住房是人民生活的最基本需求,随着近年来房价的逐渐攀升,越来越多的人选择租房,在土地拍卖上,2016年到2018年我国出台了“限地价、竞自持”形式的拍地政策,为的就是加快租赁住房市场的建设。2016年之前我国住房租赁市场主要是“二房东”形式,租赁市场极不规范,房东与租户之间的纠纷也经常发生,我国出台了一系列关于加强住宅租赁市场的相关政策,其中就包括“租购并举”,各项政策的出台促进了住房租赁市场的发展。开发商面对“限地价、竞自持”地块采取只能租不能售的硬性要求,这与开发商以往的“快销”模式有所不同,亦与目前租赁市场上的“二房东”模式有所差异,其成本高、投资回收期长、无可据参考的运营模式。本文对天津市开发商自持型租赁住房定价进行研究,首先,通过梳理我国典型城市对长租房(包括企业自持、二房东以及在集体土地上建设租赁住房)的政策,分析区位理论、粗糙集理论,为设计天津市开发商自持型租赁住房综合租金定价方法奠定理论基础。然后,整理国内典型城市长租房的运营现状,分析影响长租房租金的因素、定价应遵循的原则以及所选定价方法的优缺点,为设计综合租金定价方法提供依据。最后,本文设计了天津市开发商自持型租赁住房综合租金定价方法:根据钢筋混凝土结构经济折旧年限为60年,本文将自持型租赁住房的整体出租年限设为60年,以投资回收期为界,将定价分为两个阶段(收回成本阶段、保证整体利润阶段),采用成本法测算自持型租赁住房的基准租金,建立区位评价指标,将区位条件对自持型租赁住房租金的影响剥离出来,再计算到租金中,得到调整租金,将通货膨胀考虑其中得到综合租金,分析计算结果合理性并提出未来自持型租赁住房运营建议。本文以“精武镇地块”为例进行实证分析,将投资回收期定为30年时,利用综合定价模型得出其前30年的指导租金为128.1元/m2、后30年的指导租金为50.4元/m2。本文根据计算结果以及目前的现状进行分析,得出开发商自持型租赁住房未来在运营中可能出现的问题,并在文中给出了一系列建议。