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端岛：盛极而衰
从长崎市区乘快艇西南向航行半个小时后，一座无人小岛被竖直的海堤围护，毫无征兆地出现在地平线上。小岛上挤满了8、9层的高楼，一栋连着一栋，窗棂残破，楼宇表面因为涂料的剥落露出水泥本色。
这不是后现代主义的电影场景，这是端岛（Hashima），曾经是这个星球上人口密度最高的城市。
几百年前，端岛和长崎县境内505座无人居住的小岛别无二致，被日本近海甜美的气流滋养得满是绿色。18世纪，附近的岛民发现了端岛的秘密，原来端岛地下是直通海床的煤沉积层。岛民们随后开发这里的煤炭，贩卖给濑户内海沿岸的盐商。盐商原本用松树枝煮盐，但盐的需求在增长，能够利用的松树却越来越少。改用煤炭煮盐后，日本的盐业重燃生机，也带动了端岛的第一次繁荣。
1890年，觊觎端岛煤炭的三菱集团购买了岛屿的经营权，随后，机器大工业革命在日本着陆，煤炭需求进一步大涨让端岛进入了自己的黄金时代。至1916年，这里年产煤炭已达15万吨，6.3公顷的小岛上住着工人3000余名，拥挤不堪。
三菱集团决定让这座岛屿垂直发展。1916年端岛迎来了日本历史上第一座大型混凝土建筑——一栋9层高的混凝土公寓。这在当时世界范围内也是先进的新鲜事物，要知道即使在美国，第一个混凝土建筑也不过在14年前才出现。
更多的高层建筑随之出现，而医院、学校、寺庙和酒吧的设立使得端岛更像一个完整的现代城市。今天看来，端岛“公寓”的居住环境并不理想：居住环境狭小，厕所和厨房公用，还没有电梯。但这座城市也有着今天看来仍然先进的设计，如城内所有建筑通过地面连廊相连，这样即使台风袭来，端岛人也能在不同建筑间自由出入不受影响。
到了1959年，端岛迎来了自己的巅峰时刻：煤产量超过40万吨，居民人数高达5259，相当于每平方公里8.35万人。如果只计算居住区的话，端岛人口密度高达每平方公里13.9万人，是当时世界人口密度最高的城区之一。
从最初的开发到繁荣的顶峰，端岛的发展经历了两个世纪；但从顶峰跌回谷底，端岛衰退仅仅用时15年。
上世纪60年代起，日本调整能源政策，国内能源逐渐改为以石油为主，再加上日本对环境保护的重视，使得三菱逐渐削减端岛的煤炭产量。到1974年，岛上的煤产全面停止。而端岛除了煤炭开采外没有任何能够支撑自身的产业，这使岛上的工人被迫离岛，在日本本土寻找其他工作。
随着最后一个端岛人的离开，日本政府宣布关闭全岛。此后的三十多年，在岛上落脚的只有偶尔经过的海鸥。一些建筑长期缺乏维护，甚至沦为危房。过去繁华的端岛，渐渐变成了本文开头的“鬼城”模样。
端岛的衰落，可以归因为过于单一的产业结构。那些因为某一种产业而兴起的城市，城市的发展轨迹往往和产业发展的轨迹高度吻合。
周其仁曾经说过，城市是由“密度”来定义的。城市本质是人口的集聚，决定城市的本质因素是人，而不是产业。因为某种单一产业兴起的城市，却恰恰忽视了城市中“人”的因素，将城市中的“人”依附于产业，忽视了人的再生产能力。
天都城：未老先衰
如果端岛的故事反映的是城市盛极而衰的历史必然，三千公里外天都城的故事则更像是城市未老先衰的现实悲剧。
天都城距离杭州主城区17公里。工作在杭州城区的潘先生花了自己十几年的积蓄，在这里买了一套小高层。
潘先生喜欢天都城的“法兰西情调”。和很多仅仅在社区名称上标榜异国风情的社区不同，天都城的小高层住宅全部采用巴黎在奥斯曼时期的外立面装饰风格，即使是路边灯饰和花栏等细节，也尽量向法国文艺复兴后的风格靠拢。
天都城的中央干道名叫“香榭路”。最让潘先生动心的是“香榭路”尽头的“埃菲尔铁塔”。天都城铁塔完全按照巴黎埃菲尔铁塔的形制修建。除了高度108米仅相当于巴黎原版的三分之一外，天都城铁塔的材料、颜色、质感，甚至铁塔旁供人休憩的大草坪，都和巴黎原版一模一样。比原版更先进的是，塔身暗藏的旋转照灯还能让夜晚的天都城铁塔变幻出三种颜色。
