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【摘 要】本文以某房地产项目为背景,分析了该项目的优势,概述了该项目的建筑造型、住宅套型及相关的技术指标的初步方案,并根据该方案估算了该项目的土地费用、建筑安装工程费用及其他工程费用,根据估算结果得出了该工程的总造价。本文的分析过程可为同类工程的前期可行性研究提供参考。
【关键词】房地产;方案拟选;成本分析
Analysis on a real estate project proposal and cost
Feng Du
(Shaanxi Yangtian Real Estate Development Co., Ltd.-day Xi'an Shaanxi 710065)
【Abstract】In this article, a real estate background, analysis of the advantages of the project, outlined the project's architectural style, residential condominiums and related technical index of the programs and programs according to the estimated cost of the project's land, construction and installation costs and other project costs, according to the results obtained estimated total cost of the project. This process of analysis for similar projects in the pre-feasibility study for reference.
【Key words】Real estate; Program selected; Cost analysis
1. 工程概况
本房地产项目位于某市两主干道之间,它与该市某重点大学及省重点中学遥相呼应,具有浓厚的学府人脉气息,毗邻铁路独具优势,周边政府机构,文化、经济效益有着不可复制的繁荣,公交系统四通八达,尽显地域之通达。同时该项目也是该市正在发展中的某区南部“十一五”计划重点项目之一。
此项目占地面积98.37亩,总建筑面积约为170410m2,户型从88m2~297m2,全面实用,均为高层。外立面采用高档外墙砖及铝合金窗,做工考究,现代简约,线条流畅。契合时尚的简约建筑,承载自由的流动空间,远离城市的喧嚣复杂。
2. 项目优势分析
经营机会是外部市场环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合,其实质是寻求、识别、把握企业可进取的市场空间。经营机会转化为市场个性以后,即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点与机会点。该项目具有以下优势:
(1)该项目的自然环境在某市是得天独厚的,其与某重点大学遥相呼应,具有浓厚的学府人脉气息,毗邻铁路独具优势;(2)该项目可作为包头市企事业单位人员、私营、民营企业家理想的居住基地;(3)该项目占地近百亩,规模适中,可作为经济住房是置业的理想地方。同时,该项目所在市地处内蒙古中西部,具备地理位置、投资环境、经济水平等方面的优势。
3. 经济技术指标
该项目经济技术指标及户型配比指标分别见表1~2。
4. 项目投资估算
4.1 土地费用估算。
建筑总占地为98.37亩,拆迁费系数为109元/m2,应付地款为714.8万元。109×98.37×667/10000=714.8万元,实际建筑住宅面积为33725 m2,则每平方米建筑面积分摊地价为7148000/33725=211.95元/ m2。
4.2 建筑安装工程费用估算。
按规划方案中确定的经济技术指标,总建筑面积为65581 m2,其中住宅楼建筑面积为33725 m2,公建面积为10000 m2,其他建筑面积(道路、绿地等)为21856 m2。由该市的城市建设费用统一征收标准与历年来同类项目的费用相结合为本项目的参考数据可知,住宅楼的市场平均价格为:909.59元/ m2;由于该项目所在地人群密度不大,所建住宅为高层,与以上项目存在一定的差异性,所以该项目住宅楼标准价取1010.55元/m2。公共建筑的市场平均价格为:869.99元/ m2,由于该工程加强了项目管理,并积极采用新技术、新材料、新工艺。所以取公共建筑的标准价为1002.00元/ m2。其他建筑的市场平均价格为:776.63元/ m2,由于该项目为高层建筑,顺应了当前包头市场的需求,所以其他建筑的标准价取800.63元/ m2。按照上述标准价结合工程初步规划面积可知本项目的建筑安装总造价为3934.73万元。
4.3 其他工程费用估算。
(1)公共设施建设费用估算。
