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【摘 要】 进度控制是房地产开发项目中与投资控制、质量控制、安全控制并列的四大目标之一，是建设单位、施工单位工作的中心环节，因此，文章将重点介绍房地产建设工程中的施工进度控制，以供同行参考。
【关键词】 房地产;建设工程;施工进度控制
引言：
对于房地产工程，开发资金大多源自银行贷款、本职工入股集资、预售集资，如能缩短施工工期、尽早交付入住，不仅可以降低一系列建设开发成本，而且能加快资金回笼流动，减轻背负利息的压力，因此建设施工进度控制就成为工程项目部工作的重中之重.
笔者是房地产开发公司的甲方代表，常年从事施工现场工程管理工作，对工程建设进度控制方面感受颇多，以下介绍一些实际工作经验和体会心得供年轻同行们斧正参考。
一、业主方施工项目进度控制
作为业主方，从确立项目阶段投资目标、竞购土地或土地拆迁、勘察设计、建设项目报建审批、开工建设、竣工运营交付物业等每一个阶段都需要确立一个责任人或项目组，都需要调研每一个环节的影响因素，都有必要编制进度计划。相比较而言，施工阶段建设周期长、建设工程量大、参建施工单位众多、影响施工进度的因素繁复，因此编制施工阶段进度計划、实施过程动态调控是业主方计划管理工作的主要一环，审批施工单位施工进度计划、监督其计划执行和调控就更是重中之重。因此有必要先从施工总承包方施工项目进度控制谈起。
二、施工总承包方施工项目进度控制
一般来说，编制进度计划是参照合同工期条件、现场开工条件、相关方配合条件、人员物资设备施工工艺条件等来编制的。笔者认为，网络进度计划必须要体现出分段流水、工序穿插的逻辑关系，这对于计划实施过程中的临机调整具有不可忽略的参照指导意义，可以避免现实中许多病急求医、头痛医头、脚痛医脚、临时拍脑袋反而造成顾此失彼、治聋不成反而添哑的教训。其次现在计算机已经普及，有专用的编制网络计划软件，计算时差等繁琐工作都可以交给电脑去做。
1、如何确定网络进度计划的工序节点和线路
1.1重要工序节点的确定原则：一个工程项目是由许多作业项目组成的，在绘制网络图前就要将工程项目分解成各项作业项目，作业项目划分的粗细程度视工程内容以及不同单位的要求而定，通常情况下，作业项目分得细，网络图的节点和箭线就多。对于工程指挥部、建设单位（业主）等，网络图可以绘制的宏观些，主要是统观全局、分析矛盾、掌握关键、协调工作;对于施工单位，网络图就应当绘制得细些。在此强调的是要注重突出有意义的节点。确定进度计划上的各个工序节点，需要寻找依据。
a.业主方与施工总包方签订的承包合同中、总分包合同中有涉及提供施工条件的承诺，自然是确定进度计划节点的依据;
b.关键节点还应尽量紧扣各分包方、相关方、相关责任人的承诺，包括施工组织设计、会议纪要、专项方案、服务承诺书等辅助性文件中的细节承诺，总之最好是有人对计划的每一个节点负责，利于明确划分责任，不然一旦计划落空，分不清责任，无法落实工期奖罚或工期顺延;
c.如果有些专业施工是与总包方签的合同，分包应向总包方项目部报送进度计划并审核备案，有些专业施工是直接与业主方签的合同，对此，业主方要就该分包方的进度计划征求总包方意见，签字认可，以便作为发生进度问题查究责任时的依据;
d.如果要使用租赁设备，其租赁合同和专项方案、服务承诺书也应在项目部备案，以便发生进度问题追究责任时参照;
e.材料设备采购订货合同也应由发包方审核备案;
1.2确定网络计划线路的原则：
a.原则上进度计划应尽可能多安排工作面、多安排几条线路，多头并进、多安排工序流水穿插，以实现缩短施工周期，降低成本费用的目标。
b.应有多做两手准备，多预备几条预案的思路，顺利如愿怎么运作，不如愿怎样权宜，首先不能窝工，还要利于见缝插针，积小成见大成。