但潘先生仍然觉得美中不足。每个周末，是有不少年轻人慕铁塔之名来天都城观光；但平日，“香榭丽舍大道”上的行人往往只有十余个，冷清极了。潘先生居住的楼盘规划入住1万人，但潘先生估计，实际入住人数仅在2000左右。
作为杭州东北郊的大型居住组团，天都城规划占地面积7000余亩，分为十余个楼盘，总建筑面积480万平方米，规划居住总人口近10万人，总开发周期则长达十余年。国人对法国元素的热爱，使得天都城房价一路攀升，四年中涨幅达144.2%。
开发商声称楼盘的售卖率很高，但大量购房者仅仅将房屋购买作为投资，真正办理入住的住户不多。有人调侃道天都城的存在意义，是为那些将要新婚的年轻人提供婚纱照的取景地。国外媒体则称天都城也符合“鬼城”的称呼，是中国拼命扩张房地产建设的一个幻影。
与盛极而衰的端岛不同，天都城的“鬼城”现象出现在城市发展的初始阶段。
中国城市规划设计研究院副院长杨保军认为，新城的发展应当在产业发展成熟，形成人口聚集之后才进行。但天都城的发展显然违背了这个规律。
路透社的一张照片揭示了天都城发展的前身——在这张照片上，距离“埃菲尔铁塔”不远，是农家还没有被征用的玉米地，成捆的玉米杆斜靠着农民棚户简陋的土墙。天都城周边唯一的“产业基础”就是这些城市郊区的玉米地和稻田，现代城市发展所需的任何工商业活动在这里都找不到。
但在开发商看来，巨大的住房需求使得天都城建好后不愁买家，何况是杭州这样的热点地区。到2020年，我国还将有1.5亿人口从农村转移到城市，如果以城市建设标准人均100平方米的建设面积来算，我国仍有1.5万平方公里的城市开发空间。
鬼城出路 “鬼城”原来是神话中魔鬼居住的地方，但在城市研究的语境中，这个词的语义发生了转移。
端岛是一种鬼城。这些历史悠久的老工业城市，最终难以避免城市支柱产业衰落造成的冲击，城市人口外迁，逐渐造成城市的衰落和空心化。最有名的例子恐怕是具有百年汽车工业历史的底特律，由于汽车工业的迁出，昔日繁华的底特律街道上几乎空无一人；而公共预算的不足更造成的警力缺乏，使得城市罪案频发。
天都城则代表了另一种鬼城。用国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润的话总结，这类鬼城的突出特点是“有城无业，有城无市，有城无人”。
“有城无业”是指一些城区只有居住功能，没有产业支撑，不能提供足够的工作岗位。这些城区中的居民往往是“候鸟”，早上倾城而出去另一个城区工作，直到晚上，全城的居民才都回来。这样的城市是白天的死城，晚上的睡城。
“有城无市”，则指一些城区缺乏居民必要的生活配套设施，如商场、学校等，造成城市宜居程度下降。“有城无市”的现象反映了我国过去城市规划设计的粗放。如北京的回龙观地区，居住人口高达五六十万，但医院、幼儿园和商业设施等设置不足，影响城区居民生活。这样的城市人口不少，但死气沉沉。
浪费最为严重的是“有城无人”。乔润表示，当前一些城市的房地产项目空置率已达40%-60%。对于“有城无人”现象，杨保军认为，对于开发商而言，只需要将楼盘卖出就能够实现盈利，但并不关心城市是否有产业支撑积聚人气，并不关心楼盘的买主是否居住在城内。虽然随着时间的推移，部分“有城无人”的城区最终能够满足入住率的要求，但房屋生产与实际需求间在时间上严重脱节的背后是资源的大量浪费，大幅偏离了资源的有效配置。
其实，参考前人的经验就能让后来的城市避免端岛和天都城这样的“鬼城”命运。
德国的经验是，限制中心城市的发展规模，转而发展周边特色卫星城镇；而卫星城和主城区之间则通过发达的交通网络联接。如法兰克福是欧洲著名的金融中心，但中心城市人口只有70万，大多数人口分布在周边十几个各具特色的卫星城镇中。这些城镇，有的发展汽车工业，有的则是大学区，没有一个是单纯的只有居住功能的卧城。
像端岛这样因为产业衰竭而衰落的城市还有很多，如美国堪萨斯的铅矿重镇特莱塞、纳米比亚的钻石产地卡曼斯科、俄罗斯的锡矿重镇卡达柯，等等。这类城市发展的难题需要用产业替代来破解。例如，长崎县政府发现了端岛的旅游价值。在加固岛上的部分房屋之后，端岛于2009年4月底重新开放了。如今，长崎市区和端岛之间已经有定期的轮渡，游人登陆端岛后，可以沿着新修的旅行栈道参观端岛。