本项目公共建设用地:包括小区的活动站、绿化、道路、停车场等。按照综合定额规定取费标准为:110元/m2~130元/m2,根据本项目具体特点拟定为120元/平方米。本项目的公建设用地面积: 31856 m2,故公共设施费为: 382.27万元。
(2)管理费估算。
建设单位管理费估算投资规模在1000~10000万元之间工程管理费为1.6%,取费基数:3934.73万元,费用: 70.83万元。
(3)工程监理费 (施工阶段)。
工程概算总值介于[10000,50000],取(0.8%,1.2%),本项目介于其中所以取1.0%,取费基数:3934.73万元,费用: 39.35万元。
(4)预备费估算。
预备费是为了保证工程顺利正常进行,防止不能预见的工程费用和物价上涨而准备的费用,按照取费基数的10%~15%,所以本项目取12%为 5447.77万元费用: 653.73万元。
(5)工程保险费。
计算基数:建筑工程费,由于该项目工程类别属于住宅楼费率为:2%~4%,所以本项目取3%,费用: 118.04万元。
(6)项目固定资产投资估算。
取前几项费用的合计费用为:6672.64万元。
(7)销售费用。
销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用,以及专设销售机构的各项费用,按照销售收入的2%取,取费基数:33725m2,预售价格为2888元/平方米,费用:194.8万元。
由以上计算可知,该项目总投资估算6867.44万元。
5. 结语
本文以项目实例相为背景,对工程前期方案的拟选和项目的成本投资作了深入地探讨。在项目建设时期,项目成本,以及市场的变化,均对投资效益产生巨大的影响。其中,最重要的是市场的变化,它会对项目的远景效益产生深远的影响。在项目建设过程中,建设前期的可行性研究阶段是整个建设项目的依据,建设时期的调整变化也是可行性研究阶段的完善和继续,生产时期的成果,是对可行性研究质量的检验。
参考文献
[1] 程绍逵. 房地产开发项目成本控制与管理[D]. 武汉:华中科技大学,2005.
[2] 陈明. 公路建设项目可行性研究技术及应用研究[D]. 长沙:湖南大学,2006.
[3] 周晓丽. 西门塔尔牛基地建设项目可行性研究[D]. 长春:吉林大学,2007.
[4] 黎莉莉. 如何做好房地产开发项目初步可行性研究——以东风东某项目为例[J]. 广东科技,2008,(14).
[5] 信宏玲. 房地产开发项目的成本控制[J]. 科技创新导报,2008,(26).
[文章编号]1006-7619(2010)06-02-489
[作者简介]冯度(1976-),陕西西安人,工程师,主要从事房地产项目管理工作。
【关键词】房地产;方案拟选;成本分析
Analysis on a real estate project proposal and cost
Feng Du
(Shaanxi Yangtian Real Estate Development Co., Ltd.-day Xi'an Shaanxi 710065)
【Abstract】In this article, a real estate background, analysis of the advantages of the project, outlined the project's architectural style, residential condominiums and related technical index of the programs and programs according to the estimated cost of the project's land, construction and installation costs and other project costs, according to the results obtained estimated total cost of the project. This process of analysis for similar projects in the pre-feasibility study for reference.
【Key words】Real estate; Program selected; Cost analysis
1. 工程概况
本房地产项目位于某市两主干道之间,它与该市某重点大学及省重点中学遥相呼应,具有浓厚的学府人脉气息,毗邻铁路独具优势,周边政府机构,文化、经济效益有着不可复制的繁荣,公交系统四通八达,尽显地域之通达。同时该项目也是该市正在发展中的某区南部“十一五”计划重点项目之一。
此项目占地面积98.37亩,总建筑面积约为170410m2,户型从88m2~297m2,全面实用,均为高层。外立面采用高档外墙砖及铝合金窗,做工考究,现代简约,线条流畅。契合时尚的简约建筑,承载自由的流动空间,远离城市的喧嚣复杂。
2. 项目优势分析
