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近日有则新闻令人五味杂陈：北京有个大龄未婚男青年为了住上经适房，2008年开始申请至今多次放弃加薪机会，连找女朋友都要“限薪”，深怕经适房轮候资格被取消。最后他忍无可忍把政府告上法庭，希望给他一个“5年都还没轮到”的说法。不出所料，他败诉了。痛定思痛，他终于接受了加薪，转而申请两限房（限房价、限套型的普通商品房），当然还得排队，猴年马月根本说不准。
房子是普通中国老百姓最揪心的事。自从1998年“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”成为中国住房建设新的改革思路以来，中国房地产市场的投资主体和资金来源呈现了多元化模式。华远地产董事长任志强早在2005年就做过统计调查，发现“光北京就有十七八种，全国得有三十多种”住房品种。
可能政策制定者自己也没有想到，1998年房改（下文称“98房改”）以来会房价会如此飞涨，而那么多的住房品种，却让老百姓的选择十分被动。
逼出来的房改
1998年是中国的虎年，但经济大环境却没有“虎虎生威”——亚洲金融危机的余威正在影响中国，而此时的中国又遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元，同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。
1998年7月3日，随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号，简称23号文）的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕。房地产对国民经济的拉动作用是明显的。据统计，每100元的房地产需求（或建筑业的产出）可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元 的采掘业需求，以及10元的住房装修支出。
那时的房价也真是令人“怀念”啊。根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元，2003年的房价大约是普通家庭收入的4-5倍，比较符合家庭承受能力。
2004年，土地制度发生新变化，建立在“招拍挂”用地基础上的房价开始飙升。2006年，国务院办公厅转发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。随后，限价房成为开发业中的热点。到了2010年，《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式发布，公租房成为住房供应结构中的新成员。2013年，北京大力发展“自住型商品住房”，市场再次关注全国住房结构的新变化。
纵观98房改以来的住房建设，可以看出：一方面，建设主体和资金来源趋于多元化。此前住房建设主要是国家和集体单位分内的事。随后，个人开始成为出资的对象，房企的开发角色也凸显出来。从目前的思路看，国家相关部门管好保障性住房、房企管好市场化运作的项目，成为新特征。这个过程中，国家逐渐减少直接的资金投入份额，而对民间资本和社会资本的引入给予了政策支持和鼓励。
另一方面是对“住房产权”的理解在不断深化。98房改前，人们对产权的理解是：产权归属国家。随后，住房作为福利发放到职工手中，这个时候产权在集体单位和就业者之间进行了分配。到了普通商品住房建设的过程中，产权转变为房企和购房者关注的焦点。而在目前的住房阶段下，对产权的理解则是地方政府可以适当持有私人住房的产权。
三大住房类型
98房改后的住房类型基本包括三大类：纯商品性、保障性和政策性。纯商品性住房主要是房企开发的商品住宅。保障性住房包括经适房、公租房等类型。政策性住房包括回迁房和安置房等。同时，在农村市场上，包括了自建房和小产权房等类型。
目前比例最大的自然是普通商品住房。在1978年之前，住房带有很浓厚的福利属性。1979年后，“住宅也是商品”的声音陆续发出。2004年8月31日后，土地协议出让方式终止，土地市场步入市场化轨道。这个时候，商品住房建设也达到了新的高潮。包括住房公积金、商业贷款等金融支持开始助力更多的人购置商品住房。
而经适房的投资走势犹如坐过山车。此前中国指数研究院做过统计，认为2000年以来经适房竣工面积占商品房比重开始下滑。如2000年该比重为26.1%。而到了2010年则下滑为5.1%。从这些数据也基本上能预计，随着国家对保障房投入不断转向公租房，经适房的比例将继续减少。
2006年以来，对于限价商品住宅的建设开始成为各地发展的新思路。当然，这一类商品房，被很多经济学家批评为不伦不类的产品。不过此类产品并没有在当时全国进行硬性的建设，只有包括北京等一二线城市对此类产品的推广力度较大。
这些住房其实都在试图躲避一个关键的因素，即房价。此类住房的建设绝大多数是由房企进行的，因此对于高房价，很多购房者会把怨言抛向房企。这也是合作建房的一个基本出发点。不过从目前各个城市的试点看，雷声大雨点小。
再看农村市场，可以看出存在两类住房。普通百姓一般在宅基地上进行自建房建设。当然，类似广东东莞等城镇较为发达的地区，在城市中心或边缘带上也有很多自建房。同时，目前很多宅基地未经审批，而被开发商直接以低价购置，擅自进行所谓的“乡产权房”开发，也即小产权房。此类住房一直处于被打压中。
房子为什么这么贵？
坊间传闻，中国的房子性价比最差，产权只有70年，价格却直逼发达国家CBD。如果都怪在开发商头上，实在有些冤枉，因为90%的房价构成是以税费成本表现出来的。