从长崎市区乘快艇西南向航行半个小时后，一座无人小岛被竖直的海堤围护，毫无征兆地出现在地平线上。小岛上挤满了8、9层的高楼，一栋连着一栋，窗棂残破，楼宇表面因为涂料的剥落露出水泥本色。
这不是后现代主义的电影场景，这是端岛（Hashima），曾经是这个星球上人口密度最高的城市。
几百年前，端岛和长崎县境内505座无人居住的小岛别无二致，被日本近海甜美的气流滋养得满是绿色。18世纪，附近的岛民发现了端岛的秘密，原来端岛地下是直通海床的煤沉积层。岛民们随后开发这里的煤炭，贩卖给濑户内海沿岸的盐商。盐商原本用松树枝煮盐，但盐的需求在增长，能够利用的松树却越来越少。改用煤炭煮盐后，日本的盐业重燃生机，也带动了端岛的第一次繁荣。
1890年，觊觎端岛煤炭的三菱集团购买了岛屿的经营权，随后，机器大工业革命在日本着陆，煤炭需求进一步大涨让端岛进入了自己的黄金时代。至1916年，这里年产煤炭已达15万吨，6.3公顷的小岛上住着工人3000余名，拥挤不堪。
三菱集团决定让这座岛屿垂直发展。1916年端岛迎来了日本历史上第一座大型混凝土建筑——一栋9层高的混凝土公寓。这在当时世界范围内也是先进的新鲜事物，要知道即使在美国，第一个混凝土建筑也不过在14年前才出现。
更多的高层建筑随之出现，而医院、学校、寺庙和酒吧的设立使得端岛更像一个完整的现代城市。今天看来，端岛“公寓”的居住环境并不理想：居住环境狭小，厕所和厨房公用，还没有电梯。但这座城市也有着今天看来仍然先进的设计，如城内所有建筑通过地面连廊相连，这样即使台风袭来，端岛人也能在不同建筑间自由出入不受影响。
到了1959年，端岛迎来了自己的巅峰时刻：煤产量超过40万吨，居民人数高达5259，相当于每平方公里8.35万人。如果只计算居住区的话，端岛人口密度高达每平方公里13.9万人，是当时世界人口密度最高的城区之一。
从最初的开发到繁荣的顶峰，端岛的发展经历了两个世纪；但从顶峰跌回谷底，端岛衰退仅仅用时15年。
上世纪60年代起，日本调整能源政策，国内能源逐渐改为以石油为主，再加上日本对环境保护的重视，使得三菱逐渐削减端岛的煤炭产量。到1974年，岛上的煤产全面停止。而端岛除了煤炭开采外没有任何能够支撑自身的产业，这使岛上的工人被迫离岛，在日本本土寻找其他工作。
随着最后一个端岛人的离开，日本政府宣布关闭全岛。此后的三十多年，在岛上落脚的只有偶尔经过的海鸥。一些建筑长期缺乏维护，甚至沦为危房。过去繁华的端岛，渐渐变成了本文开头的“鬼城”模样。
端岛的衰落，可以归因为过于单一的产业结构。那些因为某一种产业而兴起的城市，城市的发展轨迹往往和产业发展的轨迹高度吻合。
周其仁曾经说过，城市是由“密度”来定义的。城市本质是人口的集聚，决定城市的本质因素是人，而不是产业。因为某种单一产业兴起的城市，却恰恰忽视了城市中“人”的因素，将城市中的“人”依附于产业，忽视了人的再生产能力。
天都城：未老先衰
如果端岛的故事反映的是城市盛极而衰的历史必然，三千公里外天都城的故事则更像是城市未老先衰的现实悲剧。
天都城距离杭州主城区17公里。工作在杭州城区的潘先生花了自己十几年的积蓄，在这里买了一套小高层。
潘先生喜欢天都城的“法兰西情调”。和很多仅仅在社区名称上标榜异国风情的社区不同，天都城的小高层住宅全部采用巴黎在奥斯曼时期的外立面装饰风格，即使是路边灯饰和花栏等细节，也尽量向法国文艺复兴后的风格靠拢。
天都城的中央干道名叫“香榭路”。最让潘先生动心的是“香榭路”尽头的“埃菲尔铁塔”。天都城铁塔完全按照巴黎埃菲尔铁塔的形制修建。除了高度108米仅相当于巴黎原版的三分之一外，天都城铁塔的材料、颜色、质感，甚至铁塔旁供人休憩的大草坪，都和巴黎原版一模一样。比原版更先进的是，塔身暗藏的旋转照灯还能让夜晚的天都城铁塔变幻出三种颜色。
但潘先生仍然觉得美中不足。每个周末，是有不少年轻人慕铁塔之名来天都城观光；但平日，“香榭丽舍大道”上的行人往往只有十余个，冷清极了。潘先生居住的楼盘规划入住1万人，但潘先生估计，实际入住人数仅在2000左右。
