自十九大明确提出房住不炒,加快实现多渠道、多主体的供给保障,推进租购并举的制度。地产行业已从原先的“抢规模、高周转”的发展模式转为“高质量、高品质”的经营模式,从“增量开发”转换为“存量经营”。为改善租赁住房需求结构性问题,在政策引导及市场效应推动下,越来越多的社会企业进入长租公寓行业中。但长租公寓兴起较晚,其经营管理机制及风险管控措施有较多不足,一是长租公寓经营过度强化运营质量而忽视风险管控,会意味着企业在快速扩张的同时,其潜在风险也在随之增加,一旦风险过于严重,长租公寓经营企业难以化解时,会带来巨大损失;二是如果过度强化风险管控,而忽视公寓的运营质量,则代表长租公寓经营企业为风险过度厌恶,而过度保守的经营行为往往使企业错失较多的经营发展机会。本文在国内外研究文献的分析、总结的基础上进行运营质量与风险管控的双向关系对长租公寓综合效益影响的研究。首先对国内外长租公寓效益、运营模式及相关的风险控制方面进行梳理总结,并确定研究路径。其次,提出“风险运营效率”概念,为找出影响长租公寓综合效益最为重要的指标作出铺垫,使长租公寓经营企业通过运营能力与风险管控的协同提升,致使二者达到最佳匹配,实现长租公寓综合效益最大化目标。再次,引入DAF理念,利用DEMATEL法筛选出关键指标因素,从而构建科学的评价指标体系。在评价研究中,运用基于最小二乘法的组合赋权法确定指标权重,并通过多种评价方法的比对与适用性分析,最终选取向量夹角余弦方法建立模型进行评价研究。随后结合青岛市长租公寓政策、市场环境等实际情况,运用专家调查、实地考察法的方法进行资料数据的收集与整理,对3家长租公寓企业在运营质量与风险管控下的综合效益进行研究,最后通过分析研究的结果提出相应建议,以此为长租公寓持续健康发展奠定基础。