目前,商业房地产在我国已成为新的投资热点,同时也面对着国际国内的竞争压力。中国的商业房地产投资商、开发商、投资机构、商铺投资者要取得商业房地产投资的成功,必须做出正确的决策。决策通常使用净现值和内部收益率方法作为依据。而以上两种方法都牵涉到基准收益率这个参数,它是项目财务内部收益率指标的基准和判据,也是项目在财务上可行的最低要求,同时用作计算财务净现值的折现率。显而易见,商业房地产投资的首要问题就是确定基准收益率。 本文从商业房地产的概念入手,以美国为例来说明国外商业房地产投资模式、资金体系等,阐述了我国商业房地产的发展历程,同时分析了商业房地产的特点。考虑到确定基准收益率的关键是确定风险报酬率,文中简要地介绍了商业房地产的风险因素。由于本文主要是探讨如何确定商业房地产项目的基准收益率,所以,作者收集了国内外己采用的各种方法,包括社会折现率、加和法、加权平均资本成本、德尔菲法和资本资产定价模型,分析了它们的优点及在我国市场情况下应用时存在的问题,同时提出在我国目前市场情况下确定商业房地产项目的基准收益率应该注意和考虑的两个主要问题——融资与风险。通过对模型和方法的分析,可知资本资产定价模型β系数反映了风险问题,加权平均资本成本可以解决融资问题,由此作者想到结合两者应用到我国市场中去。加权平均资本成本与资本资产定价模型相结合的方法在我国市场情况下应用时,关键是确定社会平均投资收益率I_m和β系数。本文重点是对上市公司财务数据进行地区、个别因素及时间修正,通过公式计算可得I_m和β,套用资本资产定价模型可计算出税后权益资本成本率。再套用加权平均资本资产模型解决融资问题,得出最后的计算结果。文章最后把此法应用于实际案例中,取得了合适的结果,印证了此方法的可行性。当然,由于此方法还处于探索阶段,在应用中必然会出现新的问题,面临新的挑战。