住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。我国住宅专项维修资金制度已有十余年，大家约定俗成地将其称之为“房屋养老金”。我国对住宅专项维修资金的使用一直求要求“中修”以上才可动用，而且要是在达到“双三分之二”门槛的前提下。但房屋的正常养护及维修对于房屋的正常使用、环境安全甚至是维修资金的保值增值都起着至关重要的作用，纵观世界各国维修基金制度，无不非常重视并进行有效防范。　　改革开放以来，我国的房地产大肆兴起，商品房市场异常火爆。随着时间的推移，越来越多的房屋开始老化，越来越多的住宅小区开始需要动用维修资金，维修资金使用制度中的漏洞也日益暴露出来，有必要对之进行完善。　　文章分为四个部分。第一部分概述了住宅专项维修资金制度的发展的背景和住宅专项维修资金使用的基本原则，并对我国住宅专项维修资金概念的演变过程进行详尽的解析。　　第二部分从四个方面阐述了住宅专项维修资金在使用方面存在的问题，体现在物业保修期内资金启用困难、“双三分之二”门槛的问题、维修资金使用监管缺失和业主知情权保障不足三个方面。　　第三部分对美国、日本以及我国台湾、香港地区的有关房屋维修资金进行了分析并总结了域外经验的启示。　　文章的第四部分是重点。针对文章第二部分提出的问题，提出了切实可行的重构住宅维修资金使用程序的建议：一是完善住宅专项维修资金使用制度的相关立法；二是完善住宅专项维修资金使用权决定程序；三是完善住宅专项维修资金使用的监管程序；四是创立住宅专项维修资金强制使用制度。