c.不要怕前紧后松，想不到要耽误的时间多得很，往往到时候会后悔没多留些预备。
d.对关键线路、关键节点上的内容要慎重推敲落实，一定要避免关键线路受阻拖期。
2、如何预防进度计划在实施过程动态调整幅度过大
施工进度受诸多方面因素影响，再好的计划也需要在实施过程中辅以动态调控，但动态调控幅度太大了，就意味着这个计划已形同虚设了。编制进度计划之前需要对诸多因素，尤其是对影响关键线路、节点的因素进行调研、评估，其目的也是为了避免日后过大过多的动态调控。
要切入问题，逐项沟通，了解其保证进度的实力，要辨识是直系资质，还是挂靠资质，从而评估日后整改实力。要明确原则：进度计划及有关进度的承诺书一经盖章报甲方后，即可视为合同的补充文件，所以说，施工单位的进度计划在盖章报甲方时一定要慎重。
3、通过月、旬、日进度计划动态调控
进度计划实施过程中，首先应当进一步编制月、旬、周甚至更细的进度计划（三日计划或日计划），对于重视进度控制的甲方或者是由于某些原因原先的进度计划被搁置不用的情况，是要每周（月）进度计划提前盖章报甲方的，此时周（月）进度计划就凸显出重要的作用。这就是书本上说的动态控制。工期紧迫时，一定要严格执行日计划。如遇无法克服原因造成拖期，也要在有条件后把拖后的工期弥补回来，但这种方法在一定程度上也属于消极防御的方法。
4、更积极主动的动态控制措施
要抓好施工准备工作，正是要通过超前一步的施工准备去检查发现问题，创造条件，提前考虑解决办法和采取权宜之策。尤其不应忽略每道工序前的施工准备工作。施工准备工作十分重要，但目前往往又被省略和忽略，施工准备工作并不局限于开工前，而是贯穿始终，尤其是工序前的准备。施工准备工作既是计划又是实施又是检查，技术准备中包含着计划，施工准备本身就是实施，现场工作面的准备即是对上一道工序的检查。每日坚持开碰头会，项目人员把自己分管的工作进展情况、存在问题、个人意见一一汇报，项目经理听取情况汇报对存在问题改进意见逐一决断补充，是施工项目自我检查方式。甲方或监理方的每周例会制度，由各施工单位项目经理汇报施工进展情况、需要协调的问题、改进工作的建议;由甲方各专业代表、监理方各专业监理工程师补充证实汇报施工进展情况、存在的问题、改进工作的建议;由甲方负责人或监理总监决断补充并形成会议纪要备案和分发各有关单位，是甲方进度管理的检查方式。针对计划检查发现差距后，对异常波动偏差则必须紧抓不放，深究其根源和管理漏洞，及时采取纠正弥补措施。具体纠正措施主要是从人、机、料、法、环五方面入手，即：改进施工准备工作;调整人、机、料生产要素;采用更高效率的施工工艺。
三、业主方对施工单位施工进度计划的审批和监督其计划执行及实施过程动态调控
作为长期从事建设项目管理的房地产企业应当培养高素质的管理人员，不仅要审核施工方网络进度计划是否符合合同目标，还应当要求施工方网络进度计划切实具备指导、具有可调控性和可操作性。因为虽然施工单位要为自己延误工期承担经济责任，但延误工期对甲方所产生的损失是最大的，甚至是无法用金钱弥补的，所以务必高标准、严要求各施工单位编制网络进度计划，并且同时编制自己整个建设项目的网络进度总计划，进而从严约束所有建设项目相关方，监督指导各施工单位在进度计划实施过程的动态调控。
四、结语
在市场竞争日趋激烈的今天，在国家高压管控楼市价格的今天，房地产、施工企业利润已经几度缩水，并且这样的趋势仍将继续，靠规模扩张已不能适应今天的市场，房地产企业、施工企业需要增强管理能力，降低成本、增加利润，而提高进度管控水平仅是房地产或施工企业攀登集约化管理的第一个台阶。
参考文献：
[1]褚大华.房地产建设工程中的施工进度控制分析[J].科技风，2012，（12）：1～7.
