随着国家出台一系列的房地产调控政策,房地产行业面临着越来越多瓶颈,库存量急剧增加、创新深度不够等问题突显。房地产业现有的营销尚未精准的定位到每一位客户,没有完全以客户为中心,也没有形成比较完善的客户分类管理和客户需求分类管理的机制,精准营销的精准和高效性尚未得到充分体现。因此,对房地产客户进行分级管理并通过客户需求分级管理,精准定位客户并实施精准营销是提高营销效率和化解库存压力的关键,能够降低企业成本和不确定性的市场风险。本论文通过挖掘房地产客户基本特征、线下线上行为来建立与客户属性的映射关系,基于房地产客户购房行为偏好和需求的分析,对客户需求和客户购买意向进行分级并展开研究,提出了客户购买意向分级筛选和客户需求分级筛选指标体系,从而构建基于人工神经网络的房地产精准营销沙漏模型。应用人工神经网络方法对沙漏模型的样本数据进行学习、训练和计算,得到的客户购买意向分级筛选指数和客户需求分级筛选指数的等级。在客户需求分级的基础上不断挖掘客户的深层需求和潜在需求,以实现客户需求的最大可能值。实证结果说明本论文的沙漏模型能够使客户购房意向加强,能够有效挖掘客户更深层次的需求,客户购房成交率明显提高。这说明客户购买意向分级筛选和客户需求分级筛选指标体系是有效的,本论文的精准营销沙漏模型使营销更精准高效,能显著提高房地产行业的营销水平。本文研究具有一定的借鉴意义。