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【摘要】2015年将是营业税改征增值税的收官之年，房地产开发企业也将在这一年最终成为增值税链条上的一员。本文将从营业税改增值税对房地产行业的意义和影响、房地产开发企业应怎样应对来阐述房地产开发企业在这样的大环境下怎样应对发展，争强竞争能力，最终实现企业价值最大化的发展目标。
【关键词】营改增 房地产开发企业税收成本 影响 对策
增值税是20世纪最重要的一项税制发明与创新，属于产权交易税集合，也是传统意义上的一种间接税。从效率和实践角度看，目前尚找不到其他税种优于增值税。长期以来我国在经济领域一直沿用营业税和增值税两种税种，占据了我国税收收入体系的巨大比重。然而，营业税是以营业额全额为课税对象征收的一种商品劳务税，具有多次重复性征收的特点，这极大地加重了我国交通运输、建筑业及服务业等的税收负担，不利于行业的发展，而增值税作为“中性税种”，是以增值额为依据计征的，虽“环环计征但层层抵扣”，有效避免了重复征税问题。随着市场经济的发展，为了优化税制结构，消除重复征税，完善增值税的抵扣链条，促进第三产业的快速发展，鼓励服务业外贸出口，促进我国的低端服务业逐步迈向高端服务业，促使企业加快转型升级，提升企业核心竞争力，实现国民经济与社会的健康协调发展，营业税改征增值税被列入十二五规划的重要内容，而营业税改征增值税后对房地产开发企业带来的影响可能是多方面的。2015年将是营业税改征增值税的收官之年，也就是说，最晚从2016年开始，房地产业、建筑业、金融业和生活服务业都将告别营业税，改缴增值税。
一、营业税改征增值税后对房地产开发企业的意义和影响：
一是房地产业营改增有利于完善税收链条，有助提高经济效率，降低物价；营业税改征增值税，使增值税链条基本完整，使纳税人所购的服务类等所含税额可以抵扣，在最终消费以前的各个环节，税收环环相扣，基本消除了重复征税，促进了分工，促进了房地产税收成本的降低。生产各个环节的税负下降，各环节企业的生产成本也相应地下降，从而有利于降低物价，降低通胀水平。从长远来看，营业税改征增值税，可以促进产业间、产业内的分工与合作，有利于从总体上提高经济效率，而经济效率的提高，则可以促进总体物价水平的降低。
二是房地产业营改增后更加规范财务税收管理，规范经济市场行为。因营改增后只有规范的账务处理才能正确进行纳税申报，而现有的施工行为营业税的申报方式基本上是粗放开型，给后续税收征管带来困难，也为企业带来极大的税收风险。同样也无法规范行业市场经济行业，对同行公平竞争制造了障碍。
三是房地产业营改增有利于提高各行业竞争能力，减轻社会税务负担消除重复征税，有助于进一步提高行业的分工与专业化，同时减轻行业消费者的负担，从而进一步刺激需求，形成良性循环。
四是房地产业营改增有助于促进房价回归合理平稳。对销售不动产以及建筑业征收营业税存在重复征税问题，改征增值税后，可以消除住房销售中的重复征税问题，减轻购房者负担，从而有利于进一步促进房地产业向更加专业化的方向发展，有利于促进房地产市场健康、理性发展。同时，房地产业营业税改征增值税可以促进房地产市场交易活跃。
五是房地产业营改增会促进地方政府进行房地产政策的改革。增值税收入的大部分划归中央，而营业税大部分划归地方，在地方税收收入中占有较大的比重。营改增后地方政府营业税收入减少，这就要求地方政府尽快推行地方税制度改革，创新地方税税制，弥补因营业税改征增值税造成的地方税收入损失，地方政府应尽快推动房产税制度改革。
房地产开发企业针对上述营改增后的影响，必须积极应对，适应新形势下的税收模式，努力降低税收成本以降低整体成本，提升竞争力。