[2]彭兆铭，房地产建设工程中的施工进度控制分析.[J].土木工程学报，2013（4），1～10.
【关键词】 房地产;建设工程;施工进度控制
引言：
对于房地产工程，开发资金大多源自银行贷款、本职工入股集资、预售集资，如能缩短施工工期、尽早交付入住，不仅可以降低一系列建设开发成本，而且能加快资金回笼流动，减轻背负利息的压力，因此建设施工进度控制就成为工程项目部工作的重中之重.
笔者是房地产开发公司的甲方代表，常年从事施工现场工程管理工作，对工程建设进度控制方面感受颇多，以下介绍一些实际工作经验和体会心得供年轻同行们斧正参考。
一、业主方施工项目进度控制
作为业主方，从确立项目阶段投资目标、竞购土地或土地拆迁、勘察设计、建设项目报建审批、开工建设、竣工运营交付物业等每一个阶段都需要确立一个责任人或项目组，都需要调研每一个环节的影响因素，都有必要编制进度计划。相比较而言，施工阶段建设周期长、建设工程量大、参建施工单位众多、影响施工进度的因素繁复，因此编制施工阶段进度計划、实施过程动态调控是业主方计划管理工作的主要一环，审批施工单位施工进度计划、监督其计划执行和调控就更是重中之重。因此有必要先从施工总承包方施工项目进度控制谈起。
二、施工总承包方施工项目进度控制
一般来说，编制进度计划是参照合同工期条件、现场开工条件、相关方配合条件、人员物资设备施工工艺条件等来编制的。笔者认为，网络进度计划必须要体现出分段流水、工序穿插的逻辑关系，这对于计划实施过程中的临机调整具有不可忽略的参照指导意义，可以避免现实中许多病急求医、头痛医头、脚痛医脚、临时拍脑袋反而造成顾此失彼、治聋不成反而添哑的教训。其次现在计算机已经普及，有专用的编制网络计划软件，计算时差等繁琐工作都可以交给电脑去做。
1、如何确定网络进度计划的工序节点和线路
1.1重要工序节点的确定原则：一个工程项目是由许多作业项目组成的，在绘制网络图前就要将工程项目分解成各项作业项目，作业项目划分的粗细程度视工程内容以及不同单位的要求而定，通常情况下，作业项目分得细，网络图的节点和箭线就多。对于工程指挥部、建设单位（业主）等，网络图可以绘制的宏观些，主要是统观全局、分析矛盾、掌握关键、协调工作;对于施工单位，网络图就应当绘制得细些。在此强调的是要注重突出有意义的节点。确定进度计划上的各个工序节点，需要寻找依据。
a.业主方与施工总包方签订的承包合同中、总分包合同中有涉及提供施工条件的承诺，自然是确定进度计划节点的依据;
b.关键节点还应尽量紧扣各分包方、相关方、相关责任人的承诺，包括施工组织设计、会议纪要、专项方案、服务承诺书等辅助性文件中的细节承诺，总之最好是有人对计划的每一个节点负责，利于明确划分责任，不然一旦计划落空，分不清责任，无法落实工期奖罚或工期顺延;
c.如果有些专业施工是与总包方签的合同，分包应向总包方项目部报送进度计划并审核备案，有些专业施工是直接与业主方签的合同，对此，业主方要就该分包方的进度计划征求总包方意见，签字认可，以便作为发生进度问题查究责任时的依据;
d.如果要使用租赁设备，其租赁合同和专项方案、服务承诺书也应在项目部备案，以便发生进度问题追究责任时参照;
e.材料设备采购订货合同也应由发包方审核备案;
1.2确定网络计划线路的原则：
a.原则上进度计划应尽可能多安排工作面、多安排几条线路，多头并进、多安排工序流水穿插，以实现缩短施工周期，降低成本费用的目标。
b.应有多做两手准备，多预备几条预案的思路，顺利如愿怎么运作，不如愿怎样权宜，首先不能窝工，还要利于见缝插针，积小成见大成。
c.不要怕前紧后松，想不到要耽误的时间多得很，往往到时候会后悔没多留些预备。
