日趋旺盛的居住租赁需求和鼓励开放的住房租赁政策催生了长租公寓这一朝阳产业。房企出于响应国家政策、自身转型升级需求的考虑,开始创立集中式长租公寓品牌。但是房企跟随长租公寓市场自发形成的粗放式盈利模式不可持续、仍不明晰。目前长租公寓相关研究多集中在运营模式、融资模式等方面。长租公寓盈利模式虽占有一定热度,但相关研究多就事论事、缺乏理论工具支撑,系统、深入性的研究有待加强。在现实困境和理论不足的双重需求下,本文聚焦于房企背景的集中式长租公寓运营商,充分运用模块化理论、扎根理论等理论,以构建普适性的集中式长租公寓盈利模式模块化理论框架和明确各界面模块的实现路径为阶段任务,展开集中式长租公寓模块化盈利模式研究,为长租公寓运营商开发运营活动提供理论支撑与实践指导。(1)探索性的引入扎根质性研究方法对我国集中式长租公寓盈利模式进行分析,提炼出盈利模式要素内在范畴,并基于模块化思想,梳理盈利模式系统内部结构,将其划分为“价值获取”、“产品服务设计”、“用户运营”三大界面模块,最终构建了具有普适性和指导意义的集中式长租公寓模块化盈利模式概念模型,深度挖掘了其内涵与模块作用,揭示了其属性特征和逻辑联系以及价值规律,为后续进行三大界面模块下的细化设计和打造发展轴线提供理论框架。(2)为明确构建的盈利模式中“价值获取”模块的实现路径,本文借助利益相关者、价值链等理论,从利益相关者关系、收入分配模式、价值获取保障三方面关键要点对其分析,利用社会网络分析、价值链分析等方法探讨该模块的价值获取的组织是谁、如何对获取到的价值进行分配、如何避免价值滑移等问题。(3)为打造构建的盈利模式中“产品服务设计”模块的发展轴线,从产品开发思路、收益来源、产品定价体系三方面对其进行内在内容生产与外在价值表现深度挖掘,以平台思维、特征价格法、SPSS分析法为抓手,确立产品三大目标的平衡思路,拓展收益来源,建立差异化、动态化、整体化的产品定价体系。(4)为细化设计盈利模式中的“用户运营”模块,引入客户生命周期理论,形成了客户获取、客户保持的客户经营逻辑。以客户生命周期价值为度量标准,建立了集中式长租公寓客户获取流程管理体系。在此基础上,构建了以客户生命周期价值稳定为目标的客户保持动态模型,提出了相应的客户保持策略体系。(5)选取龙湖冠寓作为案例研究对象,从“价值获取”、“产品服务设计”、“用户运营”三大模块构建其盈利模式,进而为冠寓运营策略提供优化建议。该论文包括图47幅,表34个,参考文献144篇。