二、房地产开发企业应在以下几方面采取措施，合理应对
一是房地产开发企业应加快对内部财务人员及相关业务人员的营改增业务培训，理解税改新政的要点与内涵，财会人员必须从宏观财务管理与具体会计处理、发票管理两方面把握税改的实质和具体操作；业务人员通过培训要理解按税改新政的要求配合修改业务流程，包括更新购销合同、更新购销流程，配合财务人员及时取得购销发票，提供准确及时全面的业务数据和信息等的必要性和重要性。
二是房地产开发企业应及早做好税务筹划，企业管理决策层应会同财会人员与采购销售人员等相关业务人员，以税收新政为企业的业务规划提供依据。财会人员应与采购销售人员保持联动沟通，加强采购销售交易的发票管理，并综合考虑人工、材料、机械价格与进项税额能否抵扣的问题。增值税税收预计是在去除土地价格、劳动力价格等成本之后进行征收，对房地产开发企业来说是好事。目前房地产营业税为5%，需按照全值缴纳，而在营改增后，开发商如果收到增值税票，则可以进行相应抵扣。如今征收的营业税是刚性的，房地产开发企业赚钱不赚钱都需要交5%的营业税，而改成增值税之后，只有赚钱了才需要缴纳赚钱部分的11%。但企业相关人员必须清楚在土地、人工、土建材料等可能无法获得进项抵扣或进项抵扣有限的情况下，税负很可能上升，必须与上下游行业的企业密切沟通联系，以降低税负成本。房地产开发企业要充分利用可以抵扣的条件，因为销项增值税预计会在收到售楼预售款时就会缴纳，所以房地产开发企业应合理筹划，尽早且尽可能多的取得进项税票。另外房地产开发企业还可把原施工合同分离为采购原材料业务与劳务业务，从而节约施工环节的成本，这样可降低建筑成本，提高自己的市场竞争力。再如因增值税是可转嫁的间接税，企业购房者购房后可以获得进项抵扣的好处，可以将增值税税负转让给最终消费者，预计营改增后将促进企业购房者的购房热情，促进写字楼等商用项目的租转售。但对于个人住宅市场而言，由于个人及家庭是增值税的最终承担者，税负无法转嫁。因此，房地产开发企业应该考虑是否可以适度提高对企业购房者的房产售价，相应降低对个人购房者的售价，降低个人购房者的购房成本，以吸引个人购房者，同时保持企业总收入不受影响。
三是扩展业务范围，加快业务转型升级？如果房地产开发企业能够做好税务筹划与业务规划，可以“营改增”税制改革为发展契机，充分利用进项税额抵扣优势，扩展业务范围，加快业务转型升级。房地产开发企业业务与建筑行业、金融行业、广告营销等业务联系密切，扩展业务范围可以采用横向和纵向两种方式，横向方式可以考虑从传统单一的住宅地产格局，向多元化的房地产及相关行业扩张，在从事一般房地产开发的同时，投资于物业、零售商业、土地一级开发、保障性住房、工业地产、商业地产、旅游地产等，加大精装修范围与力度，使之成为新的业务增长点；纵向方式包括向上下游企业扩张，开办或并购采购公司、类金融公司、广告公司等等与房地产开发企业生产及经营环节相互衔接、密切联系的企业。混业经营模式比单纯的房地产开发更加能够抵御市场风险，增强企业竞争能力。
三、结语
综上所述，“营改增”税制改革对房地产开发企业的预期影响将是系统性的，由于对全行业及相关产业的具体改革措施尚未出台，其对具体企业而言究竟是利好还是利空暂时难以具体确定，但长期来看是有益于行业的进步和发展的。房地产开发企业有必要未雨绸缪，及早作好内部培训及税务筹划，相应调整业务流程，同时以税改为发展契机，加快企业转型升级，实现跨越式发展。
参考文献
[1]彭永锋.“营改增”对房地产开发企业的预期影响及对策分析.会计学院.工程造价11101.1122491035.