d.对关键线路、关键节点上的内容要慎重推敲落实，一定要避免关键线路受阻拖期。
2、如何预防进度计划在实施过程动态调整幅度过大
施工进度受诸多方面因素影响，再好的计划也需要在实施过程中辅以动态调控，但动态调控幅度太大了，就意味着这个计划已形同虚设了。编制进度计划之前需要对诸多因素，尤其是对影响关键线路、节点的因素进行调研、评估，其目的也是为了避免日后过大过多的动态调控。
要切入问题，逐项沟通，了解其保证进度的实力，要辨识是直系资质，还是挂靠资质，从而评估日后整改实力。要明确原则：进度计划及有关进度的承诺书一经盖章报甲方后，即可视为合同的补充文件，所以说，施工单位的进度计划在盖章报甲方时一定要慎重。
3、通过月、旬、日进度计划动态调控
进度计划实施过程中，首先应当进一步编制月、旬、周甚至更细的进度计划（三日计划或日计划），对于重视进度控制的甲方或者是由于某些原因原先的进度计划被搁置不用的情况，是要每周（月）进度计划提前盖章报甲方的，此时周（月）进度计划就凸显出重要的作用。这就是书本上说的动态控制。工期紧迫时，一定要严格执行日计划。如遇无法克服原因造成拖期，也要在有条件后把拖后的工期弥补回来，但这种方法在一定程度上也属于消极防御的方法。
4、更积极主动的动态控制措施
要抓好施工准备工作，正是要通过超前一步的施工准备去检查发现问题，创造条件，提前考虑解决办法和采取权宜之策。尤其不应忽略每道工序前的施工准备工作。施工准备工作十分重要，但目前往往又被省略和忽略，施工准备工作并不局限于开工前，而是贯穿始终，尤其是工序前的准备。施工准备工作既是计划又是实施又是检查，技术准备中包含着计划，施工准备本身就是实施，现场工作面的准备即是对上一道工序的检查。每日坚持开碰头会，项目人员把自己分管的工作进展情况、存在问题、个人意见一一汇报，项目经理听取情况汇报对存在问题改进意见逐一决断补充，是施工项目自我检查方式。甲方或监理方的每周例会制度，由各施工单位项目经理汇报施工进展情况、需要协调的问题、改进工作的建议;由甲方各专业代表、监理方各专业监理工程师补充证实汇报施工进展情况、存在的问题、改进工作的建议;由甲方负责人或监理总监决断补充并形成会议纪要备案和分发各有关单位，是甲方进度管理的检查方式。针对计划检查发现差距后，对异常波动偏差则必须紧抓不放，深究其根源和管理漏洞，及时采取纠正弥补措施。具体纠正措施主要是从人、机、料、法、环五方面入手，即：改进施工准备工作;调整人、机、料生产要素;采用更高效率的施工工艺。
三、业主方对施工单位施工进度计划的审批和监督其计划执行及实施过程动态调控
作为长期从事建设项目管理的房地产企业应当培养高素质的管理人员，不仅要审核施工方网络进度计划是否符合合同目标，还应当要求施工方网络进度计划切实具备指导、具有可调控性和可操作性。因为虽然施工单位要为自己延误工期承担经济责任，但延误工期对甲方所产生的损失是最大的，甚至是无法用金钱弥补的，所以务必高标准、严要求各施工单位编制网络进度计划，并且同时编制自己整个建设项目的网络进度总计划，进而从严约束所有建设项目相关方，监督指导各施工单位在进度计划实施过程的动态调控。
四、结语
在市场竞争日趋激烈的今天，在国家高压管控楼市价格的今天，房地产、施工企业利润已经几度缩水，并且这样的趋势仍将继续，靠规模扩张已不能适应今天的市场，房地产企业、施工企业需要增强管理能力，降低成本、增加利润，而提高进度管控水平仅是房地产或施工企业攀登集约化管理的第一个台阶。
参考文献：
[1]褚大华.房地产建设工程中的施工进度控制分析[J].科技风，2012，（12）：1～7.
[2]彭兆铭，房地产建设工程中的施工进度控制分析.[J].土木工程学报，2013（4），1～10.