作为杭州东北郊的大型居住组团，天都城规划占地面积7000余亩，分为十余个楼盘，总建筑面积480万平方米，规划居住总人口近10万人，总开发周期则长达十余年。国人对法国元素的热爱，使得天都城房价一路攀升，四年中涨幅达144.2%。
开发商声称楼盘的售卖率很高，但大量购房者仅仅将房屋购买作为投资，真正办理入住的住户不多。有人调侃道天都城的存在意义，是为那些将要新婚的年轻人提供婚纱照的取景地。国外媒体则称天都城也符合“鬼城”的称呼，是中国拼命扩张房地产建设的一个幻影。
与盛极而衰的端岛不同，天都城的“鬼城”现象出现在城市发展的初始阶段。
中国城市规划设计研究院副院长杨保军认为，新城的发展应当在产业发展成熟，形成人口聚集之后才进行。但天都城的发展显然违背了这个规律。
路透社的一张照片揭示了天都城发展的前身——在这张照片上，距离“埃菲尔铁塔”不远，是农家还没有被征用的玉米地，成捆的玉米杆斜靠着农民棚户简陋的土墙。天都城周边唯一的“产业基础”就是这些城市郊区的玉米地和稻田，现代城市发展所需的任何工商业活动在这里都找不到。
但在开发商看来，巨大的住房需求使得天都城建好后不愁买家，何况是杭州这样的热点地区。到2020年，我国还将有1.5亿人口从农村转移到城市，如果以城市建设标准人均100平方米的建设面积来算，我国仍有1.5万平方公里的城市开发空间。
鬼城出路 “鬼城”原来是神话中魔鬼居住的地方，但在城市研究的语境中，这个词的语义发生了转移。
端岛是一种鬼城。这些历史悠久的老工业城市，最终难以避免城市支柱产业衰落造成的冲击，城市人口外迁，逐渐造成城市的衰落和空心化。最有名的例子恐怕是具有百年汽车工业历史的底特律，由于汽车工业的迁出，昔日繁华的底特律街道上几乎空无一人；而公共预算的不足更造成的警力缺乏，使得城市罪案频发。
天都城则代表了另一种鬼城。用国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润的话总结，这类鬼城的突出特点是“有城无业，有城无市，有城无人”。
“有城无业”是指一些城区只有居住功能，没有产业支撑，不能提供足够的工作岗位。这些城区中的居民往往是“候鸟”，早上倾城而出去另一个城区工作，直到晚上，全城的居民才都回来。这样的城市是白天的死城，晚上的睡城。
“有城无市”，则指一些城区缺乏居民必要的生活配套设施，如商场、学校等，造成城市宜居程度下降。“有城无市”的现象反映了我国过去城市规划设计的粗放。如北京的回龙观地区，居住人口高达五六十万，但医院、幼儿园和商业设施等设置不足，影响城区居民生活。这样的城市人口不少，但死气沉沉。
浪费最为严重的是“有城无人”。乔润表示，当前一些城市的房地产项目空置率已达40%-60%。对于“有城无人”现象，杨保军认为，对于开发商而言，只需要将楼盘卖出就能够实现盈利，但并不关心城市是否有产业支撑积聚人气，并不关心楼盘的买主是否居住在城内。虽然随着时间的推移，部分“有城无人”的城区最终能够满足入住率的要求，但房屋生产与实际需求间在时间上严重脱节的背后是资源的大量浪费，大幅偏离了资源的有效配置。
其实，参考前人的经验就能让后来的城市避免端岛和天都城这样的“鬼城”命运。
德国的经验是，限制中心城市的发展规模，转而发展周边特色卫星城镇；而卫星城和主城区之间则通过发达的交通网络联接。如法兰克福是欧洲著名的金融中心，但中心城市人口只有70万，大多数人口分布在周边十几个各具特色的卫星城镇中。这些城镇，有的发展汽车工业，有的则是大学区，没有一个是单纯的只有居住功能的卧城。
像端岛这样因为产业衰竭而衰落的城市还有很多，如美国堪萨斯的铅矿重镇特莱塞、纳米比亚的钻石产地卡曼斯科、俄罗斯的锡矿重镇卡达柯，等等。这类城市发展的难题需要用产业替代来破解。例如，长崎县政府发现了端岛的旅游价值。在加固岛上的部分房屋之后，端岛于2009年4月底重新开放了。如今，长崎市区和端岛之间已经有定期的轮渡，游人登陆端岛后，可以沿着新修的旅行栈道参观端岛。