预约指的是与本约相对应的一个概念，预约即预备合同，本约即正式合同。预约合同，即双方当事人约定在一定期限内缔结正式合同的合同。商品房买卖预约合同，即开发商与准买受人双方为将来商品房买卖合同的缔结而达成的预备性契约。我国《合同法》和《民法通则》中没有预约合同和商品房买卖预约合同的规定。2003年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第四条与第五条简单规定了房屋出卖人收受了准购房人定金或购房款情形下的裁判依据，但没有明确规定商品房买卖预约合同制度。2012年7月起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定了预约合同，但该条规定过于简略，可操作性不强，加之前后两个司法解释不太衔接，这导致审判实践中对商品房预约合同与本约合同的区分尺度难以把握。商品房买卖预约与本约虽然存在牵连关系，但并无主从关系，预约系独立的合同。商品房买卖预约合同的认定不能仅凭内容确定性标准，关键在于当事人是否有明确的未来订立商品房买卖本约的意思。要成立商品房买卖预约合同，除了主体适格、意思表示真实、内容合法、形式合法等基本要件外，还应当具备合意性、约束性、确定性和期限性等四个基本特征。其“付款交货”义务是否实际发生是实践中判断商品房买卖预约合同与本约合同的标准。预约的效力是使当事人产生“诚信磋商以订立本约的义务”。预约制度有区别于缔约过失责任制度的存在价值。违反预约的损害赔偿应根据缔约所处阶段进行确定，关注违约与损害之间的因果关系和可预见性规则。商品房买卖预约合同仅产生债的效力，不能对抗第三人。如买卖预约之出卖人将预约标的物出卖给第三人，预约买受人不得主张该买卖合同无效。因此违反商品房买卖预约合同的违约责任不能适用强制履行，而只能适用损害赔偿等其他责任形态。我国目前对商品房买卖预约合同的规定尚不明确也不全面，相关立法完善工作具有必要性和紧迫性