房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts,以下简称“REITs”）于2014年引入我国,之后的发展中出现了以多种物业类型作为底层资产发行的产品。近年来,我国物流地产行业的发展受到国家政策的大力支持,REITs作为物流地产这个新兴行业一个新的融资方式开始进入大众的视线。2018年8月,顺丰产业园REITs作为我国物流地产行业首单储架式REITs的推出,不仅对推动我国物流地产市场的发展起到了一定的作用,也对我国资本市场的创新起到了一定的作用。然而风险总是伴随着机遇,在我国资本市场以及物流地产相关配套制度还未完善的情况下推出此类产品,面临着一定的信用风险。因此本文选取顺丰产业园REITs进行分析,试图剖析其中存在的信用风险,从而提出一定的改进建议。论文在对REITs及信用风险相关文献进行梳理的基础上,阐述了物流地产类REITs的相关概念及市场发展现状,之后对所选取案例从基础资产、交易结构以及信用增级方式三个方面对其进行介绍,在此基础上通过对行业层面、原始权益人、基础资产、重要参与方以及涉及法律方面的信用风险问题进行剖析,提出了完善立法、合理运用资产重组理论、建立REITs各参与方信用评级体系以及制定更为有效的资产管理策略的建议。论文的主要发现是:第一,物流地产行业的风险会传导至其衍生的REITs产品当中去,因此我们要关注整个行业层面的市场以及政策方面的风险,整体来看,物流地产行业该方面风险较低。第二,物流地产行业回报率较高,而已发行的REITs的利率又普遍偏低,因此我们认为从整个REITs的行业来看,我国物流地产类REITs处在行业中信用风险较低的水平。第三,从基础资产层面来看,通过现金流预测以及压力测试,我们发现该产品信用风险较小。在收入及运作风险方面,我们通过分析物业集中度、租约到期的续租问题、租金波动等方面,发现虽然该专项计划存在一定的风险,但是均通过一定的信用增级措施做到了一定的缓释。第四,在原始权益人方面,顺丰丰泰公司具有一定的财务稳健性以及抵抗风险的能力,风险在可控范围内。在经营方面,顺丰丰泰的业务也在有序开展的过程中,信用风险较低。第五,该专项计划管理人拥有较为完善的风控体系,信用风险较小。而对于担任了多个角色的顺丰泰森来说,运用Z评分模型得出其存在一定的不稳定性,其专项计划各项职责的履行将出现一定的风险。第六,从法律层面来看,该专项计划的工商变更及股权质押并未为其自身带来较大风险,其抵押担保手续办理与落实存在一定的问题。