经营机会是外部市场环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合,其实质是寻求、识别、把握企业可进取的市场空间。经营机会转化为市场个性以后,即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点与机会点。该项目具有以下优势:
(1)该项目的自然环境在某市是得天独厚的,其与某重点大学遥相呼应,具有浓厚的学府人脉气息,毗邻铁路独具优势;(2)该项目可作为包头市企事业单位人员、私营、民营企业家理想的居住基地;(3)该项目占地近百亩,规模适中,可作为经济住房是置业的理想地方。同时,该项目所在市地处内蒙古中西部,具备地理位置、投资环境、经济水平等方面的优势。
3. 经济技术指标
该项目经济技术指标及户型配比指标分别见表1~2。
4. 项目投资估算
4.1 土地费用估算。
建筑总占地为98.37亩,拆迁费系数为109元/m2,应付地款为714.8万元。109×98.37×667/10000=714.8万元,实际建筑住宅面积为33725 m2,则每平方米建筑面积分摊地价为7148000/33725=211.95元/ m2。
4.2 建筑安装工程费用估算。
按规划方案中确定的经济技术指标,总建筑面积为65581 m2,其中住宅楼建筑面积为33725 m2,公建面积为10000 m2,其他建筑面积(道路、绿地等)为21856 m2。由该市的城市建设费用统一征收标准与历年来同类项目的费用相结合为本项目的参考数据可知,住宅楼的市场平均价格为:909.59元/ m2;由于该项目所在地人群密度不大,所建住宅为高层,与以上项目存在一定的差异性,所以该项目住宅楼标准价取1010.55元/m2。公共建筑的市场平均价格为:869.99元/ m2,由于该工程加强了项目管理,并积极采用新技术、新材料、新工艺。所以取公共建筑的标准价为1002.00元/ m2。其他建筑的市场平均价格为:776.63元/ m2,由于该项目为高层建筑,顺应了当前包头市场的需求,所以其他建筑的标准价取800.63元/ m2。按照上述标准价结合工程初步规划面积可知本项目的建筑安装总造价为3934.73万元。
4.3 其他工程费用估算。
(1)公共设施建设费用估算。
本项目公共建设用地:包括小区的活动站、绿化、道路、停车场等。按照综合定额规定取费标准为:110元/m2~130元/m2,根据本项目具体特点拟定为120元/平方米。本项目的公建设用地面积: 31856 m2,故公共设施费为: 382.27万元。
(2)管理费估算。
建设单位管理费估算投资规模在1000~10000万元之间工程管理费为1.6%,取费基数:3934.73万元,费用: 70.83万元。
(3)工程监理费 (施工阶段)。
工程概算总值介于[10000,50000],取(0.8%,1.2%),本项目介于其中所以取1.0%,取费基数:3934.73万元,费用: 39.35万元。
(4)预备费估算。
预备费是为了保证工程顺利正常进行,防止不能预见的工程费用和物价上涨而准备的费用,按照取费基数的10%~15%,所以本项目取12%为 5447.77万元费用: 653.73万元。
(5)工程保险费。
计算基数:建筑工程费,由于该项目工程类别属于住宅楼费率为:2%~4%,所以本项目取3%,费用: 118.04万元。
(6)项目固定资产投资估算。
取前几项费用的合计费用为:6672.64万元。
(7)销售费用。
销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用,以及专设销售机构的各项费用,按照销售收入的2%取,取费基数:33725m2,预售价格为2888元/平方米,费用:194.8万元。
由以上计算可知,该项目总投资估算6867.44万元。
5. 结语
本文以项目实例相为背景,对工程前期方案的拟选和项目的成本投资作了深入地探讨。在项目建设时期,项目成本,以及市场的变化,均对投资效益产生巨大的影响。其中,最重要的是市场的变化,它会对项目的远景效益产生深远的影响。在项目建设过程中,建设前期的可行性研究阶段是整个建设项目的依据,建设时期的调整变化也是可行性研究阶段的完善和继续,生产时期的成果,是对可行性研究质量的检验。
参考文献
[1] 程绍逵. 房地产开发项目成本控制与管理[D]. 武汉:华中科技大学,2005.
[2] 陈明. 公路建设项目可行性研究技术及应用研究[D]. 长沙:湖南大学,2006.
[3] 周晓丽. 西门塔尔牛基地建设项目可行性研究[D]. 长春:吉林大学,2007.
[4] 黎莉莉. 如何做好房地产开发项目初步可行性研究——以东风东某项目为例[J]. 广东科技,2008,(14).
[5] 信宏玲. 房地产开发项目的成本控制[J]. 科技创新导报,2008,(26).
[文章编号]1006-7619(2010)06-02-489
[作者简介]冯度(1976-),陕西西安人,工程师,主要从事房地产项目管理工作。