随着古村镇旅游开发的推进，基于不动产产权的多种开发模式应运而生。在不同的模式中，各方利益相关主体之间的权益关系各不相同，原住民福利水平在此过程中也出现分化。　　本文通过梳理关于福利的理论和实证研究，对福利的概念进行了重新的界定，创新性地提出了“功能——能力——公正”三维度福利评价体系。通过梳理产权理论、社区参与理论、博弈理论、福利经济学理论等相关理论，从理论层面分析了产权模式对于福利的影响机理。　　本文以长三角地区的典型古村镇为例，从三个维度分别对三种产权模式（以锦溪、周庄为代表的自有产权模式，以乌镇为代表的集中产权模式，以陆巷、明月湾为代表的不完全的产权入股模式）下的原住民进行福利测度和分析，得到的评价结果如下。　　(1)福利功能方面，通过模糊数学综合评价方法进行测度。将福利功能分类为经济状况、住房条件、居住环境、社会保障和信心五个一级指标，同时进一步细分二级指标。通过层次分析法确定每个指标的权重，无量纲化处理之后对旅游开发前后的福利功能分别进行评价，测算结果表明自有产权模式下福利功能提升程度最高，且各项福利均取得了不同程度的提高。集中产权模式下原住民的实际购买力、邻里关系和工作机会受到了不同程度的损害。不完全的产权入股模式下，原住民在公共服务领域感受到了更多的不满。　　(2)福利能力方面，通过构建多元回归模型分别对三种模式下福利功能水平与个人基本行为能力之间的关系进行拟合，通过两者之间的关系来考察“个人转换因素——福利功能”实现通道中两者的关联性，以此来反映可行性能力形成过程的完善度。在福利的福利能力维度，以锦溪和周庄为代表的自有产权模式表现最优，以陆巷和明月湾为代表的不完全的产权入股模式次之，以乌镇为代表的集中产权模式原住民福利能力最低。原住民的产权权利束越完整的地区，原住民行动自主性越强，原住民的福利实现渠道越完善。　　(3)福利公正方面，先通过基尼系数比较福利功能的内部差距，后通过定性方法分析不同模式下福利实现的程序正义。不完全的股权参与型模式下原住民福利功能水平内部差异显著增大。但从程序正义的角度出发，三种模式都存在着问题。自有产权模式无法解决导致差距产生的原生性问题，如区位条件;集中产权模式在征迁的过程中产生的不公正最终会影响原住民福利实现的公正性;不完全的产权入股模式下的差别化政策导致了个体间福利实现渠道的差异和原住民群体的阶层分化。　　论文研究表明，自有产权模式最大程度保护了原住民福利实现的正常渠道，并通过公共服务的配给有效地实现了福利能力、功能、公正的全面提升。集中产权模式下原住民福利差距有所缩小，但福利实现渠道受到征迁补偿博弈过程的影响难以实现程序正义。而不完全的产权入股模式下，由于差别化政策的实施，福利实现的公正性存在较大的问题。针对三种不动产产权模式的福利效应特征，论文提出了相应的启示和政策建议。