《物权法》第149条专门规定了住宅建设用地使用权的自动续期规则。由于其仅作了原则性规定,对于具体如何“自动续期”没有切实可行的具体操作方案,特别是对续期期限、有偿与否等重要问题没有明确规定,导致目前法律适用出现困境。实践中出现的青岛、深圳、温州等地短期土地使用权期限届满以及当地政府出台的应对政策引起民众的普遍不满的情形。随着《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》的发布和国土资源部“两不一正常”政策的出台,当前面临的短期住宅建设用地使用权续期问题得到有效缓解。2019年12月16日稿《民法典草案》的第三百五十九条是关于“自动续期”的规定,虽然相较于《物权法》的规定而言有所发展,但还没有就续期费用的缴纳或者减免等内容作出明确规定,转而又将相关权责赋予其他法律、行政法规。目前学界普遍认为,住宅建设用地使用权期满后,无需进行申请、无需重新签订土地使用权转让合同,但在“自动续期”是否需要缴纳费用、续期期限和次数问题上,学者们各持己见。本文一共分为四个部分论述。首先厘清住宅建设用地使用权的相关概念,区分住宅建设用地使用权的法律特征,明确续期制度完善的理论和实践意义;其次是通过对实践中的典型事例和案例的分析,归纳出住宅建设用地使用权续期制度目前存在的一些问题;然后对实践中出现住宅建设用地使用权续期问题的成因进行了分析;最后笔者通过论证对住宅建设用地使用权续期制度的完善提出自己的一些见解。笔者认为要把不满70年的住宅建设用地使用权和已满70年的住宅建设用地使用权分开进行讨论。首先,应明确自动续期制度的适用范围,把商业用途的住房排除在外。其次,自动续期应按其本意无限制条件,但有缴纳一定费用的义务,续期费用不做统一规定,采用“一地一策”按当地年租金的低比率收取。缴费方式为分年缴费,贫困者可申请免交或者延迟缴费,不影响居住权但权力会有瑕疵的续期方案。建议续期期限和次数为一次70年为准,并建议做好到规范住宅建设用地使用权期限,不再出现短期住宅建设用地使用权,完善不动产登记全国联网系统。