相比，建立稳固的、递增的、永续的财产性收入的海外资产规模更加重要！
为了移民而投资海产房产，不分析那些国家的国情、投资环境、市场环境，白白撒钱贡献他国GDP却换来未来无法套现的海外房产，人家不把你当“猪崽儿”卖才怪呢！
在海外买房的狂欢盛景下，殊不知拥有机会的同时，也潜藏着巨大风险。据闻，展会上受到很多人追捧的塞浦路斯，由于存款税风波（欲对个人储蓄征收6.75%～9.9%的税），导致国内投资者已打到该国银行的购房款及预付金被冻结，造成几十套物业无法完成过户和交割。
且不论该传闻是否属实，有一点要切记：在你欲抄底海外房地产市场的同时，也很可能会稀里糊涂地“被抄底”！
投资海外房产不要犯这些错误
只看价格不重价值
引发欧洲债务危机的美国华尔街已经恢复了往日生机，但诱发危机的美国房地产业依然步履艰难，远未走出困境。从拉斯维加斯到底特律，几乎每个城市的街区都有资不抵债的房子。《环球时报》3月25日报道，2003年底特律房产中位价是10万美元，如今仅为7000美元。很多中国人看到此情此景都会欢呼雀跃：“抄底底特律、抄底美国！”殊不知，未来却可能是自己被抄老底儿。本次北京春季房展会同样有底特律的展商参加，房价从几千美元到几十万美元不等。在国人“抄底”和投机思维的始作俑下，真正有投资价值的、跌幅较小的优质美国地区，如加州的旧金山、三藩市、底特律城25公里外的很多卫星小城等，由于跌幅小、房价高而无人问津，反而跌幅超过70%～90%，甚至只卖几百到几千美元的美国破屋、“毒资产”，成为国人追捧的“香饽饽”。
被“买房移民”忽悠
在众多移民公司狂轰滥炸的宣传攻势下，很多人被“买房移民”的噱头吊足了胃口。而现实情况却是，“买房移民”只是销售公司吸引客户眼球的宣传手段而已。如打着“购买30万欧元以上房产即可获全家移民资格”的塞浦路斯，其国民经济濒临破产（国家外债是其GDP的8倍之巨）、资本投资市场一败涂地（过去5年股票市场缩水98%，目前股市总市值才60万欧元而已），国民收入锐减，失业率超过12%。 欧洲四“猪”国——希腊、意大利、葡萄牙和西班牙已经惨不忍睹了，而塞浦路斯在欧盟连“猪”都算不上，为了“吸血”中国富人财富而推出的移民政策，根本就是“移民陷阱”而非馅饼！最可怕的是，花30万～50万欧元购买的房子，在本地根本就不值这个价儿！
买前先问这几个问题
在欣喜若狂地“抄底”海外之前，请先冷静下来，看看以下几个问题，再决定是否购买。
1 美国人真的已经穷到连几千美元都支付不起了吗？当地人为什么不“抄底”？
2 这么便宜的房子，为什么美国银行依然不给提供抵押贷款和融资呢？
3 没有银行的评估介入，是否可以认为，卖给中国人的10万美元的所谓便宜房子，其实真实价值更“贱”——只值1万美元呢？
4 在经历过130年地产商业化的美国成熟房地产市场中，持续价格下跌及超低价格，恰恰意味着被美国本土投资市场所抛弃——成为鸡肋和糟粕了，为什么中国人来埋单？难道真应了美国人调侃国人所说的“中国人，钱多人傻，速来”的鬼话？
我以在海外十多年的移民者身份提醒那些准备移民海外的朋友：真正适合及满足中国富有阶层生活、子女教育、养老规划、财富传承等需求的移民国家，一定是全世界富有人群都趋之若鹜的国度，千万不要怕麻烦、图省事，期望通过花钱购房的“捷径”移民小国。为了移民而移民，最终结果很可能是聪明反被聪明误，投资失利，移民梦破灭。
投资海外房产能否实现移民？
到底该如何筛选和判断理想的移民国度呢？是买房移民，还是单纯投资海外不动产及其他金融资产？其中的关联又有哪些呢？
大家可以看看目前主流移民国家的政策和购房的关系：