[2]百度文库.营改增对房地产行业税收的影响.
【关键词】营改增 房地产开发企业税收成本 影响 对策
增值税是20世纪最重要的一项税制发明与创新，属于产权交易税集合，也是传统意义上的一种间接税。从效率和实践角度看，目前尚找不到其他税种优于增值税。长期以来我国在经济领域一直沿用营业税和增值税两种税种，占据了我国税收收入体系的巨大比重。然而，营业税是以营业额全额为课税对象征收的一种商品劳务税，具有多次重复性征收的特点，这极大地加重了我国交通运输、建筑业及服务业等的税收负担，不利于行业的发展，而增值税作为“中性税种”，是以增值额为依据计征的，虽“环环计征但层层抵扣”，有效避免了重复征税问题。随着市场经济的发展，为了优化税制结构，消除重复征税，完善增值税的抵扣链条，促进第三产业的快速发展，鼓励服务业外贸出口，促进我国的低端服务业逐步迈向高端服务业，促使企业加快转型升级，提升企业核心竞争力，实现国民经济与社会的健康协调发展，营业税改征增值税被列入十二五规划的重要内容，而营业税改征增值税后对房地产开发企业带来的影响可能是多方面的。2015年将是营业税改征增值税的收官之年，也就是说，最晚从2016年开始，房地产业、建筑业、金融业和生活服务业都将告别营业税，改缴增值税。
一、营业税改征增值税后对房地产开发企业的意义和影响：
一是房地产业营改增有利于完善税收链条，有助提高经济效率，降低物价；营业税改征增值税，使增值税链条基本完整，使纳税人所购的服务类等所含税额可以抵扣，在最终消费以前的各个环节，税收环环相扣，基本消除了重复征税，促进了分工，促进了房地产税收成本的降低。生产各个环节的税负下降，各环节企业的生产成本也相应地下降，从而有利于降低物价，降低通胀水平。从长远来看，营业税改征增值税，可以促进产业间、产业内的分工与合作，有利于从总体上提高经济效率，而经济效率的提高，则可以促进总体物价水平的降低。
二是房地产业营改增后更加规范财务税收管理，规范经济市场行为。因营改增后只有规范的账务处理才能正确进行纳税申报，而现有的施工行为营业税的申报方式基本上是粗放开型，给后续税收征管带来困难，也为企业带来极大的税收风险。同样也无法规范行业市场经济行业，对同行公平竞争制造了障碍。
三是房地产业营改增有利于提高各行业竞争能力，减轻社会税务负担消除重复征税，有助于进一步提高行业的分工与专业化，同时减轻行业消费者的负担，从而进一步刺激需求，形成良性循环。
四是房地产业营改增有助于促进房价回归合理平稳。对销售不动产以及建筑业征收营业税存在重复征税问题，改征增值税后，可以消除住房销售中的重复征税问题，减轻购房者负担，从而有利于进一步促进房地产业向更加专业化的方向发展，有利于促进房地产市场健康、理性发展。同时，房地产业营业税改征增值税可以促进房地产市场交易活跃。
五是房地产业营改增会促进地方政府进行房地产政策的改革。增值税收入的大部分划归中央，而营业税大部分划归地方，在地方税收收入中占有较大的比重。营改增后地方政府营业税收入减少，这就要求地方政府尽快推行地方税制度改革，创新地方税税制，弥补因营业税改征增值税造成的地方税收入损失，地方政府应尽快推动房产税制度改革。
房地产开发企业针对上述营改增后的影响，必须积极应对，适应新形势下的税收模式，努力降低税收成本以降低整体成本，提升竞争力。
二、房地产开发企业应在以下几方面采取措施，合理应对
