永续债是一种到期时间不明确的有价债券,债权人可以定期获得一定的利息,只要没到期,就一直可以享有领取利息的权利。永续债具有股票和债券的双重性质,既可以被当作权益资本,也可以被当作债务资本,具体属于哪一种关键要看发行永续债的条款中是否包含了延期付息和到期赎回等内容。永续债在我国通常属于一种新型的融资方式,但是其在国际上已经发展得非常成熟,并被广泛运用到各基建行业中。本文以房地产行业中发行永续债数量最大的上市企业X公司为研究对象,研究分析了永续债的具体运作机制和效果。本文以我国房地产企业融资环境变化,房地产行业陷入前所未有的融资困境为研究背景,引入了永续债。从理论意义上讲,从永续债的发展过程,研究分析永续债的定义、性质,同时根据有关的规章制度研究分析永续债的财务、税务、效果等,可以找到永续债的本质特征和作用机制,可以为房地产行业找到新的融资渠道,来解决资金问题。从实践意义上讲,研究分析永续债的运作机制、目的以及可能存在的风险,可以判断出房地产企业在融资过程中存在的优势和弊端,以便房地产企业可以重新调整融资方案。在近年来,永续债在房地产行业中的发行数量越来越大,因此本文关于永续债的研究可以让房地产行业在发行永续债进行融资时得到一些有价值的参考建议。本文运用了文献综述法和案例分析法,对国内外先进的关于永续债的理论进行归纳总结,得出具有代表性的理论作为本课题研究的理论依据;以房地产行业的上市企业X公司为研究对象,分析了永续债融资的具体情况,重点探讨了发行永续债前的企业的财务状况、发行永续债后对企业的财务影响、发行永续债后企业的潜在风险。本文的第二章在对永续债的基本概念,发展历史,性质特点和分布情况等各方面进行简单介绍的基础上,对永续债融资的理论基础进行梳理和评述,并对永续债融资的国内外现有文献和融资理论进行阐述,本文以代理成本理论为理论基础,运用现代资本理论中的MM理论、权衡理论、和优序融资理论,发现我国现有的关于永续债的研究大多局限于理论层面,没有通过实际案例加以说明,而且缺乏从融资效果的角度,与其他融资方式产生的财务效果进行对比。第三章介绍X公司的基本情况和发行永续债后的2017年至2018年的财务状况,引入X公司发行永续债前的财务状况存在的问题,包括资金状况不佳,债务压力较大,资产负债率高,传统贷款较难等问题,作为X公司实施永续债融资的主要原因。第四章和第五章分析X公司的永续债融资案例,对永续债的发行过程、条款设计进行全面描述,对X公司永续债融资实施的财务效果和影响、融资实施的潜在风险等两方面进行分析。第六章和第七章总结了X公司永续债融资的实施保障,明确了房地产企业发行永续债的条件,通过笔者设计的房地产企业永续债融资的方案,让房地产企业了解永续债融资实施的时机选择、内容确定和过程推进,作为其永续债融资的参考依据。同时根据实施的效果评估与资金使用和实施风险的规避等方面,让房地产企业对其融资方案进行评估和调整。