澳大利亚：2012年7月1日颁布了新的移民法案，“163”移民签证改为“188”移民签证，并实行打分评估制，其中，个人资产计入评分，80万澳元净资产可获得5分，以此类推，最高给20分，而移民及格分为65分。可见，房产净资产可以计入移民评分，但不能实现单纯买房移民的愿望。在澳洲买房和投资的额外优势为可以获得一年有效多次往返的澳洲签证，从某种意义上讲，可以在澳洲生活了。
美国：EB-5的投资移民政策不涉及购房。很多公司以美国房地产项目作为抵押物或者是作为5年投资期结束时的退出资产返还给客户，以替代现金返还，这就产生了问题：这个房产未必是投资者想要的且真正价值是50万美元（最低投资额）的资产。因此，美国买房无法获得移民签证，甚至不能保证可以获得往返美国的签证。
加拿大：魁北克、联邦、萨省投资移民没有房产什么事，购房多以自住为主，无法实现移民。
中国香港：在2011年11月之前，投资房产750万港元并持有超过7年可以获得香港居住权，而现在的新法案已经废除了买房获得居住权的规定。
新加坡：房产投资没有列入移民政策中，仅作为个人资产而已。
塞浦路斯（30万欧元）、葡萄牙（50万欧元）、土耳其（50万美元）、爱沙尼亚、塞尔维亚、韩国济州岛等小国和地区：投资一定金额购房可以获得居住权，但附加了诸多要求，如资金持续注入、必须续签、5年不能买卖房产、必须投资本地公司和本地就业等。
通过投资房产得以移民海外的憧憬是美好的，但没有经过深思熟虑、量体裁衣制订的房产投资方案及移民规划的失败现实又是非常残酷的。
投资海外房产应为对冲风险
与以上国家和地区的房地产市场相比，中国的房地产市场目前仍处于抵御房价增长过快的调控政策下，房产拥有者还沉浸在房产财富快速积累的“蜜月”情怀中，但全球性房地产盛宴终结的事实证明：房产市场自然运行和调节的法则不会因为中国而改变。
当潮水终将退却时，没有购买力支撑、房价过高、超过中产阶层负担能力的地区，房价会呈现无支撑的跌倒式下挫，由此引发的多米诺骨牌效应在还未建立风险对冲策略的非成熟国内投资者面前将会迅速发酵，造成房产财富蒸发的同时，投资者的信心也随之丧失，甚至崩溃。
过去没有经过岁月检验的房产投机的暴富技巧、方法和故事将被统统忘却，一切都将重新开始，标志是：国人把房产投资风险分析、风险规避作为首要考虑要素，把控制风险的意识化作血液且深入骨髓，一个健全和完善的房产自住、房产投资清晰分离的成熟房地产市场开始建立。
一方面，自住者买房的目的是给妻儿老小一个“家”，而“家”恰恰不是用来买卖和交易的商品。当“家”不再是财富化身和象征的时候，甚至在跌宕起伏的房产周期中体现的是负债和累赘的时候，“婚房”、“丈母娘”房、刚性需求房也会退出历史舞台——谁还会为了拥有“债务”而必须买房却不选择租房呢？这正应了前银监会主席刘明康所说的那句老话：中国的国情决定了我们的房子是用来居住的，而非赚钱和投机的手段。
另一方面，投资购房者也从非理性投机思维逐步变得更加自信和淡定，系统化的投资理念、市场判断标准、项目筛选原则变得更加完善和成熟。房产投资成为高净值人士用来平衡债务和抵扣公司及个人税收、以房养老、建立教育基金、度假休闲、财富传承的重要手段和工具。
房产投资是一门科学，是具有投资门槛且需要培训、学习、时间沉淀和总结的一种技能，而非所有人都可以参与的资本博弈游戏。
投资海外房地产、全球资产配置、财富风险分担、抵御通货膨胀、移民海外获得第二身份等等，都是为了建立更加稳健和安全的个人及家庭的财富金字塔，是为了在国内的生意和企业之外建立一个可以风险对冲的离岸资产避风港。和区区一张小国的移民纸相比，建立稳固的、递增的、永续的财产性收入的海外资产规模更加重要！
为了移民而投资海产房产，不分析那些国家的国情、投资环境、市场环境，白白撒钱贡献他国GDP却换来未来无法套现的海外房产，人家不把你当“猪崽儿”卖才怪呢！