一是房地产开发企业应加快对内部财务人员及相关业务人员的营改增业务培训，理解税改新政的要点与内涵，财会人员必须从宏观财务管理与具体会计处理、发票管理两方面把握税改的实质和具体操作；业务人员通过培训要理解按税改新政的要求配合修改业务流程，包括更新购销合同、更新购销流程，配合财务人员及时取得购销发票，提供准确及时全面的业务数据和信息等的必要性和重要性。
二是房地产开发企业应及早做好税务筹划，企业管理决策层应会同财会人员与采购销售人员等相关业务人员，以税收新政为企业的业务规划提供依据。财会人员应与采购销售人员保持联动沟通，加强采购销售交易的发票管理，并综合考虑人工、材料、机械价格与进项税额能否抵扣的问题。增值税税收预计是在去除土地价格、劳动力价格等成本之后进行征收，对房地产开发企业来说是好事。目前房地产营业税为5%，需按照全值缴纳，而在营改增后，开发商如果收到增值税票，则可以进行相应抵扣。如今征收的营业税是刚性的，房地产开发企业赚钱不赚钱都需要交5%的营业税，而改成增值税之后，只有赚钱了才需要缴纳赚钱部分的11%。但企业相关人员必须清楚在土地、人工、土建材料等可能无法获得进项抵扣或进项抵扣有限的情况下，税负很可能上升，必须与上下游行业的企业密切沟通联系，以降低税负成本。房地产开发企业要充分利用可以抵扣的条件，因为销项增值税预计会在收到售楼预售款时就会缴纳，所以房地产开发企业应合理筹划，尽早且尽可能多的取得进项税票。另外房地产开发企业还可把原施工合同分离为采购原材料业务与劳务业务，从而节约施工环节的成本，这样可降低建筑成本，提高自己的市场竞争力。再如因增值税是可转嫁的间接税，企业购房者购房后可以获得进项抵扣的好处，可以将增值税税负转让给最终消费者，预计营改增后将促进企业购房者的购房热情，促进写字楼等商用项目的租转售。但对于个人住宅市场而言，由于个人及家庭是增值税的最终承担者，税负无法转嫁。因此，房地产开发企业应该考虑是否可以适度提高对企业购房者的房产售价，相应降低对个人购房者的售价，降低个人购房者的购房成本，以吸引个人购房者，同时保持企业总收入不受影响。
三是扩展业务范围，加快业务转型升级？如果房地产开发企业能够做好税务筹划与业务规划，可以“营改增”税制改革为发展契机，充分利用进项税额抵扣优势，扩展业务范围，加快业务转型升级。房地产开发企业业务与建筑行业、金融行业、广告营销等业务联系密切，扩展业务范围可以采用横向和纵向两种方式，横向方式可以考虑从传统单一的住宅地产格局，向多元化的房地产及相关行业扩张，在从事一般房地产开发的同时，投资于物业、零售商业、土地一级开发、保障性住房、工业地产、商业地产、旅游地产等，加大精装修范围与力度，使之成为新的业务增长点；纵向方式包括向上下游企业扩张，开办或并购采购公司、类金融公司、广告公司等等与房地产开发企业生产及经营环节相互衔接、密切联系的企业。混业经营模式比单纯的房地产开发更加能够抵御市场风险，增强企业竞争能力。
三、结语
综上所述，“营改增”税制改革对房地产开发企业的预期影响将是系统性的，由于对全行业及相关产业的具体改革措施尚未出台，其对具体企业而言究竟是利好还是利空暂时难以具体确定，但长期来看是有益于行业的进步和发展的。房地产开发企业有必要未雨绸缪，及早作好内部培训及税务筹划，相应调整业务流程，同时以税改为发展契机，加快企业转型升级，实现跨越式发展。
参考文献
[1]彭永锋.“营改增”对房地产开发企业的预期影响及对策分析.会计学院.工程造价11101.1122491035.
[2]百度文库.营改增对房地产行业税收的影响.