众所周知，住房建设周期性很强，投入的土地、资金、人力成本等都很高。以严格按照财务成本核算的普通商品住房为例，首先是拿地成本，尤其在目前土地价格不断高涨的情况下，这更成为定价受制约的因素。其次是诸多税费。包括开发前的契税、耕地占用税，销售环节的印花税、营业税，销售末端的土地增值税等，都构成了开发项目的成本。商品房房价构成一般是“3 3 3 1”的比例，即30%的土地成本 30%的建安成本 30%的报建、行政费用和税费等 10%的开发商利润。
房子是普通中国老百姓最揪心的事。自从1998年“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”成为中国住房建设新的改革思路以来，中国房地产市场的投资主体和资金来源呈现了多元化模式。华远地产董事长任志强早在2005年就做过统计调查，发现“光北京就有十七八种，全国得有三十多种”住房品种。
可能政策制定者自己也没有想到，1998年房改（下文称“98房改”）以来会房价会如此飞涨，而那么多的住房品种，却让老百姓的选择十分被动。
逼出来的房改
1998年是中国的虎年，但经济大环境却没有“虎虎生威”——亚洲金融危机的余威正在影响中国，而此时的中国又遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元，同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。
1998年7月3日，随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号，简称23号文）的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕。房地产对国民经济的拉动作用是明显的。据统计，每100元的房地产需求（或建筑业的产出）可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元 的采掘业需求，以及10元的住房装修支出。
那时的房价也真是令人“怀念”啊。根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元，2003年的房价大约是普通家庭收入的4-5倍，比较符合家庭承受能力。
2004年，土地制度发生新变化，建立在“招拍挂”用地基础上的房价开始飙升。2006年，国务院办公厅转发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。随后，限价房成为开发业中的热点。到了2010年，《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式发布，公租房成为住房供应结构中的新成员。2013年，北京大力发展“自住型商品住房”，市场再次关注全国住房结构的新变化。
纵观98房改以来的住房建设，可以看出：一方面，建设主体和资金来源趋于多元化。此前住房建设主要是国家和集体单位分内的事。随后，个人开始成为出资的对象，房企的开发角色也凸显出来。从目前的思路看，国家相关部门管好保障性住房、房企管好市场化运作的项目，成为新特征。这个过程中，国家逐渐减少直接的资金投入份额，而对民间资本和社会资本的引入给予了政策支持和鼓励。
另一方面是对“住房产权”的理解在不断深化。98房改前，人们对产权的理解是：产权归属国家。随后，住房作为福利发放到职工手中，这个时候产权在集体单位和就业者之间进行了分配。到了普通商品住房建设的过程中，产权转变为房企和购房者关注的焦点。而在目前的住房阶段下，对产权的理解则是地方政府可以适当持有私人住房的产权。
三大住房类型
98房改后的住房类型基本包括三大类：纯商品性、保障性和政策性。纯商品性住房主要是房企开发的商品住宅。保障性住房包括经适房、公租房等类型。政策性住房包括回迁房和安置房等。同时，在农村市场上，包括了自建房和小产权房等类型。
目前比例最大的自然是普通商品住房。在1978年之前，住房带有很浓厚的福利属性。1979年后，“住宅也是商品”的声音陆续发出。2004年8月31日后，土地协议出让方式终止，土地市场步入市场化轨道。这个时候，商品住房建设也达到了新的高潮。包括住房公积金、商业贷款等金融支持开始助力更多的人购置商品住房。
而经适房的投资走势犹如坐过山车。此前中国指数研究院做过统计，认为2000年以来经适房竣工面积占商品房比重开始下滑。如2000年该比重为26.1%。而到了2010年则下滑为5.1%。从这些数据也基本上能预计，随着国家对保障房投入不断转向公租房，经适房的比例将继续减少。
2006年以来，对于限价商品住宅的建设开始成为各地发展的新思路。当然，这一类商品房，被很多经济学家批评为不伦不类的产品。不过此类产品并没有在当时全国进行硬性的建设，只有包括北京等一二线城市对此类产品的推广力度较大。
这些住房其实都在试图躲避一个关键的因素，即房价。此类住房的建设绝大多数是由房企进行的，因此对于高房价，很多购房者会把怨言抛向房企。这也是合作建房的一个基本出发点。不过从目前各个城市的试点看，雷声大雨点小。
再看农村市场，可以看出存在两类住房。普通百姓一般在宅基地上进行自建房建设。当然，类似广东东莞等城镇较为发达的地区，在城市中心或边缘带上也有很多自建房。同时，目前很多宅基地未经审批，而被开发商直接以低价购置，擅自进行所谓的“乡产权房”开发，也即小产权房。此类住房一直处于被打压中。
房子为什么这么贵？
坊间传闻，中国的房子性价比最差，产权只有70年，价格却直逼发达国家CBD。如果都怪在开发商头上，实在有些冤枉，因为90%的房价构成是以税费成本表现出来的。
众所周知，住房建设周期性很强，投入的土地、资金、人力成本等都很高。以严格按照财务成本核算的普通商品住房为例，首先是拿地成本，尤其在目前土地价格不断高涨的情况下，这更成为定价受制约的因素。其次是诸多税费。包括开发前的契税、耕地占用税，销售环节的印花税、营业税，销售末端的土地增值税等，都构成了开发项目的成本。商品房房价构成一般是“3 3 3 1”的比例，即30%的土地成本 30%的建安成本 30%的报建、行政费用和税费等 10%的开发商利润。